怎樣實現樓市不“大起大落”

楊生

2月下旬以來的各部委新聞發布會已經宣告：全國政治經濟生活步入兩會時間。地產圈最關注的無疑是2月23日住建部這一場：房地產調控到底會怎么干。

其實，關于調控的定調早在去年年底的中央經濟工作會議就已明確。這場嚴肅正經的發布會只是再次重申這些政策基調，但唯一不變的是變化。經濟形勢、貨幣政策的改變都會對房地產市場產生直接的影響。在這場“正經”的發布會上，我們還是能夠聽到不少“弦外之音”的。

一線城市中心城區房價應該是20萬元/平方米嗎？監管層沒正面回應，卻強調了“穩”，具體而言就是“不大起大落”。話外之話就是：別大漲，也別大跌。大漲，房價泡沫將急速擴大，去年的一線城市房價飆升已引發資金“脫實向虛”、貨幣政策失效、理財資金違規流入房市、“假離婚”等經濟、社會問題。一旦泡沫破裂，一場金融危機或難避免。而大跌，更易導致樓市崩盤，房價上漲過程中掩蓋的土地財政、房企高杠桿、影子銀行等風險將暴露無遺，也是一場災難。

不管承不承認，房地產已經是經濟的重要支柱，其帶動的上下游大小產業龐大，容納的就業數也不在少數。地產穩，經濟穩，此話并不夸張；地產亂，經濟亂，則已有次貸危機前車之鑒。特別是外圍不確定風險較大的這兩年，價格泡沫最大、金融風險最復雜的地產領域無疑是防控的重點。

那么，怎么才算“穩”？鑒于房地產是區域性特征極為明顯的市場，也因為中國區域分化的日益加劇，一二線城市與三四線城市，甚至二三線城市內部，都可能“冰火兩重天”。熱點城市的“穩”就是房價止漲，而三四線城市的“穩”就是去庫存，鼓勵農民工進城。前者，我們看到房貸利率優惠收窄、私募基金資管產品禁入、嚴控預售等重拳；后者，我們期待城市基礎設施更完善，而不是生理意義上的人進城了，社會意義上的人卻無處安放。

最后是如何“穩”。目前，基本上是前面提到的行政手段，但業內更期盼的是市場化機制。過多的行政干預很可能導致“按下葫蘆浮起瓢”，短期的問題解決了，但中長期的隱憂又“尾大難掉”。如果“長效機制”能盡快構建出來，這對于理順土地、融資、稅費等長期制度性問題大有裨益。對長效機制的成型，業內不宜過于急躁，畢竟每一項改革都是大手術，牽一發而動全身，也得求穩。

就像房地產稅，業內呼吁良久，滬渝試點多年，但成效不盡如人意。如果單純以實現房價下降為目的，那么房地產稅就偏離了本義。世界上也沒有哪個國家的政策是長期打壓房價的。即使在各類法規較為嚴密、嚴格控制房價的德國，控制的也只是漲幅過快、過高而已。

更何況，“拿來主義”并不是好東西，國外的先進經驗不一定就適合中國國情。譬如A股市場引入的熔斷機制，之前呼聲很高，被譽為股市穩定器、安全閥、保險絲，結果卻讓人大跌眼鏡，“虹吸效應”讓股市監管鬧了一次笑話，熔斷機制沒活過一周。樓市更是復雜，利益關系千家萬戶，謹慎、實際一些才好。

作者系北京中金標準數據研究員