房企高管創業面面觀

房玲+俞倩倩

近年來，隨著行業變革的來臨，高管們作為房企的領軍人物，也敏銳察覺到一些尚待挖掘的“藍海領域”，離職創業者可謂層出不窮。究竟高管們偏愛哪些領域？這些細分領域的業務又存在哪些機遇和挑戰呢？

一、地產金融服務：構筑房企與投資者之間的資金融通橋梁

房地產本身就是資金密集型產業，從前期拿地開發到后期營銷推廣，都離不開資金的支持。隨著一線與核心二三線城市地價的節節攀升，房企的資金壓力逐步加大；而且在2016下半年的政策調控下，公司債等融資門檻上升，房企資金使用用途也有所限制。不少房企早在2015年就已經開始布局大金融業務，一方面增加新的盈利點，另一方面也可以與地產主業形成協同效應。地產金融成為房企轉型的方向之一，部分高管在離職后也投身于地產金融這一新領域之中。

典型代表有上實城開主席倪建達，于2015年2月請辭，加盟易居中國，任易居金融集團董事長，主管易居旗下的鉅派投資、房金所等金融業務。鉅派投資是一家集資管產品、公募基金、投行業務等業務于一體的綜合金融服務機構，目前已與多家百強房企建立合作伙伴關系，且于2016年7月順利在紐交所掛牌上市，成為繼諾亞財富后第二家赴美上市的第三方理財公司。這樣的第三方理財平臺是構筑在投資人與房企之間的橋梁，一方面有助于房企廣泛募資投入地產開發建設，比銀行借貸更靈活高效；另一方面，可為高凈值人群提供收益最大化的財富管理方式。

此外，據傳陳凱從陽光城離職后，也在積極謀求房地產金融方面的創業，包括其原公司華潤、陽光城等多名高管已經辭職參與其創業項目，“菩悅資產”就是陳凱發起并帶領團隊創立的地產基金平臺。

二、地產深耕發展：加速傳統開發模式創新與優化

還有部分地產高管離職后繼續從事與開發相關的業務深耕，基于原有的從業經驗，對傳統開發流程進行進一步的模式創新與優化，提升開發、銷售效率，搭建開發商與客戶溝通的平臺，實現價值最大化。

1.充分發揮既有優勢，瞄準輕資產運作

2015年11月從中海離職的營銷老將曲詠海，2016年11月正式宣布創立“大海智地”，高調回歸。

大海智地房產開發運營管理有限公司經營范圍主要為房地產開發運營，業務主攻方向包括小股操盤、代建、工程管理、投融資等，于開業當天，已簽約位于海南瓊海、三亞的兩個項目。其中，位于海南瓊海新浪小鎮項目由海南慧遠投資，易居中國、新浪共同參與。

這類創業的方向，其實就是契合了輕資產運作的趨勢。這類模式以品牌和技術輸出為主，主要收入為收取代建管理費；人脈和資源是相當重要的，這點剛好迎合了高管們初期創業的需要，大海智地此次承接的海南瓊海的新浪小鎮項目也主要是依靠母公司深圳大海智地投資管理有限公司的大股東支持。此外，地產行業由重轉輕是大勢所趨，未來建設的標準也將趨于標準化、規范化、專業化，專業的代建公司會越來越多，搶占先機也變得更為重要。

2.挖掘大數據的潛在價值，精準營銷

另一類模式創新要屬從世茂房地產離職的“營銷女王”蔡雪梅的Elab平臺了，該平臺的主要邏輯為為客戶定制產品，即利用互聯網+大數據提前精準獲知客戶需求，讓客戶直接在她的平臺下單，然后拿著這些已有訂單跟開發商合作，或進行存量改造，或進行增量定制開發，Elab從中獲得一定比例的抽成。這是一種以購房者為核心的產品思維的轉變，既能節約諸多的營銷宣傳等中間成本，而且有助于房企產品實現更好的去化。

三、運營服務延伸：房企高管創業主流方向，依托服務創造潛在價值

而更多的高管開始選擇與運營服務相關的業務領域拓展，如產業地產、商辦物業、文旅地產等。此外，隨著存量物業的逐步增多，且普遍存在著使用效率不高等問題，盤活存量物業也成為了重點發展方向之一。為了滿足客戶多樣化的消費需求，部分離職的高管也在運營服務這一領域做起了文章。

曾在中海、萬科、協信創造出輝煌業績的明星職業經理人劉愛明，于2015年6月從協信離職，成立了中城新產業控股（深圳）有限公司致力于深耕產業地產。據了解，未來中城新將有兩塊：一是打造流動、多變、高效的空間；二是基于產業本身，將為新興的互聯網企業、傳統制造業企業等提供服務。

2015年3月從萬科離職的集團高級副總裁、北京區域總經理毛大慶，在2015年4月，他的創業項目——優客工場便高調亮相，旨在盤活存量物業，開拓聯合辦公市場。其運營模式為外部合作者提供場地、資金，而內部創業團隊主要負責招商和運營，入駐企業以初創公司為主。目前，優客工場已在全球布局了18個城市66個場地，聚集了1000余家企業，擁有超過3萬名會員，開業超過半年的場地平均入住率超過85%。

從這些高管的創業方向中，不難看出創業的方向大多不是傳統的房地產開發，但也都和房地產存在一定的關聯，這樣可以讓自身的資源和專業優勢得到最大化的發揮。其中，以運營服務為主，正好契合房地產行業從“以產品為核心”向“以客戶為核心”轉變的趨勢。2017年，在盤活存量物業的聯合辦公領域、提供多元化服務的產業孵化領域和提升客戶粘性的社區增值領域都將存在更多機會，最后的勝者勢必屬于擁有客戶思維和人性化產品設計的企業。

本文由易居（中國）克而瑞地產研究中心供稿