房地產稅征收管理的挑戰及其應對

朱為群，許建標，姜琳玲

(1.上海財經大學公共經濟與管理學院，上海 200433；2.上海浦東新區行政學院，上海 201203)

房地產稅征收管理的挑戰及其應對

朱為群1，許建標2，姜琳玲1

(1.上海財經大學公共經濟與管理學院，上海 200433；2.上海浦東新區行政學院，上海 201203)

居民自用住房的房地產稅征收管理問題將是一項全新而重要的挑戰。本文對房地產稅征收管理中應稅不動產信息管理、稅基評估、評估爭議處理、稅款征收與保障等關鍵問題展開分析。研究表明，雖可參考國際經驗，但必須更多地根據我國實際情況，采取積極應對措施，才能有效解決居民住房的房地產稅征收管理問題。

房地產稅；征收管理；不動產

2015年8月，第十二屆全國人大常委會公布了調整后的立法規劃，房地產稅法位列第一類立法項目，這預示著醞釀十多年的房地產稅改革進入了正式的立法議程。房地產稅的具體方案仍在討論中，但改革大方向是明確的，即征稅范圍從經營性不動產擴展到居民自住用不動產，以不動產的評估價值作為計稅依據。從國際經驗看，高效的稅收征管是房地產稅制成功實施的關鍵。對我國稅收征管機構而言，直接對大規模的個體(家庭)納稅人按其居住用不動產的評估價值征收房地產稅，是一項全新而極具挑戰性的任務。為此，必須未雨綢繆，及早開展對房地產稅征收管理問題的研究，為將來房地產稅的順利實施奠定扎實的基礎。

一、應稅房地產信息管理的挑戰及其應對

全面而完整的房地產相關信息是征收房地產稅的基礎條件。房地產相關信息的基礎作用體現在應納稅的房地產的確認及評估方面。要推行房地產稅，就必須根據我國居民不動產管理中存在的信息管理問題，提出相關應對措施。

(一)我國居民不動產信息管理面臨的主要問題

1.居民不動產登記多頭管理導致信息缺失與模糊。實施房地產稅取得相關不動產信息的方式通常有三種：一是由不動產登記部門提供信息；二是由房地產稅稅基評估機構自行收集信息；三是向社會專業機構購買信息。根據國外經驗，以不動產登記部門提供的信息最具基礎性，這是因為不動產登記部門能夠提供不動產的相關信息，包括所有者情況、不動產的位置、面積、交易價格等基礎信息。但長期以來，我國不動產權屬登記存在多部門管理、職能交叉、登記事項不規范、信息不完整等問題，這對于房地產稅征管對高質量信息的要求構成最基本的挑戰。

2.居民不動產信息源分割導致無法適時實現信息的更新。在我國，房地產稅征管所需信息包括人口、婚姻、房屋、土地等多個方面，分散于國土資源、房產管理、公安、民政、物價等多個部門，未能得到有效整合。將來房地產稅的制度設計如以家庭為納稅單位，則必須按家庭歸集不動產信息，并進而確認應稅房地產，就需要建立起“家庭?個人?房地產”三者間的對應信息關系鏈，但目前還沒有一個部門擁有房地產稅征管所需的完整準確和及時更新的不動產相關信息。

(二)完善居民不動產信息管理的主要應對措施

1.切實加快推進全國統一的不動產登記工作。2015年3月1日起施行的《不動產登記暫行條例》明確將逐步建立統一的不動產登記機構，建設不動產的統一登記信息平臺和登記薄，并對不動產的登記事項進行規范和細化。國土資源部門作為不動產登記的主管部門，目前正在推進全國統一的不動產登記工作。截至2015年底，全國335個市(地、州、盟)、2789個縣(市、區、旗)完成了不動產登記職責機構整合，占比分別達到100%和98%。國土資源部提出，力爭在2017年實現登記機構、登記簿證、登記依據和信息平臺“四統一”*國土資源部不動產登記中心網站：http://www.rerc.com.cn/News.asp?ID=14859。。此項工作的完成是未來房地產稅在全國范圍內征管的必要信息保障，需要按計劃扎實推進。

2.建立與完善房地產稅征管信息的收集和交換機制。對于房地產稅的征管，未來還需要構建具備家庭成員的不動產信息登記系統以及不動產價值評估系統。這不僅要求在不動產登記信息平臺的基礎上，將各部門的數據進行歸集整合，而且需要針對性地收集大量細節信息并建立定期乃至實時的信息交換機制。國外通常采用兩種方法實現房地產信息的及時共享：一是在房地產稅法或資產評估法中對各部門的信息互通進行規定。如南非新《財產稅法》在稅基評估部分對各部門提供涉稅不動產相關信息的義務作出明確規定，加拿大不列顛哥倫比亞省的《評估法案》明確了省評估局在收集房地產評估信息的權力[1]。二是建立全國信息共享中心。立陶宛建立了全國不動產登記中心，成為不動產稅征收管理的主要信息來源[1]。我國將來需要在房地產稅法或相關征管法規中進一步明確有關部門提供相關信息的法律義務，以便構建起不動產信息互通平臺。

二、房地產稅基評估的挑戰及其應對

與所得稅、貨物與勞務稅不同，房地產稅的征收需要對稅基——不動產進行評估，而評估的兩個關鍵問題是公正性的保證及成本的控制。而要解決這兩個問題，就需要從評估機構和隊伍的組建、評估技術和程序的優化等方面著手。

(一)房地產評估機構的設立及人員管理

1.房地產評估機構設置的國際經驗。從國際經驗看，房地產評估機構的設置主要分四種情形：(1)在政府稅務部門內專設一個機構負責房地產價值評估。如英國的市政稅評估辦公室，隸屬于英國皇家稅務與海關總署，是英國統一的房地產稅評估部門；新加坡的稅務局專門設有產業估價及核稅處，負責對不動產的評估及征收[2]。(2)由稅務部門以外的政府部門負責房地產評估。如美國大多數州按稅收評估區設立評估辦公室，由首席評估師領導負責評估不動產價值[3]。(3)設置獨立于政府部門的專門評估機構。如加拿大的安大略省政府資助設立獨立的非盈利性的財產評估公司(MPAC)，為房地產稅征管提供及時、有效、客觀、準確的房地產估價；而在不列顛哥倫比亞省，依據省《評估機構法案》成立法定的財產稅評估局，由主任委員會進行管理，負責全省房地產稅計稅價值的評估[4]。(4)政府聘請注冊評估師進行評估。如在南非，大城市由議會直接聘用注冊評估師評估房地產稅計稅價值，小城市則由政府委托私人注冊評估師進行評估[2]。這種做法有利于通過競爭性的市場機制降低評估成本，提高工作效率，但是評估人員的流動性較大，導致評估工作的穩定性和可比性不足。通過對32個OECD國家(愛沙尼亞和以色列除外)及10個非OECD國家的房地產稅評估征收情況的分析可以發現，不動產評估大都并非由稅務部門負責，即便由稅務機關負責，評估部門也保持相對獨立[5]?？傮w而言，確保評估的公正性及保障評估效率是各國設置評估機構主要考慮因素。

2.我國房地產評估機構及隊伍的組建。從上世紀80年代開始，經過30多年的發展，我國的資產評估業已形成礦業權評估、土地估價、房地產估價等六大門類，分別由財政、國土資源、住房和城鄉建設、商務、保監等五部門分頭監管的格局。截至2016年10月底，全國資產評估機構3304家，執業資產評估師33499人，從業人員10萬多人*中國資產評估協會網站：http://www.cas.org.cn/xwdt/zhxx/53468.htm。。因此，未來房地產稅的稅基評估專業人員的儲備已初具規模。在評估機構的設置方面，考慮到公眾對評估公平、公正的要求以及評估效率的保證，建議由省級國土資源管理和房產管理部門聯合組建獨立的專門評估機構，負責房地產的稅基評估工作。其主要理由包括：(1)我國未來房地產稅基評估機構的設立應獨立于稅務部門。我國稅務部門雖然對其它房地產稅收具備一定的征收經驗，但對于房地產稅的稅基評估工作卻需要從頭準備。自2003年起，全國多地開展了針對房地產稅改革的模擬評稅試點工作，之后部分地區開展了運用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管的試點工作。從試點情況看，稅務部門為數據信息系統的建立、評估專業人員隊伍的培養和組建等投入了大量的精力和成本[6]?？梢灶A見，如果未來房地產稅改革擴展至全國，相關工作量和投入成本將非常巨大。此外，將評估機構設于稅務機關內部，稅基評估和征稅同時由稅務部門負責，容易引起納稅人對評估結果是否客觀公正的懷疑，不僅會引發較多的稅務爭議，而且也不利于納稅遵從水平的提高。(2)房地產稅基評估工作不宜委托社會中介機構。目前，我國的資產評估機構雖然具備一定規模，但其主要是為客戶提供個案評估，在房地產基礎數據、降低成本和提高效率等方面尚無法達到房地產批量評估的要求。況且，中介評估機構組織較為松散、管理有待規范，可能會影響到公眾對其公正性的認同。(3)由國土資源和房產管理部門聯合設立專門的不動產評估機構具有多方面的優勢：首先，不動產信息資料相對完整，尤其在完成不動產統一登記之后，國土資源部門的評估信息將更為充分，可實現及時更新，并可有效降低信息傳遞成本；其次，國土資源和房產管理部門儲備有大量熟悉房地產評估工作的人才，能夠為評估的順利開展提供良好的隊伍保障；再次，由于國土資源和房產管理部門長期從事房地產管理，對不動產價值的評估有著其他部門無法比擬的豐富經驗；最后，房地產稅基評估與征稅機構分離有助于提高行政透明度和納稅人的認可度。

為了保證房地產稅征收的公正性和穩定性，房地產稅基評估機構的運行經費應該由政府財政給予保障，對評估人員需要規定統一的任職資格條件，要求具備相應的專業能力和職業資格，以及具備良好的職業道德。

(二)房地產稅基評估技術的科學選用

國際上廣泛運用的不動產稅基評估方法主要有三種：價格比較法、收益現值法及重置成本法，適用于不同類型的評估對象[7]。

通過自愿平等的交換而形成的市場價格公平性強，所以運用以市場價格為基礎的價格比較法對居住用不動產進行評估，更容易能夠獲得納稅人的認可。價格比較法是在獲取不同區域典型不動產(標準房)的交易價格的基礎上，建立起包含影響評估價值諸因素的多變量模型，將待評估不動產的特征因素輸入模型并比照調整，得出其評估價值?！皹藴史俊钡拇_定、影響或修正因素的選取以及變量系數標準的制定，是運用價格比較法評估的關鍵。根據我國地區差異大的實際，將來房地產稅的評估需要堅持基本標準統一，兼顧差別的原則。首先，由國務院組織專業人員制訂全國性的不動產評估標準，確定評估方法及各類參數指標的選擇、因素修正調整的幅度等。其次，在全國統一標準的基礎上，允許地方根據各地區的實際情況增減部分評估指標參數，以體現因地制宜，但必須確保在省級區域內評估指標的一致性。

計算機輔助批量評估系統(CAMA)是目前美國、加拿大、日本和香港等諸多國家和地區采用的不動產評估工具[8]。該系統通過構建豐富、準確的綜合不動產資料庫，建立和校準評估模型，輔之以地理資訊系統(GIS)和文書處理系統(DOCMS)，進行不動產稅基的批量評估處理，有利于控制成本并及時完成大規模的評估。如加拿大的大部分省運用CAMA系統，將評稅周期由過去的3-5年縮短到每年評估一次，并節省了大量的人力和物力，不列顛哥倫比亞省估價局每年大約能夠完成170萬宗不動產的評估[9]。在我國房地產稅改革全面實施前，建立適合我國國情和地區實際的房地產批量評估系統十分必要。我國的CAMA系統應該體現三項特征：一是靈活性，我國地區差異大、房地產市場發展變化大，批量評估系統要能夠適應地區、數據、方法的變化而調整，避免成本的重復投入；二是便捷性，批量評估系統設計應該直觀性強，容易操作，在實現評估基本功能的同時，能夠進行查詢、統計、分析、比對等多項功能；三是安全性，批量評估系統運行能夠確保數據的安全，保障評稅各環節的安全，防止不當的人為因素對評估的干擾。

(三)房地產稅基評估程序的確定

國際上，房地產稅稅基評估的一般運作程序是：經納稅申報或稅務部門確定應稅不動產之后，通知評估機構對不動產開展評估，編制評估名冊，并將評估結果告知征稅部門及納稅人，通知納稅人普遍采用郵寄方式，無法郵寄的可以通過其它途徑告知。我國房地產稅的稅基評估程序基本可以參照上述經驗設計。

需要強調的是，在房地產評估程序中有必要建立評估結果的查詢和公示制度。在美國、加拿大等國家，評估機構會將房地產評估的結果信息全部上網公開。納稅人不僅可以查詢到自有不動產的評估情況，也可以查詢周邊及地區的不動產評估結果(但不包括個人隱私信息)，可以實現橫向的評估結果比較。公開的信息平臺不僅是鼓勵不動產所有者向政府的評估價值挑戰，也可使評估員及相關部門受到社會的全面監督，從而提升納稅人對評估結果的接受度。

在房地產稅基評估中需要合理確定評估周期。各國對稅基評估周期的規定有所不同，長則四五年，短則一年。為使評估價值更接近于公平市價，評估周期應定為一年。在加拿大，大部分省都已經做到了每年評估[9]。我國目前仍處于經濟轉型期，房地產市場價值受經濟發展、公眾需求及通貨膨脹因素影響而變動較大，評估周期不宜過長。但如果每年進行評估，初期將受到成本和技術能力的限制而難以完成。另外，考慮到我國地區之間的發展差異，評估周期不宜采取一刀切的辦法。因此，建議在全國確定一個浮動期間如3～5年，由各省根據實際情況決定。

三、房地產稅基評估爭議處理的挑戰及其應對

由于房地產稅基評估結果對納稅人稅負輕重有決定性的影響，當其與納稅人預期存在差異時，容易產生征納雙方的爭議。故此，建立一套客觀公正的納稅爭端解決機制，是保障房地產稅收征管順利進行的必要措施。

(一)房地產稅基評估爭議的解決程序

綜合各國經驗看，房地產稅評估爭議解決程序可分為三個階段：一是納稅人向稅基評估機構提出異議，通過溝通和互換信息，由評估機構決定是否調整評估結果。若雙方達成一致則爭議解決，否則進行第二階段；二是正式復核程序，納稅人向評估爭議處理機構提出復核申請并提交有關證據，由復核機構作出復核決定。如納稅人仍不服，則可進入司法程序；三是納稅人向法院或具有類似職能的準司法機關提起訴訟或申訴。因評估價值引起的稅收爭議主要由地方稅務法院或稅務法庭受理，未設立稅務法院或稅務法庭的，則由地方法院受理或類似司法機構受理。法院、法庭或準司法機關對評估結果的裁決通常為最終裁決，除非涉及相關法律問題，不得上訴。如在加拿大安大略省，申訴由司法部下屬的評估復核委員會受理，其就評估事項所做出的裁決具有終審性質[9]。

參考國際經驗，我國房地產稅評估爭議的解決程序設計可以明確以下三個方面：一是由評估機構最先受理爭議而進行協商。納稅人對評估價值的異議往往由信息不對稱引起。如果由原評估機構先行聽取納稅人的意見，對評估過程、評估方法、評估價值差異原因等情況進行解釋說明，能夠提高評估透明度，有效降低爭議的解決成本，減輕后續復核的處理壓力。二是應專門設定明確的復核程序，處理評估機構初步協調仍無法解決的評估爭議。納稅人在規定時限內向復核機構提交復核申請，并提供相關證據及說明理由。復核機構受理后開展審查，召開納稅人和評估機構出席的聽證會，做出裁決并通知納稅人。復核程序不影響稅款繳納是各國的普遍做法，所以，如果復核調減了評估價值，稅務機關將根據復核通知向納稅人退還多收的稅款及相應利息。三是納稅人對復核不服的情況下，可以依法向司法機關起訴。

(二)復核機構的設立

復核機構是納稅人與評估機構初步協調爭議無效后，負責處理評估爭議的組織。從各國或地區情況看，既存在原評估機構承擔復核工作的情形，如英國由評估辦公室對住宅進行評估復核，香港由差餉物業估價署進行復核；也有另設復核機構處理爭議的情形，如美國的復核機構一般是獨立于原評估機構的地區級評估審查委員會，日本則由固定資產評估審查委員會復核[1]。從復核人員的任職要求看，除要求擁有豐富的房地產評估經驗與房地產稅收法律知識外，還應具備良好的職業道德，并保持其獨立性。綜合考慮我國現行稅務行政復議規則、未來評估機構的設置及公正性要求等因素，我國的房地產稅基評估復核機構應設置在評估機構的上級國土資源和房產管理部門。首先，根據行政復議法的要求，復議機關一般為作出具體行政行為的上一級主管部門，因此，房地產稅基評估的復核機構應由上一級國土資源和房產管理部門負責受理評估復議。其次，復核主要針對評估結果，其專業性和復雜性不亞于評估工作，不宜由其它部門負責，否則，不僅需要另行組建評估專業隊伍，還需要獲取評估數據系統的支持。國土資源和房產管理部門在本部門專業隊伍的基礎上，吸收專家和民眾代表，就可組成復核審查力量，利用現成的評估數據信息系統，可以減少信息傳遞成本。第三，復核機構仍獨立于征稅機關，可在一定程度上避免納稅人對公正性的懷疑。

(三)房地產稅基評估的復核費用

多數國家和地區的房地產稅基復核費用由復核機構負擔。在我國實施房地產稅初期，為避免出現過量的復核申請及由此引發的復核成本，可根據不同情況制定相應規則：如果復核結果為調減評估價值，則復核費用由復核機構承擔；如果復核結果是維持原評估值，納稅人需承擔一定的復核費用。這樣的制度安排可以促使納稅人認真考慮自己提出的復核理由和證據，謹慎地提出復核申請。

四、及時足額征收房地產稅款的挑戰及其應對

房地產稅的高度透明性會引起納稅人直接的“稅痛”感，從而影響納稅人的遵從。對于我國的居民家庭而言，繳納住房保有期間的房地產稅無疑是一種“新增”的稅收負擔。對征收機關而言，能否及時足額繳納稅款，對房地產稅征管的成敗構成直接考驗。房地產稅收的征收需要同時考慮普通征收程序和特別征收程序，并采取不同的措施。

(一)稅款征收普通程序

1.申報納稅管理。國際上征收房地產稅稅款的一般做法是由征收機關核定稅額并通知納稅人按期納稅。在一些國家和地區如美國、我國臺灣等，納稅人也有申報義務，但申報主要是補充征收信息，納稅義務和應納稅額最終仍由征收機關決定。未來我國房地產稅的征收管理，可以參照美國和臺灣地區的做法，首先，由納稅人履行申報義務，補充納稅人及其家庭成員的變動情況、住房變動情況、申請減免稅相關情況等相關信息，然后由稅務機關決定納稅義務和稅額，最后是納稅人根據稅務機關的納稅通知，按時繳納稅款。

2.計繳方式及納稅期限。絕大部分國家和地區的房地產稅都采取按年計稅、分期繳納的方式。納稅分期的次數則有所不同，有的國家或地區每半年繳納一次，如美國和加拿大的大部分州或??；有些國家或地區按季(或分4期)繳納，如澳大利亞的新南威爾士及我國香港；還有一些國家繳納期次更多，如英國的住宅稅可分10個月繳納，南非的房地產稅按月征收[2]。從我國目前房產稅的征收情況看，上海和重慶兩地試點的房產稅均按年計征繳納，其它各省的房產稅按年計征但繳納期次各異。如在江蘇省，企業的房地產按季繳納，個人的房產稅按半年繳納；而在天津市、甘肅省、四川省等地，房產稅都是分兩期繳納。綜合考慮域外經驗、我國房產稅的征收方式及降低納稅人一次繳納的現金流壓力等因素，建議我國房地產稅采取按年計征、按半年或按季納稅。如半年繳納一次，可分別定為1月1日至31日及7月1日至30日。同時，可以給予一定比例的稅款優惠，鼓勵納稅人一次性繳納。為了最大程度地方便納稅人，降低征納成本，稅款支付應采取包括現金、轉賬、稅銀一體化、第三方網絡平臺等多種支付方式。

3.稅款催繳。對于超過納稅期限未繳納稅款的，各國都會采用電話、發函等手段提醒納稅人。除此之外，罰款或加收罰息的措施也經常用于催繳。如在美國喬治亞州克拉克縣，從房地產稅稅款拖欠起始日起，征收部門即開始對計算利息，若拖欠90天以上，應付稅款10%會作為罰金加入該年的房地產稅。在香港，差餉稅最后繳款日期過后，繳納人會立即被加征5%的附加費，如在6個月內仍未清繳包括5%附加費在內的欠款，繳納人會再被加征10%附加費。我國現行《稅收征收管理法》32條對未按期納稅的有加收滯納金的規定，但為了進一步明確滯納金的性質及規范其運用，《稅收征收管理法》(修訂意見稿)第59條中規定“納稅人未按照規定期限繳納稅款的，扣繳義務人未按照規定期限解繳稅款的，按日加計稅收利息。稅收利息的利率由國務院結合人民幣貸款基準利率和市場借貸利率的合理水平綜合確定”*中國政府法制信息網：http://www.chinalaw.gov.cn。。因此，未來房地產稅征管中的欠稅催繳，可以用“稅收利息”取代“滯納金”。

(二)稅款征收的強制執行

經征稅機關催收、責令繳納，仍拖欠或拒絕繳納房地產稅款，征收機關應對納稅人采取強制性措施。在美國、加拿大、巴西、新西蘭及南非等國，可以采取凍結賬戶、扣押或留置擔保財產，甚至沒收房地產進行公開拍賣，將拍賣所得用于支付欠稅、滯納金和罰款等強制執行措施[2]。按照我國《稅收征收管理法法》第38至40條規定，雖然對不履行納稅義務的納稅人可以采取相應的保全和強制執行措施，但由于實施對象則僅限于從事生產經營的納稅人，并未包括普通個人。這意味著對于未來拒繳或拖欠房地產稅的個人納稅人，稅務機關將面臨無法采取稅收保全和強制執行措施而確保稅款征收的局面。雖然目前重慶房產稅試點征收辦法中規定了通知納稅人開戶銀行或者其他金融機構從其存款中扣繳稅款、滯納金及罰款，限制出境等措施，但顯然缺乏上位法律的依據。

實行強制措施的法律障礙已經引起了決策層的注意，在公布的《稅收征管法》修訂意見稿第64條中規定，稅務機關經批準可“書面通知其開戶銀行或者其他金融機構劃撥其存款、匯款至繳清稅款為止”；第74條規定：“納稅人未按照規定的期限繳納稅款，稅務機關責令限期繳納后仍未繳納的，經設區的市、自治州以上稅務局(分局)局長批準，稅務機關可以以納稅人欠繳稅款為限，對其不動產設定優先受償權，并通知產權登記部門予以登記。納稅人繳清欠稅后，產權登記部門才能辦理產權變更手續”；第80條規定：“未繳清稅款的納稅人的財產贈與他人或者被繼承的，以受贈人或者繼承人為繳納稅款的責任人，但以其所受贈或者繼承的財產為限”等等。如果包含上述條款的《稅收征管法》獲得通過，未來房地產稅款征收的保障措施將得到進一步加強。

當然，房地產稅的征收主要依賴于納稅人的自愿遵從，強制措施僅適用于極少數個人，是一種不得已而為之的措施。因此，在采取保全和強制措施前，征稅機關應做好電話催繳、寄送催繳單、提醒稅款支付有困難的納稅人及時申請延期繳稅、強制執行前的警告和通知等相關工作，以確保納稅人知悉納稅責任，明確相關途徑和程序，盡可能避免稅款征納中與納稅人產生不必要的沖突。征稅機關可考慮引入“欠稅風險等級”管理辦法，對所有房地產稅納稅人的繳納情況進行監控，按照納稅遵從程度、拖欠時間和金額以及經濟狀況等標準對納稅人的欠稅風險進行評估，并采取針對性的應對舉措。對風險較高的納稅人，稅務機關可提前對其銀行賬戶等進行監控，防止其轉移財產，減少稅款的流失。同時也可將該風險評估的結果納入個人征信系統，對于惡意拖欠稅款或拒繳稅款者，可在一定程度上限制其銀行貸款額度或增加貸款成本。

五、結 語

能否實現公平而有效的征收管理事關房地產稅改革的成敗。要充分認識房地產稅征管中可能出現的各種問題，提前做好法律實施、政策落地和管理應對預案，在中央政府的統一領導和協調下，通過進一步完善征管制度，構建綜合治稅平臺，實現多部門的通力合作，構建符合中國實際的房地產稅征管系統。

[1] 何楊, 滿燕云, 劉威. 房地產稅征管中的信息共享、爭議解決與強制執行[J]. 國際稅收, 2015, (2): 47-51.

[2] 中國國際稅收研究會. 物業稅改革的國際借鑒研究[M]. 北京: 中國稅務出版, 2008.

[3] [美]費雪著，吳俊培譯. 州和地方財政學(第二版)[M]. 北京: 中國人民大學出版社，2000.

[4] 蔡紅英, 范信葵. 房地產稅國際比較研究[M]. 北京: 中國財政經濟出版社，2011.

[5] 何楊, 滿燕云, 劉威. 房地產稅征管權限與機構設置的國際比較[J]. 國際稅收, 2015,(1): 50-54.

[6] 武漢市地方稅務局課題組. 我國房地產稅征管模式研究[J]. 國際稅收, 2015, (6): 60-64.

[7] 許建標. 我國物業稅開征問題研究綜述[J]. 財政經濟評論, 2008，(上): 98-112.

[8] 王奇超, 劉玉平. 借鑒國際經驗完善我國房地產稅稅基評估體系[J]. 國際稅收. 2014, (4): 31-34.

[9] 聞松. 加拿大房地產稅的征管機制[J]. 中國房地產市場， 2008, (1): 66-69.

(責任編輯:風 云)

The Challenge of Real Estate Tax Collection Management and the Countermeasure

ZHU Weiqun1， XU Jianbiao2， JIANG Linling1

(1.School of Public Economics and Administration，Shanghai University of Finance and Economics，Shanghai 200433，China;2.Shanghai Pudong New Area Administrative College，Shanghai 201203，China )

It is a new and important challenge to solve the problem of the collection and management of residents’ own-use housing in the real estate tax reform in China. This paper analyzes the key issues such as the information management of taxable real estate, the evaluation of tax base, the disposal of controversial assessment, the collection and security of tax collection and the assistance of relevant departments in the management of real estate tax. The results of the study indicate that although the international experience can be referred to, more attention should be paid to the actual situation in our country and active countermeasures should be adopted to effectively solve the problem of real estate tax levy of residential housing.

Real Estate Tax; Tax Management and Tax Collection; Real Estate

2016-10-26

國家社會科學基金資助項目(13BJY152)

朱為群(1963-)，男，江蘇蘇州人，上海財經大學公共經濟與管理學院教授，博士生導師；許建標(1971-)，男，上海市人，上海浦東新區行政學院副教授，博士；姜琳玲(1991-)，女，江蘇南通人，上海財經大學公共經濟與管理學院碩士生。

F810.2

A

1004-4892(2017)03-0031-07