營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響分析

沈琪

摘要：近年來，我國在積極進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過程中，制定并推行了營改增政策，至2016年5月1 日，營改增在我國全國范圍內(nèi)全面實(shí)施。在這種情況下，我國各個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)域都非常關(guān)注這一政策對(duì)自身經(jīng)濟(jì)效益以及未來發(fā)展的影響。值得注意的是，作為受營改增政策影響最為廣泛的一個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)想在經(jīng)營過程中，更加有效地減少營改增帶來的沖擊，充分利用營改增的政策紅利，積極加強(qiáng)營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響分析就顯得至關(guān)重要。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；納稅；影響

從整體上來看，營改增政策的實(shí)施，將極大促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，盡管目前會(huì)對(duì)部分領(lǐng)域造成一定程度的稅負(fù)影響，但在我國經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展中，必將發(fā)揮不容忽視的重要作用。而在營改增全面落實(shí)的過程中，我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，必須明確自身會(huì)計(jì)核算和納稅將承受的積極影響和負(fù)面影響，只有這樣，才能夠有針對(duì)性的采取有效措施，更加靈活的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和時(shí)代發(fā)展需求，最終為提升自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

一、營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響

（一）積極影響

首先，在實(shí)施營改增以后，所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)新建或是購買辦公用房及廠房，以及廠房修繕、道路綠化等都可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，這有助于加速各個(gè)行業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資改造的步伐，激發(fā)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)購買的需求，有利于商業(yè)地產(chǎn)的去庫存化。對(duì)從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，便于向下家轉(zhuǎn)移稅負(fù)，從而降低自身稅負(fù)水平。

營改增的實(shí)施有助于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，對(duì)重復(fù)征稅現(xiàn)象進(jìn)行避免。增值稅在征稅過程中，是以不同環(huán)節(jié)增值額作為依據(jù)的，而征稅過程中以銷售額為依據(jù)是營業(yè)稅的主要特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，由于會(huì)涉及到大量的土地、建筑材料等成本內(nèi)容，而材料成本事實(shí)上已經(jīng)繳納過稅收，如果房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銷售的過程中，還需要繼續(xù)繳納這部分稅負(fù)，則將產(chǎn)生嚴(yán)重的重復(fù)征稅現(xiàn)象[1]。營改增的有效實(shí)施，可以避免這一問題的產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)只需要依據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行繳稅即可，同時(shí)抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值稅發(fā)票中實(shí)現(xiàn)，因此能夠極大地避免重復(fù)征稅問題的發(fā)生。

其次，在實(shí)施營改增的過程中，對(duì)于明晰房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)部門之間的職責(zé)分工具有重要意義。在原有營業(yè)稅的基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)部門人員將取得的發(fā)票單據(jù)交由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行報(bào)銷，并不對(duì)單據(jù)進(jìn)行審核及歸類，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門工作人員在日常工作中需要承擔(dān)繁重的工作任務(wù)及較大的風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)經(jīng)營過程中，產(chǎn)生了重大的項(xiàng)目金額，那么會(huì)擁有相對(duì)簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)形式存在于財(cái)務(wù)部門中，但是，卻擁有雜亂無章的內(nèi)容[2]。在營改增有效落實(shí)的基礎(chǔ)上，在報(bào)銷過程中由于只有取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的支出才能抵扣，這就要求業(yè)務(wù)人員對(duì)普通發(fā)票和增值稅專用發(fā)票進(jìn)行歸類審核，促使業(yè)務(wù)人員在與業(yè)務(wù)單位往來過程中更加注重票據(jù)的合規(guī)性及及時(shí)性，在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門僅需審核增值稅發(fā)票的真實(shí)性和準(zhǔn)確性即可。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，通過深入落實(shí)營改增，實(shí)現(xiàn)科學(xué)整合業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)票據(jù)的目的。

（二）消極影響

首先，營改增在實(shí)施過程中，有可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生一定的影響。一方面，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，原營業(yè)稅作為價(jià)內(nèi)稅可以作為營業(yè)稅稅金及附加在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)進(jìn)行扣除。而在實(shí)施營改增以后，由于增值稅是價(jià)外稅，無法在企業(yè)所得稅前扣除。另一方面，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅率確定為11%，雖然理論上相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，但是只有與一般納稅人合作才能取得足額的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，一定程度上限制了合作公司的選擇范圍。同時(shí)也面臨著上游建安公司向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移稅負(fù)提高價(jià)格的問題，此外房地產(chǎn)開發(fā)成本中也有很大一部分支出無法取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，如勞務(wù)費(fèi)等，由于不能獲得足額有效的進(jìn)項(xiàng)抵扣，加之稅率升高，一定程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。

其次，消極影響產(chǎn)生于營改增下的財(cái)務(wù)報(bào)表中。首先，資產(chǎn)負(fù)債表在實(shí)施營改增以前，購置不動(dòng)產(chǎn)支付的價(jià)款全額計(jì)入固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值，而在實(shí)施營改增以后，購置的不動(dòng)產(chǎn)支付的價(jià)款需要價(jià)稅分離，相應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額是能夠進(jìn)行抵扣的，從而導(dǎo)致固定資產(chǎn)入賬價(jià)值的降低，并使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率提高，對(duì)企業(yè)融資產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。其次，利潤表中，價(jià)外稅是增值稅的一大特點(diǎn)，營業(yè)收入中需要對(duì)增值稅進(jìn)行刨除，從而促使企業(yè)的營業(yè)收入降低。根據(jù)以上描述的原材料、人工等成本來講，企業(yè)經(jīng)營過程中，是無法有效對(duì)增值稅發(fā)票進(jìn)行獲取的，因此很容易導(dǎo)致稅負(fù)成本的增加。

二、應(yīng)對(duì)營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略

（一）強(qiáng)化票據(jù)管理并完善稅務(wù)籌劃

之所以重復(fù)征稅現(xiàn)象可以在增值稅落實(shí)的過程中得以有效避免，是因?yàn)樵鲋刀愒趯?shí)施過程中，計(jì)稅的基礎(chǔ)是增值額，同時(shí)，銷項(xiàng)稅發(fā)票與進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的抵扣是實(shí)現(xiàn)增值額計(jì)稅的關(guān)鍵，在這種情況下，增值稅實(shí)施過程中，必須加大對(duì)票據(jù)的過程中管理[3]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)新時(shí)期在經(jīng)營過程中，在相同價(jià)格下，盡量減少與非一般納稅人的合作，同外包企業(yè)進(jìn)行合作是選擇勞務(wù)的關(guān)鍵；同時(shí)，在取得增值稅發(fā)票的過程中，應(yīng)科學(xué)控制時(shí)間，同合作企業(yè)達(dá)成協(xié)議，嚴(yán)禁申報(bào)延期現(xiàn)象的產(chǎn)生，從而有效避免流動(dòng)資金減少將面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題。

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，必須對(duì)自身會(huì)計(jì)核算與納稅受到的營改增的影響進(jìn)行全面掌握，從而提升納稅籌劃的科學(xué)性，特別是成本稅務(wù)籌劃。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，工程項(xiàng)目一般都會(huì)需要耗費(fèi)大量的資金，同時(shí)建設(shè)時(shí)間通常較長(zhǎng)，企業(yè)經(jīng)營過程中，必須加強(qiáng)同各個(gè)方面的溝通力度，同時(shí)必須對(duì)全新的稅務(wù)優(yōu)惠政策進(jìn)行明確；另一方面，企業(yè)經(jīng)營過程中，還應(yīng)當(dāng)將期間分?jǐn)倯?yīng)用于開發(fā)整個(gè)項(xiàng)目的成本中，由此產(chǎn)生的稅負(fù)同一次性核算過程中產(chǎn)生的稅負(fù)相比更少[4]。

（二）通過人才培養(yǎng)優(yōu)化賬務(wù)處理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中，實(shí)施會(huì)計(jì)核算和納稅的主體是企業(yè)工作人員，他們?nèi)粘９ぷ髦械臉I(yè)務(wù)能力、綜合素質(zhì)同企業(yè)稅務(wù)籌劃的科學(xué)性具有緊密而直接的聯(lián)系。在增值稅當(dāng)中，管理票據(jù)工作的順利開展會(huì)促使財(cái)務(wù)部門同各個(gè)業(yè)務(wù)部門之間共同承擔(dān)稅務(wù)重心，企業(yè)發(fā)展中，必須注重對(duì)兩者關(guān)系的有效協(xié)調(diào)，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，必須加大對(duì)企業(yè)職工納稅義務(wù)的培訓(xùn)力度，并從整體入手，加大對(duì)票據(jù)的規(guī)范力度，確保企業(yè)內(nèi)部管理能夠更加有效適應(yīng)營改增政策的需求，從而為自身的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)[5]。

其次，值得注意的是，在實(shí)施營改增的過程中，一定的消極影響將產(chǎn)生于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表中，在實(shí)施增值稅的過程中，對(duì)賬務(wù)的細(xì)致化要求更高，因此要求將詳細(xì)二級(jí)會(huì)計(jì)科目記錄應(yīng)用于每一個(gè)一級(jí)會(huì)計(jì)科目中，同時(shí)全面反映申報(bào)抵扣環(huán)節(jié)和增值稅產(chǎn)生等內(nèi)容。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，還必須加大對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)力度，促使其做賬能力能夠符合新時(shí)期營改增的需求。一方面，對(duì)其稅務(wù)申報(bào)和利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行會(huì)計(jì)做賬的能力進(jìn)行培養(yǎng)；另一方面，構(gòu)建全新的會(huì)計(jì)人才培養(yǎng)機(jī)制，“新人”應(yīng)在“老人”的帶領(lǐng)下提升業(yè)務(wù)能力，努力養(yǎng)成良好的業(yè)務(wù)能力。

三、結(jié)束語

綜上所述，近年來，我國在積極進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過程中，為了適應(yīng)時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，加大了財(cái)稅改革的力度，營改增就是在這種情況下產(chǎn)生的，對(duì)我國各個(gè)行業(yè)都產(chǎn)生了不容忽視的重要影響。而我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的過程中，相對(duì)重要的支柱型產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)，其也將受到營改增的全面影響，其中存在積極的一面，也存在消極的一面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)這一問題，從自身的會(huì)計(jì)核算和納稅角度出發(fā)，合理利用營改增相關(guān)政策，為促進(jìn)自身的健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：杭州欣盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）