城市社區商業貿易開發研究

蔣文

摘 要：本文研究了城市社區商業貿易開發方面的問題，介紹市場調研、城市社區商業規劃方面的內容。

關鍵詞：社區；商業；貿易

社區商業主要配置居民日常生活消費必需的商業以及生活服務業，服務對象主要是當地的居民。對于這些消費者來說，最大的要求，就是考慮供應方便，能節約購買時間。在當前乃至今后一個時期，我國的消費者在衣、食、住、行占用的時間較多的情況下，不需要或者沒有能力直接從一、二線商業點群中購買經常必需的商品。采購方便且節省時間，是三級商業點群的優勢，這一優勢決定了社區商業存在的重要價值。

社區商業具有和消費者聯系的直接性。社區商業中的商業網點經常地、大量地為消費者提供生活必需品和勞務服務，如果網點設置不當，必然會給居民住宅的消費者帶來購買的不便或服務缺項，進而引發消費者的不滿和抱怨。這種情況一旦出現，不但商業受損，而且影響社會的安定，影響生產和生活，甚至還會給交通、社會治安的治理等帶來諸多的負擔。因此，搞好社區商業的開發是至關重要的。

1 市場調研

市場調研是社區商業開發計劃是否可行的首要步驟，開發商在從事開發前，首先應確認并評估市場的需求，以期掌握未來可能的商品組合和服務種類。

市場調研不僅可以有效提醒開發者和投資者應注意的開發風險、投資效益及市場上消費者對商業項目的需求程度，同時也為開發商提供了一份對商業項目的主要承租人、政府機關、金融機構的投資參考資料。此外，依據市場調研的評估結果確定社區商業開發項目的業態組合，并且，市場調研的結果將對社區商業開發的定位、規模、成本等產生重要的影響。

一般而言，社區商業開發市場調研包括三個部分：宏觀環境市場調研、微觀環境市場調研及消費者消費行為調研。宏觀環境市場調研包括經濟環境分析、產業結構情況、全社會消費品零售情況、居民的人均可支配收入、城市發展規劃研究等，微觀環境市場調研包括區域零售業結構、區域商鋪分布及經營狀況的市場調查和分析、區域未來社區商業供應量分析等，消費者消費行為調研包括消費者的人口結構、家庭戶數構成、收入水平、消費水平、購買行為及選擇的交通出行方式等的定量和定性研究。

2 城市社區商業的規劃

對社區商業進行合理科學的規劃是正確組織商品流通的前提。每個商業網點的地理位置、服務范圍是否適當，不僅會影響消費地區正常的供應和服務，而且會直接影響商業的作用。因此，商業網點的配置：一方面對外要有利于商品流通，最大限度地方便消費者；另一方面對內要講究經濟效益，保證配置的網點足以盈利。社區商業的規劃要根據居民生活需要，科學規劃和合理確定各類零售網點的數量結構、業態類型和空間布局等。

2.1 規劃原則

（1）與城市總體規劃相匹配，區內與區外相結合

規劃是城市商業開發和建設管理的基本手段，也是城市總體規劃的專項體現。社區商業的開發建設是城市商業開發和建設的重要內容，社區商業的規劃必須體現城市總體規劃的要求，社區商業模式應與城市社會系統、規劃布局等相匹配。

社區商業是為社區居民配置的商業，是一個相對獨立的供應和服務系統。但是，居民住宅區以外客觀存在著一、二類商業、服務業網點群與區內住宅距離的遠近，交通的方便與否，對區內的網點影響程度不同。距離近或交通方便足以使消費者出行到區外購買部分日常生活必需品，則區內的網點配置從種類和規模上應相應調減，反之則需要相應增加配置。另外，獨立地段居民住宅區的消費者由于出行不便，到區外購物成本高，則應相應增加社區商業的配置。

（2）以人為本，便民宜居

社區商業規劃必須堅持以人為本，要以最大程度方便廣大居民生活、工作、游憩和出行為出發點。利民便民，是社區商業規劃的基本原則。

科學規劃、設計合理的社區商業是實現宜居社區的重要基礎設施。社區商業要以人為本，體現宜居，應當具備便利、安全、不擾民的要求。社區商業提供的是居民日常生活消費的解決方案，滿足居民高頻度、日常性、必需品的消費，因此，便利是必備要求。新建社區要按一定的比例（一般為5%一7%）預留商業面積，居民購物出行距離以不超過1000米為宜，居民家門步行5分鐘可到達便利店、步行10分鐘可到達超市和餐飲店、騎車15分鐘可到達購物中心，可積極發展社區電子商務，通過網絡或電話訂貨、上門送貨等形式服務社區消費者。安全則體現在兩個方面：一是經營的商品、提供的服務是安全的，二是商業設施環境應當是安全的。社區商業的設計規劃中后一點往往被忽視，應重視人車分流的規劃，人性化的安全設計等商業設施環境安全問題。

2.2 規劃設計

（1）規模規劃

社區的規模和位置在很大程度上決定著社區商業的規模。在開發社區商業時，開發量和承載量的比例是一個非常關鍵且較難把握的問題，若社區商業的經營不能實現投資價值的增值或利潤尚不能抵租，那么這樣的社區商業對于投資者而言是不具備投資價值的。如果社區地處城市邊緣，整個區域處于建設中，配套尚不完善，其商業的開發定位在一定程度上要輻射鄰近區域，但其規模又不能太大，否則其經營壓力就會轉嫁到開發企業身上。如果地處繁華街巷，商業分布往往沿街展丌，具有外向型特征，在一定程度上就成為城市商業街的一部分。一般來講，建筑規模超過60萬平米的項目中，商業建筑總面積15000平方米左右；建筑面積在10萬平方米以下且周邊商業配套較齊全的項目，商業建筑總面積在1000平方米就可以滿足。

（2）業態組合規劃

社區商業業態組合規劃應在注重更好的為社區居民服務全面便捷的同時，也必須考慮社區商業的經營贏利的目的性。由于消費市場的容量決定了社區商業的規模和其引入業態的種類，因此，首先精準把握當地社區居民收入水平和消費需求程度是社區商業業態組合規劃的前提。

盡管不同類型社區的商業規模和結構存在較大的差異性，但是，社區商業業態配置規劃具備一定的規律性。社區商業業態組合規劃分為必備性業念和指導性業態。必備性業態是指滿足居民日常基本生活需求的消費，主要包括連鎖超市、便利店、菜場、大眾化餐飲、藥店、理發店、洗衣店、書報亭和維修回收點等；指導性業態是指滿足居民多樣化、個性化生活的消費，主要包括購物中心、品牌專賣店、咖啡館、酒吧、中西餐廳、花店、面包房、美容美發店、健身房等。根據當地社區居民收入水平和消費需求，社區商業業態服務可從品牌引入、商品陳列、服務方式等多方面入手，將房屋中介、保潔保綠、維修回收、托幼護老、洗染彩擴等引入社區。另外，還可進一步拓寬社區的服務范圍，為民政、勞動、衛生、體育、街道等部門主辦的法律、就業、醫療咨詢、各種服務技能培訓、全民健身、公益事業和社會福利事業等提供活動場所，設立宣傳欄，使社區同時成為社區文化建設的有效載體。

商業專家們在經過對國內外一些成功的購物中心進行研究之后，得出一個被眾多商業專家廣泛認同的標準——52：30：18，即商業：娛樂：餐飲=52：30：18，稱之為商業黃金分割定律。

雖然這個定律得到了很多商業專家的肯定，然而在運用時，商業地產開發商們會發現這個標準執行起來非常困難。比如商業地產開發商普遍覺得娛樂面積過大。在中國，由于與購物中心相配套環節中的娛樂產業鏈遠未成熟，娛樂投入成為一種負利潤，即娛樂完全是開發商為了滿足經營功能而做出的一種配套投資。由于娛樂的投入較大，經營管理難度高，回收周期長，而且經濟效益遠不如商鋪收租，所以商業地產開發商肯定希望娛樂的面積越小越好。

參考文獻

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