關于“營改增”對于房地產企業影響的文獻綜述

楊晨　許惠媛　殷婷婷

摘 要：2016年3月23日，財政部和國家稅務總局聯合發布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，規定從5月1日起全面實施“營改增”，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業。那么“營改增”會對房地產行業帶來什么影響，這是全社會和參與稅改的企業最為關注的問題。基于此，通過對相關文獻進行閱讀整理發現，目前已有的文獻研究主要從稅負、利潤、經營管理等方面進行分析，而“營改增”對于房地產企業的影響，學者的主要觀點是房地產企業的整體稅負將會減輕，成本可以得到降低，利潤會有一定的提升空間，總體呈樂觀狀態。

關鍵詞：“營改增”；房地產行業；稅負；利潤；經營管理

中圖分類號：F812 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）03-0078-02

一、“營改增”對房地產企業稅負的影響

營業稅改增值稅的實施對企業的稅負產生了一定的影響，有積極的一面，也有一定的局限性。學者孫作林（2015）分析認為，綜合考慮“營改增”相關稅負，稅率小于17.8%，則“營改增”有減稅效果，對于目前的17%，“營改增”將會有效減少企業的稅負。我國房地產企業稅收主要包括三類：企業營業稅、土地增值稅以及企業所得稅。杭州復興建設集團有限公司韓姝認為[1]“營改增”可有效避免房地產企業重復征稅，每個房地產項目是一個相對系統而又龐大的工程，因為結構復雜環節眾多，周期較長，極易在建設過程中出現重復征稅問題，房地產企業因此面臨巨大的稅收增加問題，運營成本在無形之中加大，經濟效益因此降低，企業的發展因此遭遇瓶頸。營業稅是針對產品的營業額增稅，增值稅是產品的增值額增稅。企業在繳納增值稅的時候可以將已繳納稅款部分的成本除去，“營改增”政策的實施合并了營業稅以及增值稅，只對企業增值額進行收稅，如此一來，便可以有效地避免企業重復納稅。尉瀟認為，“營改增”可以在一定程度上大大降低企業的稅收負擔。“營改增”的相關政策表明，房地產企業在銷售開發不動產時，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額，按11%的稅率繳納增值稅，因此扣除的出讓土地成本是企業稅負重輕的關鍵。經查詢資料也可以發現，土地成本及相關費用是占成本比例較高的一項，而且在逐年增加，尤其是在“北上廣深”這四大城市中，有時土地成本占企業成本的比重超過了50%，房地產開發商投入的大額土地成本可以在營業額中予以扣除，也就大大降低了企業的稅收負擔。

“營改增”后，房地產企業的增值稅繳納很大程度上受進項抵扣的影響。但不可否認的是，對于房地產這個特定行業來說，增值稅進項抵扣也有其局限性。局限性主要表現在和房地產企業聯系緊密的建筑業的絕大部分勞務和原材料不具備開發增值稅發票的資格，從而使得房地產企業獲得增值稅進項發票存在現實的困難。再有，開具增值稅發票進行進項抵扣有嚴格的時間節點，而建筑施工又是一個周期性很長的行業，從而更增加房地產企業增值稅的抵扣難度[2]。但也正因如此，各環節的企業為了獲得進項稅額的抵扣，在日常的經營管理中更加規范，降低了企業的稅負風險，也促進了市場經濟的規范化。

二、“營改增”對房地產企業利潤的影響

從成本上來，滌非、李佩、周春暖等學者都進行了十分詳盡的分析。房地產行業成本主要由三部分構成：土地成本、建安成本、財務成本。滌非[3]（2015）在研究中指出，近年來，一線和二線重點城市土地成本在上升，而三四線城市土地成本呈下降趨勢，建安成本在城市間差別不大，而財務成本隨著信貸寬松，信貸、債券、中期票據和上市融資等全面“開閘”，也得到了下降。李佩（2016）從成本管理角度，詳細分析了“營改增”將對房地產企業產生的影響。材料成本方面，“營改增”使得一些原材料供應商從小規模納稅人變為增值稅納稅人，材料供應商開具的發票稅率變化導致產品供應價格的調整。勞務成本方面，進行“營改增”使得勞務提供企業需要增值稅相應發票，在一定程度上打擊了違法勞務輸出公司的經營，減少勞務提供方的納稅額，同時也能增加企業的增值稅抵扣額，也將直接影響企業利潤的實現。設備管理成本上，目前我國進行機器設備租賃業務的公司一般為中小型公司，大多數為小規模納稅人，其增值稅不能進行抵扣，能否取得增值稅發票進行抵扣成為關鍵環節。周春暖（2016）也認為，“營改增”的實施在一定程度上會提高房地產企業的成本，大致從材料成本、人工成本等方面進行了分析。滌非（2015）同時也在研究中強調，因房地產企業增值稅的抵扣難度問題，成本支出與收入難以一一對應起來，極大影響企業的利潤。

在收入方面，梁亞春（2016）認為，“營改增”會造成房地產企業的現金流缺失。徐海濤（2016）則認為價稅分離后，收入將會減少。黎靜文[4]通過投入產出的價格效應模型進行的價格效應分析，測算出當房地產業和建筑業納入“營改增”改革后， 當適用11%的增值稅稅率時，商品定價會降低4.22%。但也有業內人士認為，“營改增”對房地產企業的項目銷售和房價影響是不大的。鐘順東、陳燕寧（2016）實例分析“營改增”前后對房地產開發企業利潤的影響，結論說明，實行“營改增”后，房地產公司的稅前利潤將較之前增加1.78%。

針對“營改增”對于房地產企業利潤的影響，學者大多通過案例計算進行了估算，同時對影響利潤的相關因素進行了一些較為模糊的評價，“營改增”對利潤的影響以及對策仍有完善空間。

三、“營改增”對房地產行業經營管理的影響

“營改增”對房地產行業經營管理也有較大的影響。何建英[5]（2016）通過研究認為，在“營改增”剛開始實施之時，房地產企業要想完全地獲得可抵扣的進行稅額是不可能的，所以房地產企業應將改革的重點放在獲取全部可抵扣的增值稅發票上。李英（2016）認為：“在營改增實施后，對于已經投入運營的房產物業來說，相當于租金稅率在沒有進行進項稅抵扣的情況下，直接由以往的稅率升到11%，從而增加其運營成本。”企業應強化房地產開發過程中各業務活動的安排與管理。梁萍（2016）認為，“營改增”將導致房地產企業納稅管理風險增加。主要體現在“營改增”導致房地產企業財務指標變化較大，改革后相關稅收法規發生了變化，且房地產涉及項目過多，可能導致有人渾水摸魚。王文輝（2015）認為，“房地產企業的投資成本高、經營周期較長，資金流動速度較慢，而“營改增”后會加劇這種情況，對企業的生存與發展都是一個難題。”葉自芳[6] （2015）認為，國內目前在建、在售的房地產開發項目缺少科學合理的過渡政策，造成一些開發項目無法進行增值稅發票的抵扣，使房地產企業最終承擔了全額的銷售額增值稅。這會影響企業的利潤情況，對企業的持續經營發展有不利影響。還有一些學者認為，由于房地產業的成本主要由土地成本、建筑成本與安裝成本組成。“營改增”后土地出讓金可以從銷售額中扣除，這使得一二線城市房產開發商的稅收負擔有所減輕。在此種情況下，受益較大的是建筑、安裝成本較高的房地產項目，這些項目的可抵扣稅額相對較大，能使企業獲得的利潤增多。這將促使房地產企業的經營方向發生改變，“營改增”前，房地產企業提供給市場更多的是毛坯房，而“營改增”后，可以預見，房地產商將加大對建筑、安裝成本較高的精裝修房屋項目的投資供給，這也是房地產企業經營模式轉型的一個契機。

通過以上文獻論述可以看出，對于“營改增”對房地產業經營管理的影響，不同學者有著不同的看法。大部分學者們認為“營改增”對房地產業經營管理的影響有利有弊，企業若想在“營改增”的背景下有所成就，就需要去改變經營管理戰略，完善財務管理制度。但目前，我國學者對“營改增”后房地產經營管理影響的研究并未深入，在企業經營規劃、經營策略、管理機制等方面并未提出較為合適的建議對策，學者更多關注的是“營改增”對稅收、利潤的影響，對經營管理方面的研究還有待完善。

參考文獻：

[1] 韓姝.解析“營改增”對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].財經界，2016，（16）：287.

[2] 黃金.“營改增”對房地產企業稅負的影響分析[J].產業與科技論壇，2016，（15）：69-71.

[3] 滌非.房地產“營改增”影響分析及房企應對策略[J].中國房地產，2016，（8）.

[4] 黎靜文.我國房地產業“營改增”問題研究——基于價格效應與福利效應視角[D].成都：西南財經大學，2014.

[5] 何建英.“營改增”實施后對房地產企業的影響[J].財會學習，2016，（4）：122-126.

[6] 葉自芳.“營改增”對房地產企業的影響及管理對策[J].財經界，2015，（17）：344.

[責任編輯 陳丹丹]