中國商業地產市場現狀分析研究

摘 要：商業地產是經濟結構中的一項重要因素，同時也是推動我國經濟發展的重要載體。文章針對當下我國商業地產市場發展現狀，提出了幾點解決建議，促進了商業地產行業的可持續發展。

關鍵詞：商業地產市場；國民經濟；商業地產價格；非理性增長

近年來我國房價一直處于上升趨勢，我國經濟也在商業地產行業的發展下得到了快速的提升，同時在這當中也歷經了發展、整合的過程。現階段，我國商業地產價格正在逐漸上升，這也為商業地產行業在市場中占據有利地位貢獻了作用，然而正是因為商業地產價格的非理性增長，使得居民無法承受房價負擔，為今后社會經濟與商業地產行業均帶來了隱患。為了有效抑制因為商業地產價格導致的市場變動，可以通過調控的形式穩定國民經濟，這也是當前推動商業地產行業可持續發展的關鍵。

一、商業地產市場現狀

1.商業地產庫存數量過大

一般商品住宅的庫存主要有三種類型，即土地儲備面積、在建施工面積以及待售面積。在這其中待售面積比較小，相較于全年商業地產銷售量只占據了其中半年的銷售量。然而，房企土地儲備這一資源也是其中較為重要的庫存，僅僅是上海、深圳等城市的土地儲備就已經達到了約7億m2，在此基礎上全國的房企土地儲備量必然也十分可觀。根據三項庫存可以了解到，政府即便是近幾年沒有出讓一分土地，也不會到無房可售的程度。

2.需求量大大

盡管我國商業地產庫存數量比較大，然而居民對于住宅市場的需求量也呈現逐漸上升的趨勢，其中主要體現為以下幾種：

（1）婚姻需求購房。由于婚姻的原因進行購房是住房的剛性需求。經統計得知，2016年我國登記結婚人口已經近1200萬對，其中僅是上半年登記結婚人口就有近600萬對，這也意味著人們在結婚的同時也需要滿足購房這一需求。除結婚購房需求外，離婚在購房這一方面也體現了一定程度的需求，依據60%結婚購房以及10%離婚購房的需求可知，我國商業地產行業依然需要一定量的供給。盡管當前階段我國0歲-14歲人口逐年呈現下滑趨勢，然而到2025年之后人口依然超過2億，且15歲-63歲階段城鎮化速度也在逐年增長，城鎮居民住宅竣工面積正在以每年6.25%的速度上漲。因此，當前階段除了一線城市之外，很難出現住房供不應求的現象。

以往我國住宅用地均呈現的是超量供應現象，例如在2007年左右我國年均供地在7萬公頃左右，2012年前后供地已經上升至13萬公頃，由此可見，在十年調控的這段期間，我國住宅供不應求這一現象已經得到了緩解。從20世紀末期到21世紀初期這一期間，城鎮商品住宅的竣工面積已經積累至85億m2左右，根據城鎮人口數量進行計算，平均每人新增商品住宅面積為15m2，其中不包含機關一類事業單位的自建住房與政府保障住房。根據有關調查顯示，我國在2013年城鎮人均住房面積為33.5m2，發展至2015年相較之前已經達到了35m2，除去拆遷面積我國城鎮人口在2016年底的人均住宅面積已經超過了之前的數值。

在未來幾年內，我國城鎮人口對于住房的改善性需求會出現下降的趨勢，住房供應也將會以新增常住人口以及結婚剛需人口為主。盡管城鎮中的依然有一定數量的閑置房源需要出租，然而租房也是從新建住宅轉變的一種，租房的同時也是對住房的需求。隨著人口數量的增長，0歲-14歲人口數量也在不斷下滑，未來的幾年內如果依照人口自然增長率的5‰計算，我國人口仍然會不斷增加。

（2）房屋面積優化購房。我國城鎮人口對于住宅面積的需求并不均衡，人均住房面積小于20m2的占總量30%，這一類人口便具有房屋面積優化的需求，若要將人均住房面積擴大至30m2，那么在房屋面積上至少要增加35億m2左右。盡管進入2010年之后已經有很大一部分居民對住房條件進行了改善，但是根據近幾年的房屋需求預估，每年至少需要100萬套房產才能滿足這一基本需求。

（3）投資購房。盡管我國的三四線城市中一般不存在投資購房這一現象，然而一線城市中尤其是北、上、廣這三個重經濟發展城市投資購房現象十分常見。即便僅依據北、上、廣2016年住宅銷售總額的5%估算，這一類購房總量也超過了5萬。

（4）單身人口購租房需求。據不完全統計，我國1980年-1995年這一段期間出生的新生兒約為322254萬人，而2000年-2015年期間登記結婚人數32152萬人，其中人數差為102萬人，這一部分人群有50%身在城市中，這也就增加了租房與購房的需求。

（5）城市常住人口購租房需求。隨著城市化進程的不斷深入，各個城市中每年都有一定數量的人口流入，這一部分人口經過長時間的居住便會將租房需求轉化為購房需求，這也在一定程度上增加了我國商業地產市場中對于房源供給。

二、我國商業地產市場發展推動建議

1.政府宏觀調控

第一，深化商品房結構管理力度。導致房價上漲迅速的主要原因之一便是住房供應結構缺乏合理性，對此有關部門則要認識到宏觀調控的優勢，帶領居民進行合理消費，抑制房價的不合理上漲，對住房供需的合理性進行調節；第二，強化商業地產價格調控管理力度。針對當前階段房價不斷上漲的現象，有關部門要對居民的購房觀念與消費觀進行正確的引導，合理控制投資性消費以及投資購房。另外，當地政府要嚴格落實第二套購房貸款條件、首付款比例的有關要求，對不合理消費進行抑制，通過供給同步進行等方式保證商業地產市場的穩定發展；第三，優化商業地產市場監督管理。商業地產市場發展缺乏合理性導致的房價上漲當中，必然會包含非法惡意炒房行為，而監管部門對此則需要及時發現并處理，重點打擊不合理的房屋交易行為。針對住房轉讓時出現的手續不全等問題，監管部門必須要嚴格審查，對商業地產開發商的商業地產市場準入手續進行嚴格檢查；第四，強化商業地產金融信貸調控。針對商業地產開發中的貸款行為，有關部門需要嚴格按照國家要求對企業的財務狀況進行審核，并定期核查，若其中存在問題需要及時整改。

2.商業地產開發商

近年來我國房價一直居高不下，加之地區間經濟的不平衡發展，也致使商業地產行業出現地區發展不均衡的問題。當然導致這一問題的因素并不僅如此，然而商業地產開發商作為市場的參與主體，必須要認識到自己的關鍵作用。與此同時，我國調控政策越來越緊張，市場中商業地產調控趨勢未必會出現明顯的浮動，而商業地產企業也要根據自己的實力進行合理開發，結合市場變化與企業實際情況調整開發節奏，并提出長期開發戰略，為新商業地產項目開發提供強有力的售后服務，從而提升商業地產企業在市場中的核心競爭力。

三、結束語

綜上所述，當前我國商業地產市場房價居高不下，這也為居民增加了壓力，文章中重點分析了現階段商業地產市場的發展現狀，并提出了兩點建議，希望能夠為我國商業地產市場的穩定、長遠發展提供有效的支持，這也是推動社會經濟持續增長的一個重要前提。

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作者簡介：趙傳檔（1996.08- ），女，重慶市永川區人，民族：漢，專業：工程造價