“營改增”對房地產行業去庫存的影響研究

陶姝汐

[摘 要] 隨著國家相關政策發布，營業稅改增值稅試點已經在全國范圍內鋪開，而房地產業作為我國經濟的一個重要支柱，營改增必然對其造成重要的影響，營改增有效地推動了房地產業運行環境的改善，對于房地產企業的稅負水平進行了有效的調整?！盃I改增”的實施對房地產行業的影響十分廣泛，對房地產行業的發展具有重要意義。在房地產行業發展陷入兩難局面的狀況下，“營改增”的出臺有利于房地產行業去庫存，倒逼房地產行業實行精細化管理。雖然這一過程中有人受益有人受傷，但是，通過這一政策，將會把房地產行業引向良性、健康發展的道路上。

[關鍵詞] 營改增；房地產行業；影響

[中圖分類號] F270 [文獻標識碼] B

[文章編號] 1009-6043（2017）03-0046-03

前言

正如今年的《政府工作報告》中所規定的，自5月1日起我國的“營改增”試點已開始全面推開，又繼續擴大了試點的范圍，增加了建筑業、房地產業、生活服務業和金融業，并確定了建筑業和房地產業的稅率為11%，二手房買賣出租均不加稅?！盃I改增”是我國供給側結構性改革的重要內容之一，這一舉措將在二手房交易、房地產企業開發和不動產抵稅等環節對房地產行業來來顯著影響。此輪“營改增”試點擴大對于房企來說可謂是一大利好消息，能夠在整體上很大程度上減輕房地產行業的稅收負擔，有助于解決房地產行業庫存積壓的現狀。

一、房地產業營改增的重要意義

（一）有利于完善稅收鏈條

營業稅改收增值稅，對于房地產行業稅收鏈條的規范完善具有重要意義。一直以來，房地產行業因為生產環節多，各種物資材料運輸情況復雜等情況，就是稅收征收的一大難點。各個環節的錯綜復雜導致重復征稅的現象十分嚴重，而偷漏稅的環節也十分明顯，這對從事房地產行業不同鏈條上的企業來說十分不公平，有的稅負過重嚴重增大了企業的成本；對政府來說，應該征稅的部分反而遺漏，造成國家財產的損失，又加重部分企業的負擔，突顯了整個稅收制度的不規范、不完善，降低了市場經濟的運行效率?！盃I改增”的稅制改革，實現了對貨物和服務的全覆蓋，完善了增值稅抵扣鏈條，為我國繼續深化財稅體制改革和供給側結構性改革打好了基礎，也有利于房地產行業各個鏈條上的分工協作和社會公平。

（二）規范房地產業財務稅收管理

“營改增”導致的稅率稅種的變化將促使企業對原有的企業財務稅收進行調整，以適應新的稅制，有利于規范房地產企業的財稅管理。房地產企業的財務稅收因為不同的征稅項目呈現出不同的特點，項目的復雜多樣以及稅率的不統一給房地產企業的財務稅收管理加大了難度。房地產企業的財務稅收各個項目無法統一，一方面大大增大了企業財稅管理的難度，有些遺漏只能通過各種修補和調整進行糾正，影響了企業財務信息的真實性；另一方面降低了企業財稅管理的效率，浪費了大量的人力成本。“營改增”的實現，將營業過程中出現的諸多不統一的因素全部整合到增值的過程中，這種統一的稅收制度更有利于房地產企業規范財務管理，提高財務稅收的管理水平，進而幫助企業節約成本，降低企業的財務風險，更穩定地發展。

（三）促進房地產業回歸合理平穩

房地產業的“營改增”對于調整目前被炒得火熱的行業表象與行業內部存在的困局有重要的意義。近十年來，房地產行業搭乘我國城鎮化進程快速發展，一路高歌猛進，整個行業都在理性與非理性之間搖擺。房地產行業作為我國供給側結構性改革過程中去庫存的重點領域之一，對整個社會的產業升級和結構調整都起著舉足輕重的作用。“營改增”是我國財稅體制改革的關鍵一步，這一步會極大地影響后續改革的效果。通過對房地產行業規范稅率稅種，合理征稅，減輕房地產行業的稅收負擔，為房地產行業整合改造贏得緩沖期，有助于幫助房地產行業擺脫過去急功冒進帶來的負擔積累，促使房地產業的價格回歸到合理區間，使房地產業的利潤率與整個社會的平均利潤率相一致，從而實現行業的平穩健康發展。

二、營改增對房地產業的影響

（一）對房地產企業的稅負影響

將房地產行業納入“營改增”試點，對房地產行業來說影響重大。房地產和建筑業的稅率定為11%，比之前的營業稅5%有所提高，因此可能會加大企業的稅收負擔。但是營業稅改收增值稅，會對以往房地產業生產的各個環節進行統一，以前存在的監管不嚴、分工不明確等原因導致的個別流通環節漏稅和重復征稅的情況將會基本避免，所以對很對企業來說即使稅率提高也未必增加稅收，尤其是土地和安裝建設成本被納入抵扣項，更是減輕了企業的稅負。因此這一政策對于整個房地產行業不同鏈條上的企業來說帶來的影響也是不同的。短期來看，營業稅改收增值稅大大縮小了企業偷漏稅的空間，企業不得不更加規范地繳納應當繳納的稅款，因此會加重這些企業的稅收負擔。對于絕大多數企業來說，在銷項稅一定的情況下，稅負是否會增加要看進項稅的抵扣情況。對于很多簡單投機企業來說，依靠貸款融資等手段引起的相關成本進項稅不得抵扣，會增加該類房地產企業的稅收負擔。不過積極的一面是這也有利于規范房地產企業的貸款融資，使銀行資本流向更具有競爭力的行業和企業。

（二）導致房地產企業的成本上升

房地產行業實行“營改增”，對于不同的房地產企業會產生不同的影響。雖然會從整體上降低房地產企業的稅收負擔，但對于某些企業來說則會增加其成本。房地產行業的成本主要集中在兩個部分，一部分是土地成本，另一部分是安裝建設成本。在新的政策規定中，土地成本被列為抵扣項。這就意味著當前購買土地，可以付出比之前更小的成本，那些原來依靠低價獲得土地的房地產開發商的優勢就被削弱了，尤其是對于囤地時間長，獲得土地成本較低的企業來說，利潤越是豐厚，稅負越會增加，成本相應增大。

（三）侵蝕存量項目的銷售利潤

房地產行業實行“營改增”后，對企業生產的不同環節、不同項目的影響有很大不同。此番“營改增”對房地產企業來說，有打擊蓄意囤積土地的投機行為地作用。房地產企業最重要的存量即為土地。以前，房地產開發商通過各種途徑從政府手中購買土地，其中不免腐敗行為地發生。通過這種手段獲得土地的商人相較與正常交易獲得土地的企業來說，因為土地的成本更低，其利潤自然也就更大。這也引發了土地資源分配的嚴重不公平。有關系的地產商可以大量囤積土地，制造稀缺性進而為炒作、投機服務，這種行為嚴重扭曲了整個商品房市場?！盃I改增”后，將土地列為稅收的抵扣項，意味著擁有越多低價土地、試圖通過囤積居奇提高利潤的房企稅收負擔會越重，進而會削減其銷售利潤。這一后果雖然會對一些房地產企業產生壓力，但長期來說對于整個行業回歸到合理水平有重要意義。

（四）有利于商業物業銷售

“營改增”細則明確規定，生產材料的進項稅額能夠抵扣稅收。如此一來，房地產企業將會將更多的精力和心思投入到建筑材料的購買中去，而不是想方設法地獲取更多更低的貸款融資。同等條件下，建材行業高質量的材料將更受歡迎。這一舉措使不動產投資成為稅收抵扣的一項，意味著企業持有不動產的成本將會降低，對于以往因為成本過高不愿購買或更新辦公室的企業來說，這一舉措將是一個積極的刺激因素，促進企業購買辦公樓、寫字樓等，即會增加企業投資購買商業地產的積極性，對商業物業市場來說能夠增加銷售。一方面改變了企業以往在建筑材料上偷工減料，使用質量低下的材料的預期，能夠有效地提高房屋建設用材的質量，另一方面刺激商業物業的需求，對去產能有一定的積極作用。

（五）有利于加快行業整合

“營改增”的實施，有助于加快房地產行業的整合速度。當前的房地產行業各企業水平參差不齊，存在大量被高利潤驅動的投機者?！盃I改增”這一新政對不同層次的房地產企業產生的影響有很大的不同。房地產市場的逐漸規范將使那些低水平、低競爭力的企業逐漸退出市場，具有競爭力、經營狀況好的企業會有更廣闊的發展空間、更健康的行業環境。實施“營改增”后，土地成本降低，從事土地投機而非建設的企業會逐漸退出，這樣會釋放大量的土地資源，而土地成本的降低，也會有效促進地產、項目的收購。這樣土地資源的錯配現象將會得到很大程度上的解決，房地產行業也會逐漸向更健康、更穩定的方向發展。當然，這一過程仍然會需要很長時間，但是，“營改增”政策將會大大加快這一進程。

三、營改增對房地產業去庫存的影響

（一）有利于房企投資

“營改增”政策的實施有利于房地產企業的投資。近十年來房地產行業一直是社會資本最鐘愛的集結地。超高的資本回報率一方面讓房地產市場空前火熱，另一方面也加大了貧富分化和社會不公。巨大的社會資本需要一個健全的市場環境來容納。“營改增”政策的實施正是為構建這樣的市場貢獻了一份積極的力量?！盃I改增”政策從整體上降低了房地產企業的稅收負擔，規范了房地產企業的財稅管理，完善房地產企業開發建設的各個環節的稅收鏈條，引導房地產企業向著更加平穩健康的方向發展。這一調整一方面會促使房地產行業回歸理性，打擊那些短期投機者和“熱錢”的進入，另一方面更增加了房地產行業的光明前景，吸引長期投資。因此，對于整個房地產行業來說，長期穩定的投資將會使房地產業更加迎合市場的真實需求，避免重復建設的盲目建設等浪費資源、封鎖資金鏈的行為，引導房地產向更理性、更健康的方向發展。

（二）降低了三四線城市的房價

在房地產行業實行“營改增”的稅收政策，會更有利于為三四線城市的房企減負。房地產企業的繁榮起于一線城市，一線城市的過度繁榮假象促使資本大量涌入三四線中小城市，這些城市也跟著形成房地產熱，而這種“熱”遠遠超出了當地的實際需求。當房地產市場稍微回歸理性才發現很多三四線城市都出現了盲目建設的現象。原有庫存無法清理，資金運轉就會出現問題，進而導致房地產項目建設大量停滯，有的城市停建率甚至高達三分之一到二分之一。過量的供給和疲軟的需求使這些中小城市的房地產企業被牢牢套住。投機者撤出即意味著無法承受的虧損，繼續建設又無法提供充足的資金，到了進退維谷的境地?！盃I改增”政策規范統一了房地產業的各個環節，降低了土地和安裝建設成本，一定程度上給當地去庫存提供了更大的降價空間，為這些企業的退出和解套提供了一根救命稻草，有利于三四線城市房價的平穩著陸。

（三）有利于商業地產去庫存

作為供給側結構性改革的關鍵措施，“營改增”政策擔負著促進相關產業進行合理調整，去庫存的重要任務。營業稅改收增值稅會從側面幫助商業地產去除庫存。房地產行業的過度繁榮不僅既體現在居住用房上，也體現在商業地產上。隨著經濟的不斷發展，商業的范圍也不斷擴張，各種商業區應聲而起，電子商務的崛起使得商業地產的需求急劇減少，形成了大量的庫存積壓，銷售乏力。在這種狀況下“營改增”細則中將不動產投資納入抵扣項，將大大激勵企業進行購入、持有商業地產的積極性，對商業地產來說是一大利好。企業購買商業地產作為不動產投資一方面減輕了稅收負擔，另一方面還可以作為一項長期投資。這一契機剛好有利于商業地產行業進行結構調整，為其去庫存提供著陸平臺，也為其繼續合理規劃建設提供喘息。

（四）有利于二手房產去庫存

個人買賣二手房原來是征收營業稅，現在改收增值稅，即只對房子增值部分征稅，沒有增值就不用繳稅，原來購房繳納的增值稅，在該套房賣出時可以抵扣。新政策出臺后對不同類型，不同檔次的二手房會實行有差異的政策，但是不會增加交易環節的稅收負擔。由此可見，“營改增”對大多數房主來說沒有太大影響，但在有些地區和某些檔次的住房市場上，會促進二手房的交易，使二手房市場的流動更加頻繁。二手房市場的繁榮將會更加有利于城鎮化過程中不斷涌入城市的住房需求者，同時有利于二手房市場去庫存，減少存量，增加流動，有利于整個房地產市場的有序發展。

（五）建安成本難獲增值稅發票

“營業稅”的實施很大程度上會堵住偷逃漏稅的窟窿。這使得原來依靠制度缺陷獲得大量利潤的環節和不合規范的小企業利潤會驟減，這些企業將面臨困境。增值稅中明確規定，要用進項稅抵扣銷項稅。因此房地產企業要想減輕稅收負擔，建筑行業和房地產行業在選擇上游行業和相關行業時就不能再唯低價是圖，而是同時要求這些相關企業能開具進項稅額增值稅發票。這樣建材、設備等企業就必須要開具增值稅發票，才能獲得業務，而不是僅僅依靠低價。對很多小企業、小作坊來說，在材料上開具發票是十分困難的，這會大大縮減其利潤空間甚至變得無利可圖。因此，房地產企業最初可能很難取得與建設安裝成本相關的增值稅發票。但是，這也是房地產企業進行規范化發展必須要經歷的過程。

四、結語

“營改增”的實施對房地產行業的影響十分廣泛，對房地產行業的發展具有重要意義。在房地產行業發展陷入兩難局面的狀況下，“營改增”的出臺有利于房地產行業去庫存，倒逼房地產行業實行精細化管理。雖然這一過程中有人受益有人受傷，但是，通過這一政策，將會把房地產行業引向良性、健康發展的道路上。

[參 考 文 獻]

[1]于紅娜.“營改增”對房地產企業未來影響及對策分析[J].中國商貿，2015（14）：133-134

[2]張玲莉.淺談房地產“營改增”對行業的影響[J].中國商貿，2015（16）：144-145

[3]賀慶，蔡定凱，梁鐘元等.“營改增”對未來房地產行業財務管理影響——基于南寧房地產企業的調查研究[J].現代商貿工業，2015，36（21）：195-196

[責任編輯：潘洪志]