淺析房屋產權的“單獨所有”與公證實務

王喜風

[關鍵詞]房屋產權；“單獨所有”；公證實務

隨著《物權法》的深入實施，不動產登記程序的不斷完善，公證員對房屋產權歸屬應該有更明確的認知，了解房產登記的具體規定和操作程序。挖掘背后爭議風險點，尋找法律和法理上的支撐點，厘清實務中的模糊問題，從而準確把握委托、繼承、遺囑、夫妻財產協議等公證實務。

一、夫妻“隱形共有”與“單獨所有”對比

夫妻隱形共有，通常是指登記在夫妻一方名下的夫妻共同財產，如存單、債券、股票、車輛等財產，雖然為夫妻關系存續期間所取得，但權利憑證上只登記夫或者妻一方的姓名。對于房產而言，主要是在《物權法》實施之前，由于風俗習慣或登記程序不完善等原因，致使夫妻共有房產僅登記在一方名下，產生了隱形共有人現象。在公證實踐中，對于登記在一方名下的房產進行審查時，審查登記人的婚姻狀況是必要程序，若所涉房產系權利人婚姻關系存續期間購得的房產，應認定為夫妻共同財產，這無疑是符合《婚姻法》精神的。

對于單獨所有，目前現行法律、法規中，僅在《房產登記辦法釋義》中有相關的表述：在房產所有權證填寫說明時指出“不屬共有情況的，填寫單獨所有；屬于共有情況的，填寫按份共有或共同共有”；在解釋共有概念時指出“共有作為所有權的一種形態，是與單獨所有相對而言的”。根據《房產登記辦法釋義》這一表述，我們可以得出單獨所有是指房屋產權由房屋所有權證上登記人一人所有，這種解釋也符合社會大眾對此概念的心理預期。

另外，房產管理部門在實務中對于“單獨所有”與“隱形共有”也進行區分。婚姻存續期間，對登記在一方名下后申請變更為夫妻共有的，可理解為房產證及登記簿記載的房產權利狀態與事實權利狀態不一致，只要申請人能夠提供充分的證明，登記機構應給予辦理相應的更正登記。而如果夫妻將一方婚姻關系存續期間取得的個人房產。或將婚前取得的個人房產約定為共同所有或部分共同所有的，均視為房產所有權的轉移，應當按照《房產登記辦法》第32條的規定申請辦理房產所有權轉移登記。這兩種辦理方法的區別。反映出房產登記部門將“隱形共有”視為夫妻共同所有，“單獨所有”視為登記人個人占有全部產權。由此可見，“隱形共有”實際上是特定時期的產物，只是短時間的過渡，隨著《不動產登記條例》的貫徹實施，產權登記必將更加全面而準確，“隱形共有”也終將退出歷史舞臺。

總之，隱形共有和單獨所有，雖都是“登記在一方名下”的財產，但法律意義卻大為不同，絕不能畫等號。

二、“單獨所有”的程序事項

目前，單獨所有已逐步成為所有權的一個狀態，那么依據何規定、履行哪些程序才能將房產登記為一方單獨所有呢？一般而言，以下情況下取得的房產屬于單獨所有：1、《婚姻法》第18條第（一）、（三）項所規定的“一方的婚前財產”及“遺囑或贈予合同中確定只歸夫或妻一方的財產”；申辦人需要提供未婚或未再婚證明，或者需要有經過律師的遺囑或者贈予合同中明確歸夫或妻一方所有的遺囑律師書或贈予合同律師書；2、《婚姻法》第十九條規定的情形：夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有；申辦人需要提供夫妻共同約定歸一方單獨所有的書面夫妻財產約定；3.人民法院、仲裁委員會的生效法律判決或裁定為一方所有的房產：申報人需要提供生效的法律文書及協助執行書等。在辦理單獨所有登記事項時，除提供必需的材料外，房產部門還要進行嚴格的詢問，對于是否是共有房產做重點詢問。依據上述分析，夫妻關系存續期間單獨所有房產證是建立在夫妻財產約定的基礎上形成的登記一方個人獨有的權利證明，是符合法律和程序的權利憑證。

三、“單獨所有”與“夫妻共有”

房產證上單獨所有不能認定登記人個人產權的主要困擾就在于《婚姻法》與《物權法》的沖突，其中一個可能存在的主要障礙就在于夫妻財產約定在物權變動中的適用規則。

雖然登記為“單獨所有”，但在夫妻存續期間取得的房產，雙方未進行財產約定，仍屬于夫妻共同財產。《婚姻法》第十九條：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力”。

因此在公證實務中，需要進行個人財產與共同財產的區分。《婚姻法》第十九條規定了夫妻財產約定的效力問題：第一，對雙方具有約束力；第二，第三人知道該約定的，可以對抗第三人。這就是夫妻財產約定的兩種效力，即對內效力和對外效力。夫妻財產約定對內最基本的效力是物權效力。由此，夫妻財產約定一旦在夫妻之間成立生效便產生物權的效力，屬《物權法》第九條的“法律另有規定的除外”。無須通過登記生效實現物權變動。在對外效力上，對于夫妻財產約定，應當依據《物權法》規定的公示原則進行登記，可以有效地防止規避法律的行為，更有利于保護與約定財產的夫妻進行民事活動的人的合法權益，同時，也應規定夫妻財產契約經登記方產生對外效力，未經合法登記者不產生對外效力。由此，夫妻財產約定在夫妻之間具有物權效力，而在對外效力上依然應通過登記生效才能實現物權變動。

同時，對于夫妻財產約定對內效力不能因為其適用“法律另有規定的除外”而放任自流，在涉及第三人時為保障交易安全應準用《物權法》第31條“處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力”，這可以理解為夫妻財產約定在涉及第三人時，應援用對外效力的規則通過登記才能實現物權變動。

上述對夫妻財產約定效力的內外區分處理，既維護了現行《婚姻法》法律制度的有效性，又兼顧了我國《物權法》不動產登記的法定性。

為更好地避免因單獨所有房產證中各種不規范現象帶來的風險，在公證實務中，對于夫妻關系存續期間單獨所有房產證的產權需要根據具體情況，具體分析對待處理。

（編輯/李舶）