淺談以棚戶區改造推廣產業化住宅

張振宇++高淑慧+++陳柯辛++吳曾風

摘要： 產業化住宅的出現標志著我國建筑生產方式的變革，但是由于建造成本偏高，發展速度極為緩慢。如果借助另一建設熱點——棚戶區改造，以及相關利好政策可有效降低成本，推動產業化住宅發展。文章簡述了產業化住宅的優勢，分析了高成本原因。之后通過分析棚戶區改造推動產業化住宅的可行性，得出產業化住宅成本可控制。文章最后提出一種“依托”式棚改思想，通過提高棚改參與者積極性，保障棚戶區改造項目的更好實施，為產業化住宅提供規模保證。

Abstract： The emergence of industrial housing means the transformation of China's construction and production mode. But because of the high cost of construction， its development rate is extremely slow. The renovation of shanty towns and the related favorable policies can effectively reduce costs and promote the development of industrial housing. This paper briefly describes the advantages of industrial housing and analyzes the causes of high cost. Then， by analyzing the feasibility of promoting the industrialization of residential shantytowns， the cost of residential production can be controlled. Finally， this paper puts forward a kind of "support" type renovation of shanty towns. By improving the participants' enthusiasm of the renovation of shanty towns， the better implementation of the renovation of shanty towns is ensured to provide scale guarantee for industrial housing.

關鍵詞： 產業化住宅；棚戶區改造；營改增；降低成本

Key words： industrialized housing；renovation of shanty towns；replace the business tax with value-added tax；cost reduction

中圖分類號：[F287.8] 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）05-0015-03

0 引言

產業化住宅是指以工業化生產的方式來建造住宅，并使產業鏈更現代化，其高效率低能耗特點成為未來房屋建設領域發展趨勢。但是我國產業化住宅發展速度緩慢，技術水品低，科技貢獻率（不足30%）與部品化率（不足20%）相比于發達國家（分別為60%與接近100%）仍有很大差距。其過高的建造成本（相比于傳統住宅生產方式，建造成本高25%）已嚴重限制了產業化住宅的發展。因此，如何降低成本已成為關鍵所在。

1 推動產業化住宅發展意義

1.1 縮短工期，提高質量

產業化住宅施工工藝主要包括工廠預制、配送、現場組裝三個環節。流水線式的工業化生產，現場“搭積木”式的組裝，有效的縮短施工工期（約30%）。產業化住宅生產方式充分應用新技術、新材料，解決了傳統建材保溫、隔熱、隔聲性能不佳等問題，并有效解決了房屋滲、漏、裂等質量通病。

1.2 保護環境，降低能耗

產業化住宅生產方式解決了傳統濕作業生產方式帶來的施工現場臟亂差、管理混亂以及對周圍居住環境噪聲和水土污染等問題，并降低了建設能耗，據行業研究顯示，如果我國10%的建筑推行工業化建造方式，建筑垃圾將減少83%，材料損耗減少60%，建筑節能50%以上。建筑拆除階段一定的構件回收率同樣節約了大量建設材料。

1.3 加快行業轉型升級

目前，我國建筑業內部各企業相對獨立，難以借助有效的合作溝通促進整體行業進步，住宅產業化生產方式不僅符合我國綠色、科學、以人為本的發展理念，更重要的是這種生產方式將建筑業上下游企業聯系更加緊密，形成了一條技術資金集中的產業鏈，逐步形成了由政府主導，標桿企業帶頭，其他中小型企業共同參與的氛圍，促進行業現代化發展。

2 制約產業化住宅發展的原因

我國產業化住宅發展速度緩慢的原因涉及諸多方面，但歸根結底，過高的建造成本是最大的阻礙。

2.1 技術工藝復雜

產業化住宅生產方式基本要求為資金技術集中、大規模生產、社會化供應，其技術環境要求很高。從項目構思到竣工驗收投入使用各環節都要涉及到更多的要素，尤其是在施工階段，預制構件廠的初始投資及高額的材料費用與運輸組裝費用成為高成本的主要原因。

2.2 標準化不足

我國產業化住宅發展仍處于初級階段，產業鏈不完整、技術管理水平低、缺乏經驗、沒有形成規范化的統一體系；建筑產業上下游企業發展不均衡且相互獨立，無法形成有效溝通，配合度低效率差；沒有形成規模化，周轉性材料得不到充分利用，無法進行工業化生產，社會化供應，這些因素都導致了建設成本增加。

2.3 供需兩端疲軟

供給端動力不足，需求端缺乏市場。供給端，許多房地產企業缺乏信心，對于住宅產業化采取觀望態度，另外傳統濕作業生產方式造價低、技術成熟生存空間仍然很大，產業化生產方式難以被采用。需求端，宣傳力度不足，且產業化住宅優勢期主要體現在運營階段，消費者對產業化住宅認識度不高，既得利益心強，難以關注到行業未來發展，對產業化住宅購買需求不足同樣使得其發展緩慢。

3 棚戶區改造推動產業化可行性

3.1 市場可行性

一方面，棚戶區改造是我國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，會議決定，實施三年計劃，改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區1800萬套，農村危房1060萬戶，同步規劃和建設公共交通、水氣熱、通訊等配套設施。以北京市為例，2016年全市16個區共有335片棚戶區列入今年的改造和環境整治任務，2016、17兩年完成15萬戶棚戶區改造，龐大的建設體量可為因建設規模限制而無法快速發展的產業化住宅提供有力的保障，產生的規模經濟效益，使得長期平均成本有所降低，周轉性材料充分利用，分攤了如建廠、購置設備等固定成本，真正實現工業化生產，社會化供應，同時大量的項目機會可以吸引更多投資。

另一方面，棚戶區一般處于城市邊緣、郊區地帶，少量在城市區域內。隨著城市化進程推進，城市規模不斷擴大，這些地區交通環境條件已經得到很大改善，同地區開發樓盤售價可觀。同樣以北京市為例，環北京地區如大廠、固安、燕郊等一些河北城市房價已經超過3萬/平米，且購房者也多為在京工作的中高等收入群體。因此，如果城市邊緣棚戶區改造項目在滿足補償政策前提下，其他建筑面積以商品房價格出售，其中的利潤同樣會受到各參與方關注。

3.2 政策可行性

棚戶區改在項目是政府工程，關乎于民生問題。在棚戶區改造與產業化住宅方面，政府出臺了很多相關政策以推動發展，這些政策不僅體現了政府的決心，更是為產業化住宅建設過程中提供規范。

①根據財稅〔2010〕42號文件規定，對棚戶區改造項目的開發商，在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料和拆遷安置補償協議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。

②建筑行業營業稅改增值稅。營改增后，建筑行業增值稅稅率基本確定為11%（之前采用3%營業稅），稅率的增加導致如果相關企業無法獲得足夠多的進項抵扣，其實際繳納稅額有上升的可能，因此獲得更多進項稅額，增加抵扣額度成為建筑上下游企業降低成本關鍵。目前，在土地費用無法實現抵扣條件下，建安成本成為主要抵扣項，而在建安成本中，人工費（占比25%）無法抵扣，主要的抵扣項成為材料費和機械費（共占比70%）兩項，這一點與產業化住宅低人工、高機械材料成本的特點完美契合，使產業化住宅成本得到一定控制。

③《關于進一步推進建筑產業化發展的若干意見》中，針對開發企業的優惠主要指容積率獎勵，對于采用裝配式建筑技術建造的項目，給予一定數量的建筑面積獎勵，獎勵面積總和不超過裝配式建筑各單體規劃建筑面積之和的3%。濟建發〔2014〕17號文中，已將將推動產業化和政府投資的保障性住房結合，明確提出保障性安居工程項目等政府投資類項目，因實施建筑產業化技術而產生的增量成本計入項目建設成本。滬府辦〔2013〕52號文中同樣提出鼓勵保障性住房項目采用裝配式建筑技術。

3.3 經濟可行性

房地產開發項目中，土地成本與建安成本是比重最大的兩部分。對于土地成本，不斷攀升的土地價格讓許多地產開發企業對擬定項目望塵莫及。棚戶區改造作為公益性項目，政府在出讓土地時，無論是凈地還是毛地，其獲得的出讓收益在扣除相關費用后全部用于棚戶區改造投資，即相當于開發商土地成本中一部分可以被返還，政府并不會從出讓土地中獲利。對于建安成本，一項建設工程中，人工費用約占工程總造價25%左右，機械與材料費用約占70%，人工、材料、機械三類費用的相對變化趨勢決定著項目建安成本高低。目前，我國建筑與安裝工程人工價格每年以接近20%的速度增長，機械與材料價格則保持震蕩發展趨勢。據資料顯示，產業化住宅相比于傳統住宅生產方式可節約25%人工費用，在人工費逐年增長的環境下，未來成本優勢將逐步體現。如果考慮到資金時間價值，結合三種費用變化趨勢與增值稅抵能否扣關系，產業化住宅成本優勢期將提前到來。

3.4 技術可行性

如前文所述，我國產業化科技貢獻率與部品化率較發達國家差距較大，技術管理水平也很低。萬科作為住宅產業化技術帶頭企業，試點工程盡管很受歡迎，但受制于建設規模與投資成本，有限的試點項目無法積累更多的經驗。棚戶區改造項目的大體量建設為房地產開發企業提供了更多的試點機會，可以迅速的獲得技術管理經驗，并且借助政府牽頭制定一系列標準，行業內部逐步形成技術標準規范，同時也促進了行業內外溝通，降低了協調成本。

4 實施途徑

總體方法為將棚戶區改造房作為一個小項目寄托在一個大型房地產開發項目中，將部分棚改房優惠政策適當應用在商品房建設中加上大體量建設與上述利好實施條件降低建設成本，推廣產業化。

棚戶區平房密度大、人均面積小、空間利用率低造成了大量土地的浪費，棚戶區改造是一項民心項目，薄利性導致各參與者積極性不高，融資困難，通過將棚戶區改造打包到一項較大商品房小區開發項目中，利于城市規劃，提高土地利用率，吸引更多資金注入，提高參與方積極性。政府可繼續加強財稅支持力度，在安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅基礎上適當降低其他稅率，并控制土地最高限價，積極宣傳產業化住宅優勢，妥善處理好拆遷安置工作。房地產開發企業應努力提高自身管理與技術水平，擬定合理的合同，制定面向未來的戰略，不可局限于眼前利益，要把握好行業趨勢。建筑施工企業應主動尋求可開具增值稅發票的供貨商，盡可能實現更多稅負抵扣并積極與甲方溝通協調，解決因增值稅繳納期與工程款支付期不一致引起的現金流量增加問題。

5 研究案例

以北京市H項目6#住宅樓為例。總占地面積79385.88m2，容積率為2.8，其中6#樓地下2層，地上25層，建筑總面積18990.03m2，結構類型為框架結構，本項目按照傳統施工方式生產建設，其實際建造成本為3529.90萬元，單方造價1858.82元，建設工期24個月。產業化成本根據我國著名住宅設計生產企業M公司估算得出，估算總價為3927.66萬元，單方造價2068.27萬元，工期18個月。項目完成于2016年之前，因此并未考慮營改增影響。按照文章上述理論，考慮一下四方面成本影響：①棚戶區大建設體量保證的規模經濟優勢②縮短工期帶來的利潤優勢③營改增帶來的稅負優勢④人材機三費的相對比例成本優勢。再次估算產業化住宅建設成本為3533.40萬元，單方1860.66元，產業化生產方式建造成本基本與傳統生產方式成本持平，如果考慮到產業化住宅社會環境效益與運營維護階段成本優勢，其全生命周期性價比優勢十分明顯。

6 結語

我國產業化住宅發展進入瓶頸期，唯有通過各方的努力與人工環境等各種壓力因素的倒逼方可有所突破。一旦上下游企業形成產業化體系，輔以大體量政府性工程以及利好政策，成本進一步降低，產業化住宅將迎來春天。屆時產業化住宅技術科技貢獻率提高，突破大體量需求限制，應用到各普通樓盤開發中，使產業化住宅真正普及化。

參考文獻：

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