綠色住宅建筑運營管理市場主體合同激勵研究

李云飛++申玲+宋家仁

摘要：現階段我國綠色住宅建筑的開發建設已經處在全面高速發展時期，但獲取運行評價標識的項目數量遠不如設計標識，這樣的現象意味著綠色住宅建筑的運營管理才剛開端。本文分析了綠色住宅建筑運營管理模式當中存在的問題并引出市場化的發展方向。提出了合同激勵方案設計，旨在使得業主享受綠色生活，物管企業獲取利潤激勵的同時，推進綠色住宅建筑運行標識的申報工作。

Abstract： At present， the development of green building construction in China has entered a high-speed development period， but the number of projects to get the evaluation logo is far less than the design logo， this phenomenon means that the operation and management of green residential construction is only just beginning. This paper analyzes the problems existing in the operation management mode of green residential building and leads to the development direction of the market. This paper puts forward the contract incentive scheme design， which aims to make the owners enjoy the green life， while the property management enterprises obtain the profit incentive， and promote the operation of the identification of the green residential building.

關鍵詞：綠色住宅建筑；市場主體；運營管理；合同激勵

Key words： green residential building；market players；operation management；contract incentive

中圖分類號：F426 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）07-0251-03

0 引言

截至2016年6月底，我國累計綠色建筑標識項目已達4314個，累計建筑面積49988萬平米，其中綠色住宅建筑的數量為1986個。據有關機構預計，到2020年，新建綠色建筑市場增量規模將達到2100億元，年均復合增長率將超24%。然而，在政府大力推動下，如此快速的綠色建筑發展過程中，其運行標識的推廣滯后和運營管理過程中的問題也接踵而來。由圖1可以看出住宅建筑獲得綠色建筑設計標識的建筑數量在2008-2016年間呈突飛猛進的增長態勢，但運行標識的數量仍保持在一個較低的水平。甚至在增長率較高的2013-2016年，運行標識的數量反而呈現出萎縮的態勢。按照目前統計，綠色住宅建筑設計標識占評價標識總數96%，運行標識占4%。這樣的數據也在一定程度上揭示了現階段我國綠色住宅建筑產業只重形式、輕長效的薄弱環節。如若想要持續健康穩定發展，綠色住宅建筑的運行將是下一階段將要解決問題的重中之重。

1 綠色住宅建筑運營管理發展動態分析

1.1 綠色住宅建筑運營管理市場主體分析

綠色住宅建筑運營管理的參與主體是指在其活動中所涉及的各方參與者?，F階段涉及到的運營管理階段參與主體一般來說有三方：政府，物管企業和業主。而政府又是以一個宏觀調控者的姿態出現在運營活動關系當中的，物管企業與業主即是本文所指市場主體?，F階段國內外學者已有眾多研究綠色建筑推廣與運營管理的激勵，對于激勵的主體也較集中于政府對于開發商的激勵，市場主體間的激勵相對較少。特別的，對于市場雙方主體的互動激勵更是幾乎沒有。

①政府。

政府既是綠色建筑開發行為的有力倡導者和推動者，同時也應該是運行標識的宣傳者與推行者。政府可以采取強制性政策和經濟激勵政策來積極引導綠色建筑的投資開發與運營管理工作。

②物管企業。

綠色住宅建筑主要運行操作方是物管企業。該機構有兩種成立的性質。一是由開發商的直屬部門組建或由開發商聘用，二是業主委員會自主聘用。兩種方式組建的物管企業的目標均是在物業合同約束下為業主提供服務。

③業主。

業主是運營管理的重要參與者，同時也是綠色消費的直接消費者。我國城市化現已步入穩定期，城市住宅業主文化素質參差不齊，知識涉獵維度也不盡相同。因此，其綠色消費承受能力有高有低，行為特征也各不相同[1]。但就總體而言，隨著全民素質的提高，我國城市住宅業主已經具備節能環保的意識，行為中也會以可持續發展為最高目標。

1.2 現階段綠色住宅建筑運營管理模式存在的問題

①物業服務內容狹窄。

物管企業的服務對象即是其所管物業范圍內的全體業主。這一特點使物管企業管理的針對性更強，可根據業主的要求定制相應的服務，根據業主的反饋不斷改進和提高服務質量和程度。但這也是制約其主動性的最大癥結所在，物管企業常常只關注并提高物業合同內的服務。如若沒有約定有關綠色建筑運營的服務項目，物管企業將忽視或者置于不顧。

②物管企業存在綠色意識盲區。

有些物管企業認為建筑物是否綠色取決于建筑物規劃、設計和施工，物管企業在這方面其實無能為力。還有的認為建筑項目在設計階段采用了綠色節能技術，在運營階段就順理成章能達到綠色建筑的要求。再者，有些物管企業考慮自身盈利甚微，更不愿把資金用在物業項目的節能管理上。甚至有些項目盡管資金充裕，卻不知道將此部分改善的資金作何用處。這些綠色意識的盲區和誤區嚴重阻礙了綠色建筑運營管理的進程。

③物管企業自身能力不達標。

現階段，我國物管企業大部分仍沿用傳統的物業管理方法，管理理念、技術、方法、手段等與綠色建筑“四節一環?！钡囊笙嗳ド踹h。主要表現為勞動密集型的管理，以人工勞作為主，管理技術落后，科技含量低，無法適應綠色建筑物業管理知識密集、技術密集的特點，難以實現物業管理專業化、精益化和規范化的要求。

④費用結算條款存在缺陷。

目前大多數物業項目中，物管企業負責代繳代付設備運行發生的各項水、電、柴油和煤氣等費用，業主也按實結算。在該運作模式下，物業是否綠色和節能與物管企業便沒有直接利益關系和責任關系，物管企業便會逃避責任或者喪失節能環保的積極性，使服務動力變差。

⑤激勵力度弱，條款不明確。

盡管現階段我國政府已有完善的激勵政策出臺，不同地區對獲得運行標識的項目均有一定程度的獎勵，但運行標識評選情況仍不盡如人意。說明政策獎勵力度終究不足以調動運營各方的熱情，難以改善運營管理中一成不變的現狀。與此同時，合同激勵辦法的缺失，節能得利分享條款的缺失，同樣也無法幫助保持物管企業的節能環保熱情。

1.3 綠色住宅建筑運營管理激勵發展方向探索

已有學者在綠色建筑運營管理方面進行了有效的研究與探索。劉玉明（2012）認為政府應逐步降低對綠色建筑的激勵力度，運用反向激勵即市場激勵的方法，來扶持綠色建筑發展[2]。劉飛（2014）認為綠色建筑運營市場需要政策限制、宣傳引導和市場調節三方來平衡，強調了市場調節的重要性[3]。楊宇（2015）從加強政府管理職能、提高企業執行能力、解決市場需求，健全市場體制三方面提出運行標識的推廣對策[4]。綜上所述，先前的研究已經提出了利用市場的力量來推動綠色建筑運營管理的發展。此方向的研究將成為響應政府政策轉變，適用于未來綠色住宅建筑運營管理發展的有利先導。并且，現已有青島市利用“市場+”的方式推動既有居住建筑節能改造的先例[5]，可作為借鑒的實例。

考慮到政府未來將減弱政策激勵，用意于緩解政府財政壓力，研究市場主體雙方的物業合同激勵，將是順應利用市場化的大手調用社會資金運轉、調動市場經濟活力的大勢所趨。

2 綠色住宅建筑物業合同激勵方案設計

2.1 將綠色建筑運營評級項加入合同條款

為了更好的明確物管企業的服務范圍與責任，需要在合同當中載明綠色建筑運營評級的等級要求，控制項與評分項的要求，做到有據可循。

2.2 約定激勵方法與合同價

在合同激勵條款中，寫入當地政府補貼與減稅等相關政策優惠，約定合同價計算方式與進度款撥付方式。在其中明確約定剩余利潤分項系數進行節能收益的分配。如此，物管企業在政府激勵的同時，也能夠在市場化中獲取利潤，此舉有利于未來政府減弱優惠，緩解財政壓力。

2.3 借助數據化管理

要求物管企業定期公示管理賬目明細、設備運行記錄、能耗監測記錄等。此舉在合同當中的目的，一是幫助業主動態監測物管企業實際服務工作量，監督物管企業是否遵照合同內的要求提供高質量的綠色物業服務并嚴格控制成本；二是將物管企業的努力程度盡可能地量化成其績效，有助于進行精確合理的獎勵；三是可根據激勵措施執行效果及時調整。

2.4 風險責任劃分

在風險條款中，明確約定合同雙方的責任。給業主與物管企業強烈的信心、勇氣與工作積極性。業主的風險分擔與利潤共享有助于降低物管企業的風險規避度，以增加業主的效益，使得激勵機理能最大限度地合理使用，得到最佳的動態合作激勵效果。

2.5 引導廣大業主主動支持和參與綠色物業管理工作

在合同當中約定，物管企業須設置節能標語與節能標志，號召業主對生活廢棄物自覺進行分類收集和放置、主動節水節能、進行環保家裝等。帶領業主群體參與到綠色物業工作當中來，形成良好的節能環保行為與風氣。

3 結論與展望

現有的綠色住宅建筑物業合同當中已有有關運行評價的條款，但仍然不夠完善，激勵條款欠缺。本文通過分析綠色建筑運營管理當中的問題與學者的研究成果，提出了市場化的發展方向。通過綠色住宅建筑物業合同激勵方案設計，為綠色住宅建筑運行標識的申請提供了合同條款思路的支持。希望綠色住宅建筑開發商與物管企業在今后的實際工作中采用市場化的先進思想與方法，積極帶頭申報綠色建筑運行標識，最終形成政府期望看到的良好市場氛圍，營造全社會的綠色住宅環境。而綠色建筑的綠色物業管理的實施，絕不僅僅是政府的任務，也不僅僅是靠著物業服務企業一方的力量就可以實現的，更要聯合業主一起，相關多方通力參與，合作推動綠色建筑運營管理產業的發展，共同為我國可持續發展事業盡一份力。

參考文獻：

[1]朱靜娟.基于系統動力學的住宅節能經濟激勵政策研究[D].武漢理工大學，2009.

[2]劉玉明.北京市發展綠色建筑的激勵政策研究[J].北京交通大學學報（社會科學版），2012（02）：46-51.

[3]陌揚.劉飛：拿到綠色建筑運行標識相對比較靠譜[N].中華建筑報，2014-11-14014.

[4]楊宇，董昊，焦柳丹.綠色建筑運行標識推廣對策研究[J].城市開發，2015（6）：82-83.

[5]王媛媛.青島利用“市場+”推動既有居住建筑節能改造.[EB/OL].http：//www.sd.xinhuanet.com/xhsksd/2016-11/29/c_112001

3823.html.2016-11-29.