山西省房地產市場實例分析

徐子衿

【摘 要】房地產業作為國民經濟的主要支柱產業，在促進經濟發展中發揮著極其重要的作用，本文在已有文獻研究的基礎上，采用協整分析和因果關系檢驗的方法，來研究山西省房地產開發投資與經濟增長之間的關系。

【關鍵詞】房地產市場；經濟發展；增長

山西省 11 個地級市，由于地理位置、自然資源以及歷史發展水平的不同，各城市的經濟社會發展水平也具有明顯的差異。房地產市場作為山西的一個新興產業市場，在各個地區也有不同的差異。只有對房地產市場進行合理細分，找出其影響因素，才有可能正確解釋和預測各個區域房地產的運行機制給市場帶來的影響，才能保障房地產業的健康發展。目前，山西省房地產正面臨著一個尷尬的發展階段，下面我們通過山西省房地產的市場發展情況、區域經濟情況以及投資情況進行實例分析。

一、樣本數據和變量說明

根據需要，本次模型將選取2001～2012山西省房地產銷售的相關數據，以GDP、人均GDP、城鎮居民人均可支配收入、房價均值4個為變量，秉承選取的科學性、整合性、可得性原則，進行模型分析。

近幾年，為落實將增強太原的城市集聚輻射功能、加快太原都市圈發展的任務，太原市區路網越來越完善、城市交通越來越便利，投資量、新建商品房開發量、新建商品房竣工量、商品房銷售面積、商品房銷售價格等主要指標均保持上升狀態，山西省的 GDP、人均GDP、城鎮居民人均可支配收入以及供求關系與房價的變化息息相關。房價長期變化主要取決于地價、建安、人工、通脹、人口等因素，房價短期變化則主要由市場供求關系決定。未來幾年里房地產的供給狀況必然會考慮房價過熱所帶來的庫存問題、資金投資問題以及信貸支持問題，新增商品房供給速度必然要爭取與人口帶來的內在需求相一致。以山西省經濟發展最快的區域太原市為例，其房地產增加值從1995年的2.31億元增加到2004年的62.84億元，經過十年的發展，目前已經實現了質與量的飛躍。

二、模型分析

擬以山西省城鎮住房的供需關系及其結構為研究對象，進行市場分析和投資分析的城市住房供需適度模型分析，全面分析住房供需關系、區域經濟與投資前景。

2.1樣本數據分析

2001-2012年，山西省房地產開發投資占GDP比重逐年增加，成倍穩步增長；房地產開發投資占固定資產投資比重、房地產開發貸款占房地產開發投資比重均維持在26%左右，樣本數據表明：房地產開發投資中近三分之一來自銀行貸款。另據樣本數據顯示，山西省房地產開發企業土地購置面積338.6萬平方米，同比下降34.7%，增幅比上年同期下降53.8個百分點；土地成交價款46.4億元人民幣，同比下降41.6%，增幅比上年同期下降70.9個百分點。具體原因有兩個：一是待售面積大、空置房數量持續上升。山西省商品房銷售面積增速回落，待售面積同比增長超過三成。2014年前三季度，山西省商品房銷售面積同比增長3.4%，增幅比上年同期回落12個百分點；山西省商品房待售面積比同期商品房銷售面積多235.4萬平方米，同比增長32.8%。

2.2平穩性驗證與格蘭杰因果關系檢驗

分別用 ln U，ln R和 ln G 表示對以上所選取的4個變量取對數以消除可能出現的異方差問題，分別用 Δln U，Δln R 和 Δln G 表示其相應的一階差分序列，并選取適當的帶有截距項和時間趨勢項的檢驗模型，使用 Eviews5.1 軟件對序列進行檢驗，同時用ADF 單位根檢驗法對變量進行平穩性檢驗，從而避免時間序列數據在進行最小二乘法估計時出現的虛假回歸問題。

檢驗完平穩性就可以進行格蘭杰因果關系檢驗，驗證變量之間是否存在因果關系。本文利Eviews5.0進行格蘭杰因果關系檢驗，對所選取的4個分析指標進行關系分析。GDP、供求關系、城鎮居民人均可支配收入、房價均值4個變量之間是存在一定的關系的，當其滯后期處于1期時，房價與GDP互為因果關系，供求關系與房價均值互為因果關系，處于2期時，4個之間不存在因果關系，處于3期間時，表現為正相關關系，處于4期和5期，則表示互無關系。

2.3結論

模型分析可知，房價是不斷上漲，必然會影響到供求關系的變化，GDP的不斷提高，必然會影響城鎮居民人均可支配收入。從山西省目前的房地產市場情況看，短時間內其將仍處于供大于求的供給狀況。預計年底至明年，山西省總體房價仍以平穩為主，繼續下調的可能性降低，短期上漲的空間也不大，投資將回歸理性。

三、山西省房地產市場投資狀況及前景分析

據國家統計局最新發布的數據顯示，山西省房地產投資僅次于北京，以高達54.6%的增速位居全國第二，但是，近兩年，房地產的不景氣，使得對房地產依賴性強的各個省份紛紛取消限購令。

山西房地產市場投資也迎來了回落期。據山西省統計局2014年5日對外發布最新統計數據顯示，2014年前三季度，山西省房地產開發投資增幅出現兩位數的回落，土地交易量持續下降，同比下跌三成多。二是開放商資金不足。作為煤礦資源大省，山西省煤價處于低價區，必然會使得房地產開發企業資金緊張，數據顯示，2014年前三季度，山西省房地產開發投資完成923.7億元，同比增長11.8%，增幅比上年同期回落17.8個百分點。

面對投資市場的變化，山西省房地產必然要從產業需求結構、信貸支持以及產業規劃管理三方面入手，采取有效的措施進行宏觀調控，從而使得房地產市場與區域經濟穩步快速發展。

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