淺談辦公樓物業(yè)管理社會化的作用

王璽

[關鍵詞]辦公樓物業(yè)管理社會化；優(yōu)勢；作法

隨著中國經濟的騰飛，人們對辦公、生活的品質也在逐步提高，辦公、生活環(huán)境的優(yōu)劣已成為社會廣泛關注的話題之一。變過去單一的安保、保潔服務增值為會務服務、清潔服務、咨詢服務、設備運行及維修保養(yǎng)、洗衣、美容美發(fā)、餐飲服務等全方位、多層次的綜合性服務；變行政性的日常管理為企業(yè)化有償專業(yè)服務已成為社會發(fā)展的大勢所趨。

在計劃經濟向市場經濟過渡階段，中國各級政府傳統(tǒng)的自辦型封閉式辦公樓管理模式，存在成本高、效率低、不適應客觀情況需要等種種的弊端。在機構改革、建設服務型、節(jié)約型政府機關的大時代下，具體負責政府辦公樓運行管理的機關事務部門，把辦公樓后勤服務面向社會外包已成為今后的發(fā)展趨勢。

為什么物業(yè)管理極其適合于辦公樓呢？辦公樓與住宅樓的不同之處，前者主要進行辦公活動，是辦公場所，而后者主要用于日常生活和住宿，兩者之間有明確的劃分。20世紀七十年代，就有國外學者指出，辦公樓就是進行公務、文書處理以及信息收集等社會、經濟活動的場所，其評定標準主要有兩種，包括5A級辦公樓以及甲級辦公樓，兩者相比5A級辦公樓的劃分更為明確。多數(shù)辦公樓的使用者都是機關辦事人員和商務高端人士，他們對工作、生活的品質更為注重，其要求更為嚴格，這就更加需要卓越的專業(yè)化管理團隊進行全面細致的服務，并不是后勤部的某項單一服務所能滿足的。

那么，什么是物業(yè)管理社會化呢？現(xiàn)代辦公樓物業(yè)管理有狹義與廣義之分，前者是指物業(yè)管理公司對辦公樓以及其內部場所、設施以及場地等進行維護的一項活動，而后者則是指包括委托管理在內的一系列管理的工作流程。物業(yè)管理社會化是作為市場主體的物業(yè)公司能夠自主決策的。這意味著物業(yè)公司能夠直接參與各類有關物業(yè)的管理活動，自覺調整自己的行為，以適應市場運行；自主經營、自負盈虧、自我發(fā)展；能夠根據(jù)自身的管理水平、技術條件、作業(yè)設施裝備及物業(yè)管理市場情況，自主地選擇經營管理的項目和方向，在物業(yè)管理市場上實現(xiàn)其價值。

辦公樓物業(yè)管理社會化的作用，有以下幾點優(yōu)勢：

1.“高”：以高素質的專業(yè)人才，利用高科技手段，去實施高質量的管理。當今的物業(yè)管理，對智能化服務、配套服務等要求越來越高，辦公樓物業(yè)服務更是如此。因此，物業(yè)管理企業(yè)把高素質專業(yè)人才作為高質量服務的基礎，一直致力于提高員工隊伍的整體素質和業(yè)務技能，對招聘、培訓、激勵、考核嚴格把關，造就了大批優(yōu)秀專業(yè)人才。

2.“低”：低成本運作。物業(yè)管理企業(yè)一直堅持“用好每一分錢”的原則，嚴格、科學地進行成本管理，為辦公樓使用者提供最佳性價比的服務，從而使辦公樓使用者全面受益。

3.“精”：匯集了眾多管理精英，多數(shù)是一支經過多年磨合、歷練的精英團隊。實施精細化管理，在競爭上以質取勝，在精細化、專業(yè)化、標準化與人性化“四化”上下足功夫。

4.“細”：關注細節(jié)，實施人性化管理，倡導和睦的工作關系。以顧客至上的原則，在各個細節(jié)上為顧客排憂解難。

5.“大”：充分利用“大”市場資源。一體化管理、市場化運作和專業(yè)化監(jiān)督相結合，提升服務水平。

6.“齊”：服務項目齊全，配套齊全。服務內容向顧客公開，全天候為顧客提供全方位優(yōu)質服務。

7.“簡”：管理中間環(huán)節(jié)少，服務架構簡約化。物業(yè)管理公司機構設置遵循精簡高效的原則，多數(shù)采用直線職能制和扁平式結構，盡量減少管理的中間環(huán)節(jié)，可以提高工作效率和服務效率，保證信息傳輸渠道的暢通、迅速。

根據(jù)政府大力推動物業(yè)管理社會化的方針，認真貫徹落實十八屆三中、四中全會精神和習近平總書記系列重要講話精神，按照 “專業(yè)服務、公開公平、誠實信用”的原則，進一步理順物業(yè)管理體制，規(guī)范服務行為，大力推進物業(yè)規(guī)范化管理，必定是今后物業(yè)管理發(fā)展的核心方向，從而達到辦公樓使用者和物業(yè)管理公司共同促進、共同升華的目的。

綜上所述，把辦公樓交給專業(yè)的物業(yè)公司管理優(yōu)勢甚多，并且也能充分發(fā)揮其社會化作用。因為辦公樓物業(yè)管理水平直接影響辦公樓的品質。辦公樓的硬件條件固然重要，但以辦公樓物業(yè)管理為實質的軟件實力對于辦公樓的運轉同樣重要。事實上，辦公樓運轉的成功很大程度上就取決于后期的物業(yè)管理水平。專業(yè)的物管公司，能夠給辦公樓營造出一個良好的內部辦公環(huán)境，并對辦公樓提供優(yōu)質的維護，保證長期穩(wěn)定使用，對辦公效率提升、提高辦公樓使用者滿意度、增添辦公樓形象非常有效。現(xiàn)在很多辦公樓雖在硬件上狠下功夫，卻忽視了軟件實力的打造。

通常，人們把辦公樓的生命分為四大周期：第一階段是環(huán)評、投資、評估、規(guī)劃設計階段；第二階段是建造階段；第三階段是使用管理階段；第四階段是廢棄階段，就是拆掉。如果一個辦公樓保護的好，我們最少可以運轉 100年，也就是說在物業(yè)管理中間要保護100年樓宇價值。他們的比例是多少呢？第一階段投資、環(huán)評、規(guī)劃設計只占到投資0.7%，第二階段造房子只占 16.3%，第三階段使用管理中間占到了82.5%，第四階段僅僅占到0.5%。辦公樓生命周期的循環(huán)理論告訴我們良好的物業(yè)管理對資產、資源的愛護，對設施設備的保護，對環(huán)境保護，以及對辦公樓的生態(tài)起到了決定性的作用。

所以，應把辦公樓交給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)會根據(jù)辦公樓的特點做出有針對性的管理方案，如：事務繁忙，采取貼心的一站式服務理念；技術密集，管理人員、專業(yè)人員具備較高的業(yè)務水平，可以處理任何日常及突發(fā)事件；政務活動頻繁，安全管理及清潔服務要求有效及時；涉密性強，服務的對象如帶有一定機密性，安全及保密管理要有嚴格的制度約束等。力爭讓辦公樓使用者有“安心、省心、放心、開心、舒心”的良好體驗，保證辦公樓的正常運轉，樹立良好的文明辦公樓形象。