共有產權房運營管理研究

【摘要】我國在全面推進保障性住房的進程中，至上而下的各級政府住房保障機構和相關領域專家學者不斷探究適合我國國情的保障房模式。2014年4月住房和城鄉建設部于北京召開了一場共有產權住房試點城市座談會，此后共有產權住房的住房保障方式在我國多個試點城市展開。本文在闡述共有產權房背景及各地實踐經驗之后，從共有產權房存在的必要性方面，對共有產權房的良性運營進行了研究。

【關鍵詞】住房保障；共有產權住房；運行機制

一、共有產權住房及其優勢

共有產權住房一般是指，中低收入家庭與政府共同出資購買一套住房并持有產權，同時按各自出資數量的多少分別持有該套住房的產權。目前西方多個發達國家已實施了不同類型的共有產權住房政策，如英國的共同擁有住房和共享權益住房美國的社區土地信托住房和有限權益合作住房。在我國由于共有產權住房在住房建設用地出讓、項目開發建設、房屋定價和銷售等方面，均堅持市場化原則，從某種意義上講，可將其視為一種政府支持下的、具有廣義社會保障概念的特殊“商品住房”，因而同傳統各類型的保障房有較大的差別，其優勢主要有以下三點。

1、降低購房門檻，擴大了保障住房覆蓋人群

能夠借助政府共有產權政策所提供的便利，降低購房的經濟門檻，擴大保障群體，可相對容易獲得穩定住房，而且此舉對抑制市場房價過高亦有積極的作用。從國外城市實踐來看，發展共有產權住房，能夠更好地滿足家庭住房需求和目標、實現更高的供給效率、增強保障性住房流動性以及促進社會多元和可持續發展。

2、減輕政府財政壓力，緩解融資壓力

當前我國正處于大規模的城市化進程當中，各大中城市普遍面臨較大住房保障壓力。2013年，中央安排用于保障性安居工程補助資金達2003億元，各級財政實際用于保障性安居工程支出為3816.72億元，2014年實際用于保障性安居工程支出4319.49億元，同比增長11.2%。其中包括中央財政從中央國有資本經營預算中調入到一般公共預算的184億元，支持全國開工建設城鎮保障性安居工程740萬套。但即便有如此大規模的財政資金支持，全國住房保障資金依舊存在較大的缺口。而共有產權住房不僅補貼成本遠低于以往各類型保障房，而且可以通過政府產權轉讓或上市交易，緩解保障房融資難的問題，進而能夠可持續性地推動住房保障事業的建設和發展。

3、有利于保障性住房的循環利用

中低收入家庭群體是一個動態群體，在收入水平持續增長前提下，不斷有受助者脫困致富，退出住房保障；同時，受經濟波動和收入兩極分化的影響，又不斷產生符合救助條件的中低收入家庭，需要享受住房保障。共有產權制度可以將經濟適用房作為不動產的長期有效性與受助家庭經濟狀況的動態變化有機對接，形成脫困家庭退出住房保障機制和經濟適用房循環利用機制。在產權運作中，政府按照投資比例擁有經濟適用房相應產權。當受助家庭步入高一級收入層次、不再符合補貼標準時，政府依據法規和契約行使收益權。在共有產權的制度效應下，政府投資建設一套經濟適用房，不再只是解決某一戶低收入家庭的住房困，而是實現經濟適用房循環使，讓更多低收入家庭受益。

二、共有產權房各地實踐模式比較

三、共有產權住房運營管理

共有產權住房，比傳統各類型保障房擁有更多的市場特征，比如在滿足一系列相關規定之后，可進行產權轉讓和上市交易。因此，一定要出臺完整的運營管理機制，使其社會成效不與政策初衷發生偏離。經濟適用房當前面臨退出的尷尬境地，一個很重要的原因就是制度設計與政策執行中存在漏洞，容易引發權力尋租。共有產權住房最根本的目的是使現有住房困難的購房者購買帶有產權性質房屋的門檻進一步降低，同時允許其經濟條件改善后，在符合政策規定的條件下，購買該房政府持有的產權比例或者通過上市交易獲得部分增值收益，但是這種收益必須以最大限度防止投機牟利行為為前提。而且共有產權住房政策的推行需要將原有對保障房使用、交易的行政性管制，轉變為契約性關系，這需要構建一系列復雜的法律合同關系，諸如當政府尚擁有部分產權時，而房屋因故發生拍賣或抵押等情形，如何保護政府所擁有部分的產權利益，避免國有資產流失等等，這些均是政策制定部門不可忽視的問題。

四、結語

共有產權住房是在我國住房保障事業新階段擬推行的一項新政策，以期擴大保障對象范圍、緩解住房保障融資壓力、完善住房保障和供應體系，其與原有各類型保障房相比，具有明顯的優勢，不僅可以擴大保障對象的覆蓋范圍，還可以緩解融資困境，同時更有利于住房后期的管理工作。但是作為一項旨在推進和完善我國住房保障事業，承載公眾百姓“住有所居”美好期盼的社會公共政策，其實施與推廣必須輔以完善精密的宏觀制度設計和操作可行的微觀執行辦法，政策制定部門在推行共有產權住房政策的同時尤其需要運營管理機制等方面的問題，以確保這一傾注巨大社會資源的民生工程真正發揮應有的社會效益。

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【作者簡介】

侯楷文（1990—），清徐人，單位：山西財經大學公共管理學院。