遼寧農村土地流轉市場創(chuàng)新服務體系建設研究

張姝哲

【摘要】黨的十七屆三中全會審議通過的《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》對農村土地流轉的改革指出“加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場。”指出要通過健全的土地承包經營權流轉市場，本文就完善農村土地流轉市場的服務體系進行討論，在更好服務于市場的參與主體，增強市場活躍度，規(guī)范市場行為等方面，促進土地流轉市場和適度規(guī)模農業(yè)的發(fā)展。

【關鍵詞】土地流轉 市場 服務體系

一、農村土地流轉市場的內涵及構成要素

農村承包地流轉市場是指在合理確定地租、地價的基礎上交易主體以轉讓、轉包、租賃、入股、互換等法律允許的形式進行農村土地使用權流轉的交易市場。它是尋找承包經營權出讓方和受讓方的買賣活動。

農村承包地流轉市場的構成要素，包括市場主體、市場客體和市場中介。農村土地流轉的市場主體包括：進行流轉的承包方，這是市場中“商品”供給方；通過流轉獲得土地的受讓方，這是市場中的需求方；承包地所有者、發(fā)包方，一般是村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（或集體經濟組織）；鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地以及市縣農業(yè)進行土地流轉的管理部門。農村土地流轉市場的客體是農村土地承包經營（使用）權。農村土地流轉市場中介是承包地經營（使用）權轉讓的各種交易機構、咨詢機構、評估機構和信息服務機構等。

二、遼寧土地流轉市場問題分析

（一）土地流轉市場主體對土地供求意愿不足。農民的戀土、惜土心理限制了土地流轉，而另一部分農民不愿意將土地實行流轉，是緊緊盯住土地等待征占，以獲得較高的征地補償。流轉承包期限短，土地流轉的期限通常為1至3年，怕長期流轉對土地的承包權流失，從而限制可供流轉的土地供給。

另一方面有實力的土地需求方或受讓方缺乏。土地受讓方可以是農戶也可以是從事農業(yè)投資的主體，其是否愿意獲取承包經營權是流轉市場中實現流轉的必要條件。農民很難尋找到實力較強的農業(yè)投資主體，因而大大影響了該地區(qū)的土地流轉。

（二）土地流轉市場行為不規(guī)范，缺乏交易全程的法律制約與保障。目前土地流轉以口頭協(xié)議和短期流轉較多，流轉關系改變頻繁，部分土地流轉合同含有不合法的主體，當出現糾紛時缺少法律保護的依據。少數承包人借土地流轉改變土地所有權的性質和土地的農業(yè)用途，這些因素容易引發(fā)流轉糾紛，土地流轉監(jiān)管主要以農經部門為主，缺少專門的管理和仲裁機構，導致土地流轉行為無力監(jiān)管，影響了土地流轉進程。

（三）土地流轉市場軟硬件配套不到位。目前從全省總體來看，土地流轉市場建設仍處于起步階段對于農民的咨詢服務質量不高，市場功能不明顯， 運作流程、開展的服務項目等都處于探索階段。服務范圍僅限于發(fā)布土地流轉信息、土地流轉政策宣傳、土地確權工作等，開展實質性的服務項目還較少， 基本上沒有中介機構涉及到土地測量、估價方面的業(yè)務。

（四）土地流轉市場價格發(fā)現功能缺失。土地價格被扭曲，價值無法實現。目前由于各縣市區(qū)土地價格差異較大，且相關部門沒有制定統(tǒng)一的間隔標準，流轉價格難以反映土地的真實性土地流轉的現實受益不高，前農民從土地流轉中獲得的收益為不高，導致農民對土地流轉熱情不高。

三、健全遼寧農村土地流轉市場服務體系對策

（一）政府角色的重新定位。

1.強化政府在服務體系的主導，推動土地承包經營權流轉市場化進程，弱化代替土地流轉主體行為。當前農地承包經營權流轉處農戶自發(fā)的私下流轉的初級階段，應向政府主導的集中流轉模式的中級階段發(fā)展，最終達到市場中介推動的農地承包經營權流轉的高級階段。

2.基層重視，宣傳到位。各級基層組織充分重視農村土地流轉和適度規(guī)模農業(yè)生產，是發(fā)展縣域經濟，新型農業(yè)和新農村建設的重要抓手。通過多種渠道手段向農戶宣傳政策、法規(guī)等。

3.完善制度與法律保障。創(chuàng)造有利于土地承包經營權流轉的政策環(huán)境，要制定和完善相關的配套政策。

4.惠民政策培育吸引流轉主體。對土地流轉受讓方，提供補貼、配套設施等服務。為農民流轉土地解決后顧之憂，提供社會保障、就業(yè)培訓、創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠政策等促進農民向非農產業(yè)轉化。

（二）推進土地流轉市場中介機構建設為完善市場服務的重中之重。探索建立多種形式的中介服務組織體系， 以滿足農民對這些服務的需要。

1.市、鎮(zhèn)、村三級土地流轉信息平臺。建立土地流轉動態(tài)信息庫、土地流轉信息平臺、網絡通信平臺和決策支持平臺在內的土地流轉信息管理系統(tǒng)，解決信息缺乏和不對稱問題。建立基層法律服務站，調解土地流轉過程中產生的糾紛。

2.金融中介機構。促進土地這一生產要素與資金、勞動力和技術等其他生產要素相結合。建立土地交易所， 土地投資經營公司， 土地評估機構， 土地保險公司， 土地銀行， 農地托管公司等。

（三）第三方技術服務機構。獨立的研究機構提供相關生態(tài)評估， 地理信息搜集和土地測量，不同農業(yè)生產項目的流轉規(guī)模研究，長期土地流轉價格測算等。土地資產評估機構科學估價，公正合理地反映市場供求關系。新型農業(yè)項目、生產方式、經營方式推廣，以及營銷咨詢服務。建立政策、規(guī)劃咨詢體系，土地流轉專家咨詢機構

（四）人力資源培育。土地流轉中介組織缺乏專業(yè)人員，中介組織本身的專業(yè)化進程受到制約。土地流轉中介及服務機構的從業(yè)人員應具備金融、法律、農業(yè)科技、計量測繪、土地估價等較為全面的專業(yè)知識。加強指導和培訓， 提高服務人員的綜合素質培養(yǎng)和吸收優(yōu)秀的專業(yè)人才。

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