房產稅征收對我國房地產業的影響

毛羽豐

【摘要】日前，全國人大財經委副主任郝如玉在第十屆“中國經濟增長與周期”論壇上透露，目前房地產稅仍在起草過程之中，操作難度很大。房地產稅全面開征還有多遠？房地產稅要一旦實施，老百姓買房要多交錢么？本文就是在這一背景下，探討全面征收房產稅對我國房地產業及購房者的影響。

【關鍵詞】房產稅 土地財政 房價

一、房地產稅和房產稅的區別

很多人會混淆房地產稅和房產稅，兩者其實是有一定區別的。房地產稅是指一切和房地產經濟活動有直接關系的稅費，是一個綜合性概念。在我國，房地產稅包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地使用費等。而房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅價值或租金收入作為計稅依據，向產權所有人征收的一種收入稅。房產稅屬于房地產稅的一種，是在房地產保有環節征收的，通常來說，房產稅征收的對象包括住房、商鋪以及其他可用于市場交易的房產。

二、房產稅征收對于房地產業的影響

如果把房產看作一種期權，那么征收房產稅相當于對期權進行分紅，根據布萊克-斯科爾斯期權理論，房產作為期權的價值會降低，從而起到抑制房價的作用。那么真實情況是否如此呢？ 2013年6月14日，《人民日報》曾經發表過一篇評論員文章，文中談到“不要期待房產稅成為降低房價的利器”。從這篇文章我們應該明白，政府已經很清楚的表態，征收房產稅的目的不是抑制房價，而是為了彌補政府財政赤字。作為地方政府性基金收入的大頭，國有土地使用權出讓收入的增長情況關系到地方政府的財力。2015年，地方政府性基金本級收入38218.12億元，較上年下降17.7%，也低于年初預算數（44509.51億元），主要原因是國有土地使用權出讓收入僅為32547億元，同比減少8840億元，下降21.4%。為了解決這一難題，只能開辟財源，這才是政府急于推出房產稅的真正原因。

目前，對于房產稅征收試點的有上海、重慶兩種模式

從上表中可以看出，真正能夠打擊炒房的是重慶模式，因為在上海，房叔、房姐不征稅，在重慶，房叔、房姐要征稅，因為重慶模式是對擁有多套房的房叔、房姐征收重稅。那么上海征收房產稅以來效果如何？我們來看下2016年上海房價走勢。

從上圖中我們可以看出，僅2016年上海房價就上漲了48.6%，而2016年前三季度上海房產稅收入高達950億。

與上海模式相對照的重慶模式，2016年房價上漲了5.7%，而房產稅收入僅為可憐的11.5億。從兩者數據對比來看，房產稅征收對于房價上漲在上海并無明顯的抑制作用，但兩種模式對于房產稅收入的影響卻是上海大大高于重慶。拋開上海的房地產市場規模遠高于重慶，其中一個重要原因是重慶模式稅率較高，導致大家都不去買房了，房價上不去自然政府的房產稅收入就低得可憐。因此作為政府更傾向于上海模式，并且在上海模式基礎上提出了杭州模式。在杭州模式下，存量依然不繳稅，但是新買的一套房只要人均超過60平方米就要繳0.4%的稅，并且如果你購房的價格超過均價的兩倍，就要繳0.8%的稅。但是不管是哪種模式，從市場實際運行情況和政府初衷來看，寄希望于征收房產稅來抑制房價都是不現實的。

政府開征房產稅最主要還是為了增加財政收入，并且政府會進一步放寬限購令來增加房屋成交量，通過多修地鐵、城際鐵路把大量郊區老百姓送到市中心，因為人流量越多市中心的房價越高，政府就可以征更多的房產稅。

綜上分析，在我國目前征收房產稅只能在一定程度上抑制持有多套房的房姐、房叔，但卻非打壓房價的工具。在房價過快上漲時期，征收房產稅能對抑制炒房起到一定的抑制作用，但從長期來看，對于平抑房價并無根本作用。

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