限貸政策對房屋買賣合同履行的影響

陳瑩

摘 要 因城市房價的飛漲和政府調控政策的頻發，房屋買賣合同衍生的糾紛增多，本文從住房按揭貸款與房屋買賣的基礎關系出發，回歸合同法律關系的規范，深入探討限貸政策對房屋買賣合同履行的影響。

關鍵詞 限貸政策 不可抗力 情勢變更

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.306

16年前北京四環房價每平米3000，而今“欲以天公試比高”的房價看哭了多少人。為了抑制城市房價（尤其是一、二線城市房價）的飛漲，全國各地政府不斷出臺各種形式的限購、禁購、限貸政策，希望通過政策調控，使房地產市場得以平穩發展。由于限購、禁購的規定直接影響到購房人物權變動登記的實現，因此政策實施前簽訂的房屋買賣合同賴以存在的基礎因限購、禁購規定已發生根本改變，購房人因不具合法購房主體資格而無法繼續履行房屋買賣合同，合同目的已經無法實現。因此，雖然至今未有明文規定將限購當作“不可抗力”，但各地法院基本按照處理“因不可抗力致使不能實現合同目的”的方式判令解除房屋買賣合同，購房人無需承擔違約責任。然而，關于限貸政策對房屋買賣合同履行的影響，學者看法不一，各地法院判決亦有所不同。北京海淀區人民法院判決認為已有多套住房因新政無法貸款可以解除房屋買賣合同， 而深圳法院對與之類似的案情卻作出相反的判決。

為從法律上厘清限貸政策對房屋買賣合同履行的影響，筆者試圖從各地法院為解決階段性問題出臺的各項規定中“抽身”而出，從住房按揭貸款與房屋買賣的基礎關系出發，回歸合同法律關系的規范，深入探討該問題。

一、住房按揭貸款僅是房屋買賣合同項下購房人支付購房款的方式之一，它與房屋買賣合同屬于不同的法律關系

鑒于近年來高企的房價，按揭貸款購房已經成為購房人的常態選擇，然而正是因為這種日漸常態化的購房方式漸漸模糊了住房按揭貸款與房屋買賣這兩個不同的法律關系。

房屋買賣合同是購房人與賣房人之間就房屋出售形成的法律關系，合同當事人就標的房屋的狀況、出售價格、付款方式、交付時間、違約責任等進行約定。住房按揭貸款關系則至少包括以下兩層法律關系：一是借款人（購房人）與貸款人（金融機構）之間的借款法律關系；二是借款人（購房人）與貸款人（金融機構）之間以借款人所購房屋作為借款擔保的抵押擔保法律關系。如購房人所購房屋為一手房，則住房按揭貸款關系還包括開發商與貸款人（金融機構）之間關于借款人（購房人）償還按揭款項的保證擔保法律關系。

雖然在實踐中住房按揭貸款關系與房屋買賣關系常常為了實現同一個目的——購買房屋而交織在一起，但是從上述分析，我們不難看出，無論是法律關系的主體、客體還是具體的權利義務內容，住房按揭貸款和房屋買賣都是截然不同的。既然如此，當我們在分析限貸政策對房屋買賣合同履行的影響時，就不能把貸款政策的改變直接作為房屋買賣合同的一部分來看待，而應當將其作為影響房屋買賣合同中付款義務履行的一個外因加以分析。

二、房屋買賣關系的履行首先應遵循當事人的意思自治

房屋買賣法律關系是發生在平等主體的購房人與賣房人之間的權利義務關系，作為平等主體之間的一種民事法律關系，應遵從意思自治原則，在不違反法律禁止性規定的前提下，由當事人自主創設并處分相關的權利義務并遵照執行。意思自治原則起源于羅馬法，在市場經濟發展的現代社會，意思自治對于私權保護進而實現自由的價值追求具有重要意義，其作為民法基本原則之一的地位是毋庸置疑的。

因此，如果購房人和賣房人在房屋買賣合同中已經協商確定購房人通過申請住房按揭貸款的方式支付部分購房款，并約定一旦住房按揭貸款無法取得或者無法全部取得時的處理方式，則應尊重當事人的選擇和約定，任何一方不能以房屋買賣合同簽訂之后貸款政策的改變為由推翻或取代房屋買賣合同已然約定的處理方式。

在房屋買賣合同的履行中充分尊重當事人的意思自治，方有利于行為人預測自主行為產生的法律后果，節約交易成本，促使爭議的快速解決，維護法律體系的穩定。 人民法院依照意思自治原則處理糾紛，可以引導民事主體對商業行為作出慎重選擇和約定，促進社會經濟法律關系的穩定。

三、限貸政策是否構成“不可抗力”

《中華人民共和國合同法》第九十四條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的……”第一百一十七條第一款規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。”依據前述法律規定，如果限貸政策屬于不可抗力，則購房人不僅可以以此為由解除合同，還可以以此為由全部或部分免除責任。那么限貸政策究竟是否屬于“不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”呢？實務界觀點不同。認為限貸政策屬于“不可抗力”的，其理由大體為各級政府出臺限貸政策是當事人在訂立合同時不能預料的，也是訂立合同之后不能克服的。

筆者對此持不同看法。首先，各級政府出臺限貸政策早有先例，在今時今日訂立房屋買賣合同，當事人完全可以預見限貸政策隨時可能出現；其次，如本文第一部分所述，住房按揭貸款與房屋買賣是不同的法律關系，住房按揭貸款需要房屋買賣合同當事人以外的第三方（金融機構）的配合方能取得，因此購房人在訂立房屋買賣合同，選擇付款方式時應當充分預計到第三方（金融機構）有可能無法按照預期發放住房按揭貸款并充分準備好一旦發生此種情況如何籌集資金支付購房款。簡言之，購房人應當備有“可以克服”限貸政策帶來的付款方式無法如約實現的替代方案。這是對購房人購買房屋如此大宗物品時必須具備的市場風險考量的合理預期；因此，限貸政策不構成“不可抗力”。

四、限貸政策是否構成“情勢變更”

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”按照前述法律規定，構成“情勢變更”須同時滿足以下條件：第一，合同成立后客觀情況發生了重大變化（該變化不屬于商業風險，非不可抗力造成）；第二，當事人在訂立合同時無法預見到客觀情況的變化；第三，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的。

由于商業風險與情勢變更在實務中難以區分，為防止當事人規避或轉嫁商業風險，也為了防止法官濫用自由裁量導致交易的不穩定，最高人民法院對于情勢變更的適用是十分慎重的，不僅專門對合理區分情勢變更與商業風險進行了規范， 而且各地人民法院在實務中適用情勢變更原則上須經省級人民法院的批準。

筆者認為：首先，由于商業風險缺乏統一的定義，故情勢變更和商業風險的區分更多的是法律價值在個案的體現。也就是說，情勢變更與商業風險這“一墻之隔”主要取決于將房屋買賣合同關系中哪些因素列為正常變動的范疇。以限貸政策已經多次發生過的現在來說，貸款政策的改變理應屬于正常變動的事項。當事人在訂立房屋買賣合同時完全可以，也完全應該預見到貸款政策的改變。其次，繼續履行合同不構成顯失公平或者不能實現合同目的。作為對意思自治原則的調整，情勢變更的意義在于使合同不違反公平正義的原則。還是基于對購房人購買房屋如此大宗物品時必須具備的市場風險考量的合理預期，筆者認為貸款政策的改變不影響合同價款和其他的權利義務關系，不構成顯失公平。限貸政策亦不會當然影響到購房人實現取得房屋所有權，賣房人實現取得房屋對價款的合同的的。

五、限貸政策下房屋買賣合同法律問題的處理原則

基于前述住房按揭貸款合同和房屋買賣合同基礎法律關系的分析，以及限貸政策是否構成“不可抗力”、“情勢變更”的探討，筆者認為在處理限貸政策對房屋買賣合同履行的影響時應秉承以下原則：

第一，充分尊重當事人的意思自治，依照房屋買賣合同中約定的住房按揭貸款無法取得或者無法全部取得時的處理方式加以處理。禁止當事人以房屋買賣合同簽訂之后限貸政策的出臺而簡單否定之前在房屋買賣合同中已然作出的約定。

第二，在房屋買賣合同沒有約定住房按揭貸款無法取得或者無法全部取得時的處理方式時，除非符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。” 否則宜認定房屋買賣合同應繼續履行。如購房人不符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定的情形，卻以限貸政策為由拒不履行房屋買賣合同的，賣房人有權選擇繼續履行合同或者解除合同，并有權要求購房人承擔相應的違約責任。

實踐中有的法院因顧慮到如判決繼續履行房屋買賣合同，購房人受限貸政策影響無力或者難以支付購房款，實質上無法繼續履行合同，就不敢作出繼續履行房屋買賣合同的判決，徑行判令解除房屋買賣合同。筆者認為，在案件的審理階段，應從法律理解和適用出發，不能從案件判決可能產生的結果來倒推適用法律，更不宜過多考量判決可能產生的社會效應，并以此倒推指導判決的內容。而且，賣房人為了自身利益的最大化必然會衡量購房人的付款能力進而作出要求其繼續履行合同或者解除合同的理性選擇。

綜上所述，筆者認為因限貸政策影響產生的房屋買賣合同糾紛，應回歸民事法律的本質解決之，尊重當事人對付款方式以及相應的違約責任的約定，在沒有法定解除或約定解除事由出現時，宜判決繼續履行房屋買賣合同以保護市場經濟關系的穩定，并進而指導民事主體在社會經濟活動中作出更為慎重的決策。

注釋：

“新國十條”屬于重大變化，退房糾紛首度作出判決，法院支持解除合同.北京晚報.2010年7月29日.

王玉佩.淺析民法中的意思自治原則.法制博覽.2014，6（下）.

最高人民法院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》（2009年7月）規定：人民法院要合理區分情勢變更與商業風險。商業風險屬于從事商業活動的固有風險，諸如尚未達到異常變動程度的供求關系變化、價格漲跌等。情勢變更是當事人在締約時無法預見的非市場系統固有的風險。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢變更時，應當注意衡量風險類型是否屬于社會一般觀念上的事先無法預見、風險程度是否遠遠超出正常人的合理預期、風險是否可以防范和控制、交易性質是否屬于通常的“高風險高收益”范圍等因素，并結合市場的具體情況，在個案中識別情勢變更和商業風險。