試論物業服務合同的性質及其法律適用

衷天堯

摘 要 物業服務合同作為時下一種較新型合同類別，現行法對其還未實施更加系統化的規制要求，并且在性質認知方面仍然存有諸多誤區。本文著眼于物業服務合同的基本內容，深入探討各類學說，從中界定出物業服務合同性質，即有名合同。民法需對其開展類型化、特別化而并非概括的規制。

關鍵詞 物業服務合同 性質 法律適用

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.303

伴隨社會經濟的持續高速發展，在諸多領域內產生了多種合同類型，而物業服務合同便是其中的重要構成。所謂物業服務合同，本質上即為相關物業管理人員，結合《物業服務合同》等法規的相關規定，為業主提供特定區域內與期限內的管理、服務活動，業主結合合同條款，依據相關法律約定，對相關物業服務蘇需花費的費用，給予按時支付，對于最新頒布的《物權法》而言，盡管其物業管理相關內容已經有所規定，但人們對物業服務合同的管理權效力及性質等，仍沒有將其統一起來，甚至在一些特定區域內還存在有些許誤區，至此，本文首先對物業服務合同相應性質作以簡要分析，就其法律適用進行深入探討。

一、物業服務合同內容

針對出現現行狀態的合同法來講，其對于物業管理合同，并沒有進行更針對性與特別性的規定與要求。當前，在實際物業管理當中，針對物業管理關系方面所開展的各項調整舉措，與地方性規章運用較多，并以此為依據而得以實現，另外，對于各地區而言，其在具體做法方面，同樣存在有比較大的差別，甚至還有許多不規范的內容摻雜于當中，對于此方面的學者研究得知，在對合同法開展研究時，關于此方面的內容較少涉及。通過與當前新修訂的民法理論相結合，另與合同具體內容相融合，特別是在整個內容當中所設定的各項條款，是合同當事人雙方結合自身意愿，依據自治原則所設定出的具體權利、義務關系的根本體現，同時也是對合同性質進行判斷的關鍵途徑。現結合實況，簡要概括物業管理合同的基本內容，為更好理清物業服務合同性質奠定基礎。

通常，對于物業服務合同條款而言，主要由以下構成：

1.物業、當事人單個情況與基本信息，主要是確認與記載物業管理活動相應標的物的實際情況，以及當事人雙方資格方面的相關認定。

2.雙方所具有的各項基本性權利與義務。主要是物業使用人，或者是所有人，將用于物業管理活動所需支付的對應費用予以交付，另由物業管理公司，將對應服務提供給向業主的條款。

3.所開展物業管理服務的實際質量，以及在此過程中所需注意事項。

4.在物業管理服務費用相應收取方法，以及此領域所需注意事項。

5.物業管理服務用房的費用分配方法、管理與使用。

6.維護費用的使用條款與收取。

7.合同所具有的實際有效期限，合同相應終止事項，以及合同終止之后各事項的處理，此類事項以物業資料的轉移居多。

8.糾紛解決的途徑及違約責任。

9.當事人結合實際情況所約定的其它方面的條款。

二、物業服務合同性質

（一）業界對物業服務合同性質所提出的觀點

物業服務合同作為一種有特別指向性的民事合同，不管在立法層面上，還是在學理方面，都不存在爭議。但物業服務合同乃是一種哪種性質的民事合同，因在立法層面為對此作出詳實、明確的規定，諸多學者在此方面存在著各種差異性看法，其中最具代表性的觀點主要有：

1.服務合同說。針對此觀點來講，其對物業服務合同有一個全新性闡述，即為一種雙方多領域交換并用于彼此需求的服務合同，對于其主要內容而言，即物業管理企業，將物業管理服務，向業主提供，而對于業主而言，則依據此企業所提供的相應服務，向其支付等價的費用。諸如業主、物業公司及業主委員會等物業管理合同當事人，具有絕對平等的法律地位，所以，經雙方同意，并以此而簽訂并實施的物業管理合同，基于性質上，此觀點將其劃歸至服務合同領域。

2.委托合同說。此說指出，基于民事合同類型而言，物業服務合同乃屬委托合同。也就是在所制定的物業合同當中，在其中便是委托方，其以委托的方式，讓物業管理企業，對自身物業進行管理，另外，還要求其利用自身經專業培訓過的管理技術與各項管理手段，使物業保持原狀，或者是處于正常使用范疇內，對于具有增值型的物業，需始終保持其現實效能，對于合同標的來講，從本質上來分析，實際就是物業企業所開展的管理服務。但針對所指定的服務合同來講，對于其所具有特點而言，擁有普通委托合同所不具備且帶有特殊性的差異。

3.無名合同說。對于此說而言，其指出物業服務合同，即為合同法框架內或某區域內的無名合同。基于某種形式，雖然與委托合同相比，具有諸多相似，但物業服務合同卻具有諸多別樣特點，如期限較長、標的內容多樣以及涉及范圍廣等，此些特點乃是一般委托合同難以企及的。

4.獨立合同說。因物業管理所給予的管理與服務，在特征上具有綜合性、復雜性，其不同于傳統合同，差別較大，因此，這便在較大程度上決定了，物業服務合同乃是一種具有相對獨立性與自主性的合同類別，不歸屬于合同法所劃定的任一合同類別，乃是物業管理經專業化發展過程中，經不斷演變而形成的全新合同形式。

（二）物業服務合同性質的界定

對于上述觀點而言，其均有自身專屬理由，也都從各角度找尋自身的支撐根據，增強了自身論證的說服力以及觀點的正確性。其中，對于委托合同說而言，其為通說，在還未頒布《物業管理條例》時，物業服務合同乃為無名合同。由此可知，要想對物業服務合同性質施加一準確定位，必須先完成無名合同說與委托合同說相應可行性的界定工作。

1.委托合同與物業服務合同。所謂委托合同實際就是委托人與受委托人之間形成約定，由受委托人對委托人所要求事物進行處理的合同類型。通過對比物業服務合同的特征與內容，可得知兩者之間存在多種差異。首先，針對委托合同來講，其目的即為，對委托人所要求的事務，開展滿足其實際所需方式的處理。而對于物業管理關系而言，其中所存在的管理服務，即為提供管理與服務的物業管理公司，所予以提供的帶有專業性與技術化的服務，這些服務均帶有等價補償性，因物業管理所提供的服務具有技術化與專業化的內在特點，對于業主、業主委員會來講，并不是都能實地處理。由此可知，對于物業管理內容來講，其與被委托事務之間，通暢情況下，存在著某些或者是某種帶有特定性的差別。其次，合同法明文指出，對于受委托人，其需要委托人相關指示相結合，處理所委托的各項事務。而對于物業管理而言，并非由其提供管理服務，也不是依照業主委員會，或者是業主指示，來開展相應處理，對于物業管理公司而言，其所開展的管理服務，從本質上來考量，乃是結合合同規定及相關要求，對物業管理服務，以一種自主化、全面化方式，所開展的各類經營活動。最后，對于委托合同而言，其實際上乃是非要式合同、諾成合同，而物業服務合同則為格式合同與要式合同，另外，物業服務合同與委托合同在有償與否等方面，存在著比較大的差異。由此可知，對于物業服務合同，其與委托合同之間，存在著較大的差異，而針對物業管理合同來講，不能將其劃歸至委托合同范疇，委托合同說難以將物業服務合同性質準確詮釋出來。

2.無名合同與物業服務合同。通常把合同劃分為無名與有名合同。對于有名合同來講，業界又將其形象的稱之為典型合同，也就是將法律當作其實施的專項規范；所謂無名合同，從本質上來理解，也就是非典型合同，還可以理解為法律還沒有對其設定相應規范，也沒有專屬名稱的合同。但因社會生活變幻莫測，交易類型日漸多樣，法律難以細致化的規定全部的交易類型，因此，民法當中的私法自治原則，在此時便有之實用之地，在與行政法規與法律不相違背的情況下，在與社會乃至國家利益不違反的基調下，準允民事主體，以自行方式，對各類型無名合同進行設定，當長時間運用此種無名合同，另外，對其所具有的專屬性特征，進行深層挖掘與逐漸匯總，久之，便會演變成或實際轉化成典型合同，也就是國家所規定的有名合同。

如若在未頒布《物業管理條例》時，把物業服務合同劃定到無名合同范疇，對其與所持有的法律適用而言，如若能夠遵照無名合同法律適用原則，則隨著此條例的頒布，在某種程度上清除了無名合同與物業服務合同間所存在的關系。物業服務合同應當約定有合同期限、雙方的權利義務、服務質量、服務費用、物業管理事項及違約責任等。盡管內容不多，但也算是由明文條例，由此可確定，對于物業服務合同，基于現行法得知，此乃為有名合同。

三、物業服務合同的法律適用

由上文分析得知，物業服務合同以及其專屬性法律體系，較之其他與民法相關或者是行為相類似的法律，存在著較大的差別。正因為以物業管理活動與物業服務合同在整個民法調整方面存在著明顯的差異性，世界各國民法均對物業服務合同基于法律規制層面，開展更為概括、一般化及個性化的調整與規制。

在民法立法當中，對于物業服務合同來講，從本質上來考量，即為一種呈系統化、全面性的有名合同。至此，針對物業服務合同，其存在的法律適用，首先需遵照有名合同對應的法律適用，并基于此，將其劃定為基礎依據與原則基礎。也就是在所簽訂合同當中，針對當事人有明文約定的內容，即為對當事人適用的相關約定與條款。另外，對于當事人來講，在所簽訂合同中，對于某事項未有約定時，則準允當事人，實時補充相關內容，若所補充的協議予以達成，則對于此相關事項來講，在內容上便能夠適用。如若對于當事人，不愿或者無法有效達成具體要求或者是補充協議的，則依據合同條款，對其進行司法解釋，另外，對物業服務合同，同樣需進行體系化解釋。如若合同經體系解釋仍然難以得出結論，則需能夠與當事人之間，在具體的交易習慣方面相適用。當遵照有名合同相關法律，與一般性原則相適應的，仍然難以將糾紛裁定依據確定下來的，那么便需要對合同法當中，對于物業服務合同相關規定相適用，以及在實用物權法當中，用此方面所設定的專門性規范來解決。

四、結語

總而言之，基于當前日益縝密的法律制度框架下，對于物業服務合同而言，無論是在管理權方面，還是在效力及主體方面，其所存在的問題，均可正確認識，這不僅對這復雜物業糾紛在應對與解決方面有益，還能較好的推動與促進物業管理行業的穩健發展。

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