房地產企業融資策略選擇

張曉紅

上海理工大學管理學院

房地產企業融資策略選擇

張曉紅

上海理工大學管理學院

受宏觀調控及金融環境的響，房地產企業的融資問題不斷凸顯。因此，如何解決房地產企業融資難問題、選擇一套適合企業發展的融資策略成為各企業關注的重點。本文從金融政策、開發階段、項目類型三個角度對房地產企業如何實行融資策略選擇進行探討。

房地產；融資；策略

目前市場環境不斷變化，各地金融環境不同，各房地產企業又有所差別，因此，采取多元化的融資策略是企業發展的必經之路。企業為實現融資策略多元化，必須形成一套適合自身融資策略選擇的科學方法。具體參照如下5個原則：一是融資方式多樣性原則；二是融資成本降低原則；三是長短期融資相結合原則；四是融資結構優化原則；五是針對具體開發項目特點原則。接下來從金融政策、開發階段、項目類型三個方面闡述房地產企業應如何采取最優的融資策略：

一、不同金融調控政策下的融資策略的選擇

首先，為淡化宏觀政策影響，避免過度依靠銀行貸款，加大銀行系統性風險，房地產企業應積極推廣直接融資方式，如房地產信托、房地產投資基金。因為這些直接融資方式在應對金融調控政策時，變動很小，與股票、債券等融資不同，所以房地產企業可以采取直接融資方式去應對國家調控。其次，關系型融資能力也是房地產企業應具備的，企業在選擇融資策略時，可以根據其與銀行的關系進行選擇，對此，企業要掌握好與金融機構的關系，尤其要控制好與四大行的關系。因為這樣可以幫助企業應對金融環境的惡化帶來的不利影響，面對不利狀況時，關系較好的金融機構可以為企業融資，幫助企業獲得競爭優勢。

二、不同開發階段融資策略的選擇

房地產企業可以針對不同開發階段建立如下融資模式體系：在前期開發階段，企業的主要資金來源為長期資金，所以企業可以發行長期債券、發行股票來融資，或者采取投資基金的途徑；在中期開發階段，獲得資金的途徑主要有貸款融資，具體包括短期貸款、房地產開發貸款等，還可以通過施工單位替企業墊付款項或者融資租賃等方式獲取資金；在房地產的后期銷售階段，購房者通過向銀行貸款和使用住房公積金完成住房貸款。在這樣的融資體系中，無論是對于金融業還是對于房地產業都起到了降低風險、提高績效的作用，推動房地產企業向多元化的融資方向發展。

三、不同類型開發項目融資策略的選擇

房地產業的開發項目千差萬別，而不同的開發項目融資特點也不盡相同，所以各企業要針對自身特點以及項目特點制定適合的融資策略。房地產企業的項目主要包括兩個大類：住宅類和商業類。其中住宅類項目又可以細分為豪宅、普通住宅、經濟適用房，目前市場上大部分項目都是住宅類項目。商業類項目一般是指寫字樓、商鋪、工業園區、停車場、倉庫等，主要以開發并持有為主，盈利模式主要是收取租金和物業增值，現金流比較穩定，一般融資規模比較大，貸款年限比較長。具體而言，豪宅類以權益型融資策略為主，以長期債券融資、房地產信托融資等為輔。普通住宅類在選取權益型融資策略的同時，還可以考慮信托融資以及向銀行貸款，也可以由施工單位替企業墊付款項進行融資；普通住宅在銷售階段，通過實行預售和客戶按揭貸款可以獲得大量資金。經濟適用房主要是通過銀行信貸獲取資金。商業類項目在權益型融資基礎上，可以考慮中長期債券融資、房地產信托基金、銀行開發貸款融資。

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