抑制房地產泡沫成共識

易憲容

中國政府已經下了決心要抑制資產泡沫，所動用的當然是貨幣政策工具，地方政府及住房投機炒作者再抱著僥幸心理，以為當前貨幣政策沒有轉向，中國房價不會下跌而能抑制資產泡沫，估計也是一廂情愿。

中共中央政治局10月28日會議公告指出，要有效實施積極的財政政策，保證財政合理支出，加大對特困地區和困難省份支持力度。要堅持穩健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產泡沫和防范經濟金融風險。

對于這段話，市場解釋很多，但總的焦點在兩個方面。

一是中國貨幣政策是否轉向？有分析認為，堅持穩健的貨幣政策沒有錯，如果貨幣政策不轉向，要抑制資產泡沫幾乎不可能，當前中國房地產泡沫完全是由過度寬松的貨幣政策所導致。也就是說，這是中共中央政治局會議層面上第一次在“貨幣政策”部分強調“抑制資產泡沫”，這意味著貨幣政策從穩增長轉向抑制資產泡沫。盡管7月的中共中央政治局會議第一次指出要抑制資產泡沫，但這個“抑制資產泡沫”放在“降成本”部分，而這次則與貨幣政策放在一起來強調。當然，也有人分析，為了穩增長，當前中國的貨幣政策不會轉向，但這種分析沒有政策上的邏輯性。

二是資產泡沫是什么？在這次中共中央政治局會議上，雖然沒有對資產泡沫有具體指向，但實際上指向是十分明確的，就是指向房地產泡沫。但部分城市房地產調控的效果如何還相當不確定，因為房地產調控政策出臺后，盡管住房銷售出現急劇下降，但如果房價不能隨住房銷售下降而下行，那么這只能說明住房投機炒作者正在等待這些調控政策取消。因為，在中國的住房投機炒作者的經驗與幻想中，如果房地產調控讓DGP增長下行，為保證GDP的增長，中國政府的房地產調控政策可能取消，不少城市的房價又會回到上漲軌道。如果是這樣，要擠出房地產泡沫根本就不可能。這就是為何中共中央政治局會議再次強調抑制資產泡沫的原因所在。

此外，當前中國的資產泡沫為何會指向房地產泡沫？這在于房地產市場本身的泡沫已經是無可復加，無論是從中國的現狀還是從世界歷史來看都是如此。考量一個國家或地區房地產是否存在泡沫，主要有三個招標：房地產投資占GDP（本地生產總值）比重、房價收入比、租售比。

據報道，中國大陸房地產投資占GDP比例一直很高，2013年為14.8%，2015年為14.18%。1960年以來，世界各國房地產投資占GDP比例高于6%的國家，其房地產泡沫最后都得破滅，毫無例外。當年日本房地產泡沫破滅時，房地產投資占GDP比重為9%；而美國次貸危機爆發時，這一比例達到局部峰值6.2%。中國當前的這個指標遠高于日本及美國。

房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值，它用于判斷居民住房消費需求的可持續性。據現有的資料，在全球102個可統計的國家或地區中，中國為24.98，位居世界第6位；美國為3.37，位居第99位。而中國的深圳為67，廈門為40，上海為39，北京為34，三亞為32，與世界一般水平相比高得不可思議。

租售比是住房售價與月租賃價格的比值。目前，中國的房地產泡沫巨大，如果再不擠出這些泡沫，讓中國房地產泡沫自然破滅，其后果肯定是不堪設想的。估計這也是為何中共中央政治局會議一再強調抑制資產泡沫的原因所在。

中國政府已經對抑制中國資產泡沫——房地產泡沫達成共識，但一些地方政府及住房投機炒作者則沒有這個意識，認為中國一線城市及部分二線城市房地產市場沒有泡沫，房價上漲主要是供求關系所致。

9月底樓市調控政策已出臺，一些城市的住房銷售急劇下降，但房價并沒有逆轉，只要房價上漲的預期沒有逆轉，房地產泡沫就不容易擠出，抑制資產泡沫有可能成為一句口號。因此，對于當前房地產市場來說，要抑制資產泡沫就得改變房價上漲預期，要做到這點，僅是地方政府的限購限貸政策是不夠的，貨幣政策是最為重要的經濟杠桿。我想這就是中共中央政治局會議把抑制資產泡沫與貨幣政策放在一起闡述的重要性所在。