新型城鎮化與房地產業耦合協調發展研究

袁帥+馬明+孫媛

摘要：以天津市1999-2014年數據為研究樣本，構建新型城鎮化與房地產業發展指標體系，進行綜合發展水平測度。在此基礎上利用耦合協調模型，分析了天津市新型城鎮化與房地產業發展的整體水平以及耦合協調發展的時序特征。結果發現，天津市城鎮化與房地產業綜合發展水平耦合關系較好，但在發展的不同階段，二者綜合發展水平之間存在差異，同時二者之間的協調度整體呈現上升趨勢，并據此提出相應對策建議。

關鍵詞：新型城鎮化，房地產業，耦合協調關系

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2017）01-0010-17 收稿日期：2016-12-18

新型城鎮化與房地產業協調發展是兩個系統中各部分或要素相互依存、相互協調、共同發展的狀態，并由低級共生逐漸走向高級協調發展的過程。為了進一步探究二者之間關系，可以借鑒物理學上的耦合協調關系來進行量化分析。通過耦合協調度不僅可以對新型城鎮化與房地產業發展之間的關系進行實證量化分析，而且能夠反映二者之間相互關系的階段性特征。鑒于此，本文基于耦合協調度模型，選取天津市1999-2014年城鎮化、經濟社會發展與房地產業發展等相關數據，構建新型城鎮化與房地產業發展綜合指標體系，通過耦合協調度模型對兩者的耦合協調關系進行量化分析，根據耦合協調度劃分城鎮化與房地產業發展關系的不同階段，進一步考察每個階段的不同特征與演變規律，最后提出天津市新型城鎮化與房地產業協調發展優化策略，為企業和政府部門制定相關政策提供科學依據和現實指導。

1 模型的設定

1.1 耦合度模型

耦合度的概念最初來源于物理學，主要是指多個系統或因素之間通過各種相互作用而彼此影響，從而達到協調穩定發展狀態的現象，目前在研究生態環境、經濟社會發展等變量之間相互關系方面應用廣泛。耦合度理論模型表達式如下：

Cn為各系統之間的耦合度，n一般為系統個數。本文所構建耦合協調模型，主要是用以分析天津市新型城鎮化與房地產業發展之間互動關系，從而揭示二者之間的協調性、平穩性以及相互作用關系，故定義二維耦合度模型為：

C為兩個系統之間的耦合度，f（x）、g（x）分別代表天津市新型城鎮化與房地產業綜合發展水平的函數，由數學運算規則和實際意義可知，一般情況下，C越接近0，表示兩系統處于低度耦合狀態；C趨近于1，則表明兩系統耦合程度較好。為了便于直觀、準確地評價城鎮化與房地產業綜合發展水平的耦合協調關系，對耦合度值進行劃分，如表1所示。

1.2 協調度模型

耦合度僅能判斷城市房地產業發展和公共服務相互作用的強弱程度，但是不能反映二者的協調發展程度。例如，當房地產業發展緩慢同時公共服務滯后，雖然耦合度很高，但是發展度卻很低。為了彌補耦合度評價的片面性，選用協調度模型評判房地產業發展與公共服務的協調發展水平：

T為新型城鎮化與房地產業發展水平的綜合評價指數，D為新型城鎮化與房地產業發展的協調度。α，β表示相應函數的調整系數，為了便于統計和比較分析，取α=β=0.5，且設定，如表2所示。

2 指標體系與評價方法

2.1 指標體系的構建與數據來源

新型城鎮化和房地產業發展水平均為綜合性指標，為了盡可能客觀地反映兩系統的整體發展狀況，指標的選取必須遵循綜合性、全面性和重要性的原則，才能對二者進行有效評價。同時，基于指標數據的相關性、可行性與操作性，本文根據新型城鎮化內涵選取六大類型城鎮化二級指標，即人口、產業、空間、生活、資源環境和城鄉一體化，各二級指標下屬三級指標共21個，如表3所示；選取房地產業發展二級指標為3個，分別是房地產投資與建設、銷售情況和房地產企業情況，各二級指標下屬三級指標共9個，如表4所示。

本文所有原始數據均來源于2000-2014年《天津市統計年鑒》《中國統計年鑒》《中國城市統計年鑒》和《中國房地產統計年鑒》。

2.2 變量的標準化處理與綜合指數測度

為了消除數據數量級與量綱的影響，在測度綜合指數前需要對數據進行標準化處理，本文在綜合考慮前人研究成果與地區數據特殊性的基礎上，運用非零變換的極差標準化方法進行計算，即對標準化指標平移處理，并不改變和影響變量的標準化及最終實證結果，其公式為：

式中，i=1，2，3……，j代表年份，Xij為研究樣本期1999-2014年間第j年的第i個指標值；max xj和min xj分別代表某一個指標在研究樣本期內的最大值和最小值。

通過上式對指標原始數據標準化之后可得到天津市新型城鎮化與房地產業發展評價指標的標準化數據。基于新型城鎮化和房地產業發展的分析建立了多維指標評價體系后，為了更加直接觀察兩個變量的時間變化趨勢，需要將多個指標“合成”一個綜合指數。為避免主觀隨意性，本文借助變異系數法確定綜合指數各指標的指標權重，并利用標準化后的數據計算新型城鎮化綜合發展指數（f（x））和房地產業綜合發展指數（g（x））。由于各項評價指標量綱的不同可能會降低差異性比較的準確度，因此需首先借助各項評價指標的變異系數來測算其取值的差異程度。各項評價指標的變異系數公式為：

上式中，表示第i項評價指標的變異系數，即標準差系數；代表第i項評價指標的標準差；表示第i項評價指標的樣本平均值。然后，可通過如下公式計算各項評價指標的權重：

最后，用指標權重乘以相應標準化指標加總分別得到兩系統的綜合指數。

3 實證結果與分析

3.1 綜合發展水平變化情況及分析

通過對相應指標標準化之后，運用變異系數法得到指標權重，加總之后得到天津市新型城鎮化與房地產業發展水平的綜合評價指數。如表5所示。

從表5可以看出，天津市城鎮化與房地產業發展綜合指數都逐年提高，呈動態上升趨勢。從不同發展階段來看，城鎮化與房地產業發展水平則呈現出差異性。在1999-2003年，天津市城鎮化綜合發展水平高于房地產業綜合發展水平，且二者都處于相對較低水平的發展狀態。在1999年之前，天津市房地產業發展仍處于萌芽階段，房價處于平穩階段，投資規模較小，竣工出售面積有限，市場發育并不完善，整個行業蓄勢待發。相比之下，天津市城鎮化進程經過改革開放之后20年的積累，城市發展已初具規模。由于城市規劃具有前瞻性，城市基礎設施、教育、養老、醫療等重要公共服務已基本成型，從1999年到2003年城鎮化發展綜合水平呈上升態勢。2006年國務院批復《天津市城市總體規劃（2005-2020年）》，確定將天津市全部行政區域作為城市規劃區范圍，在城市規劃區范圍內實行城鄉統籌規劃，加強統一規劃管理，根據市域內不同地區的條件，按照統籌城鄉發展、調整產業結構、合理安排基礎設施、改善生態環境的要求，形成“一軸兩帶三區”的市域空間布局結構；強化集約和節約用地，防止城市規模盲目擴大；建立健全基礎設施體系，堅持公交優先的原則，加快軌道交通建設；切實改善城市人居環境，滿足人民群眾的生產生活需求，做好教育、醫療等公共服務設施的規劃布局，將普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標納入建設規劃。與此同時，城鎮化水平的快速發展也帶來了一系列經濟社會問題。特別是近年來流動人口的大量涌入，使得天津市城市基礎設施和公共服務壓力不斷加大，交通、住房、教育和醫療等方面難以滿足日益增長的人口需求，例如每千人口床位數和每千人口衛生技術人員數近年來呈現下降趨勢，這都將成為天津市新型城鎮化發展進程中亟待解決的問題。

從2004年開始天津市房地產業發展綜合指數超越城鎮化發展綜合指數，并且上升趨勢明顯加快。2004年天津市房地產開發投資額達到263.92億元，占當年全社會固定資產投資總額的21.2%，是1999年的2.3倍；房地產企業施工與竣工面積分別達到2865.55萬平方米和1108.13萬平方米，與1999年相比分別增長了79.47%和143.65%；商品房平均銷售價格較1999年上漲863.61元/平方米，新房銷售面積則從1999年的258.31萬平方米上漲到2004年的847.03萬平方米，這一數字到2005年增長至1408.37萬平方米，天津市房地產業由此進入了快速發展通道。2014年房地產企業開發投資額達到1699.65億元，比2004年增長了1435.73億元，年均增長5.44%，房地產企業施工與竣工面積、商品房銷售面積、商品房銷售均價等較之前均有大幅度增長，天津市房地產行業加快發展，房地產市場漸趨成熟。從表5可以看出，2004年以后，天津市房地產業綜合發展水平一直高于城鎮化綜合發展水平。

3.2 耦合協調情況分析

本文在天津市新型城鎮化與房地產業發展綜合指數基礎上，利用Excel軟件借助耦合度和協調度公式，計算得到1999-2014年天津市新型城鎮化與房地產業發展耦合協調度，如表5所示。

從表5可以看出，天津市新型城鎮化與房地產業綜合發展水平耦合度較好，從1999年到2014年耦合度指數一直在1附近波動，協調度指數從0.4387逐漸波動上升至0.9643。二者存在穩定的、較強的耦合關系，并且在研究樣本期內，二者的耦合關系處于最優狀態。這也進一步證實了前文中對城鎮與房地產業發展關系的論述。房地產業是城鎮化進程的重要物質載體，為城鎮化發展提供生產和生活空間，促進了城市基礎設施的進一步完善。同時，城鎮化進程的有序推進也為房地產業的持續快速發展提供了巨大的人口、產業和空間支撐，二者之間存在相互促進、相互依賴的關系。

從協調度來看，在不同的發展階段，天津市新型城鎮化綜合發展水平與房地產業綜合發展水平存在不同，但協調度整體呈現出上升趨勢。1999-2003年期間，天津市城鎮化與房地產業發展處于低度協調發展狀態，且房地產業綜合發展水平滯后于城鎮化進程。在城市發展早期，城鎮化與房地產業關系雖然密切，但是二者發展階段存在較大差異。早期城市基礎設施和公共服務體系已基本成型，服務能力相對較強，而房地產業仍處于剛剛興起、穩步發展階段。相應的，城鎮化與房地產業發展協調度指數也在逐步提高，從0.4387波動上漲到0.5598。2004年以后，房地產市場逐漸步入繁榮發展時期，房地產投資額、施工竣工面積、銷售面積、商品房銷售均價等都快速增長，房地產業綜合發展水平已逐步超過城鎮化綜合發展水平，二者之間呈現中度協調發展狀態。2010-2014年間，為適應大量流動人口的快速涌入，天津市進一步加大了基礎設施建設投入，大規模修建城際、地鐵等軌道交通，一方面緩解了人口快速增長帶來的交通問題，另一方面也客觀上推動了城市周邊地區房地產開發投資的快速增長和房地產價值的提升。同時，房地產業發展在城市空間結構上的轉變，也在教育、醫療、衛生等方面對生活城鎮化和資源環境城鎮化提出了新的客觀要求，從而推動了天津市新型城鎮化進程的推進。總之，隨著新型城鎮化戰略的逐步推進和多年來房地產市場的蓬勃發展，天津市新型城鎮化與房地產業綜合發展水平均獲得較大程度的提升，且二者協調發展已經達到了良好協調狀態。

4 結論與對策建議

本文以天津市1999-2014年數據為研究樣本，選擇多維指標分別構建了天津市新型城鎮化與房地產業發展水平指標體系，利用變異系數法計算指標權重，加權后得到天津市新型城鎮化與房地產業綜合發展指數。在此基礎上利用耦合協調度模型，分析了天津市新型城鎮化與房地產業耦合協調互動發展特征，主要得出以下結論：（1）在不同階段，天津市城鎮化與房地產業發展存在顯著差異，并且這種差異隨時間而變化。在1999-2003年天津市城鎮化綜合水平優于房地產業發展綜合水平，在之后房地產業發展綜合水平反超；（2）天津市城鎮化水平與房地產業發展之間存在最優耦合關系，理論分析得到了實證支撐。天津市城鎮化發展與房地產業發展相輔相成，耦合度表現良好，耦合度值基本保持在0.9到1之間；（3）在研究樣本期內，在不同發展階段，天津市城鎮化與房地產業綜合發展水平存在差異，從1999年到2003年，城鎮化綜合發展水平高于房地產業綜合發展水平，此后房地產業發展程度略優于城鎮化進程，二者協調度值從0.4387不斷上升至0.9643。

據此，本文就天津市新型城鎮化與房地產業協調發展問題提出以下對策建議：（1）統籌協調人口城鎮化與房地產業發展。改革與完善戶籍制度，釋放潛在住房需求。鼓勵放寬落戶條件，全面放開對城鎮建設人才的落戶限制，加快制定公開、公平、公正的落戶標準和明確可實行的落戶政策，制定實施推動1億非戶籍人口在城市落戶方案。（2）以產業為主導，以科技為引領，推動房地產業創新發展。以高科技、養老、文化創意、生態農業、旅游度假等新型產業為先導，結合房地產企業自身情況進行轉型創新。把握“互聯網+”時代機遇，將互聯網思維融入各個領域，促進房地產業轉型升級。同時，借助京津冀協同發展、自貿區建設等政策優勢，促進港、城、產互動發展，優化城市產業布局，促進產城融合。（3）合理開發利用土地，促進空間城鎮化與房地產業協調發展。通過土地的集約利用、合理開發，優化城市空間結構，以實現最優經濟與社會效益目標。進一步加強城市交通網絡建設，可采用與房地產企業聯合開發模式，共擔成本共享收益，激發城市綜合交通溢出外部收益。（4）積極推進公共服務均等化，保障生活城鎮化與房地產業協調發展。實現常住人口公共服務全覆蓋，制定合理的公共服務轉移政策，倡導公共服務跨地區轉移，實現優質公共服務資源共享。進一步加大保障房建設力度，以適應新型城鎮化過程中農業轉移人口的需求。（5）鼓勵房地產業建筑開發經營模式轉型，提升城鎮化資源環境質量。大力發展循環經濟，積極引導開發綠色住宅。根據建筑節能標準進行設計與施工，使用新型節能環保建筑材料，采用節能設計，倡導開發和使用低碳排放的照明、供暖等系統。

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作者簡介：

袁帥，南開大學經濟學院，博士后，中級經濟師，研究方向為城市經濟學、房地產經濟學。

馬明，天津房地產集團有限公司資本運營部副部長，博士，副高級經濟師，研究方向為房地產經濟學。

孫媛，中共天津市委黨校經濟學教研部，講師，博士，研究方向為區域經濟學，城市經濟學。