抄底新加坡房產，還不是時候？

陳浩杰

2016年萊坊財富報告顯示，在亞洲區豪宅價格排行榜上，新加坡僅次于中國香港名列第二。作為亞洲的兩大金融中心，且都是屬于人口密集寸土寸金的城市，兩地也是富豪置業的集中區，在過去幾年里，為了遏制房價的不斷上漲，兩地都采取了強硬的嚴控措施。

在經過一段時間的小幅回調之后，香港的房價繼續上漲，目前，香港房價比2012年房地產調控措施實施時已經高出35%。

相比之下，新加坡的地產表現卻遠遜于香港。最新數據顯示，新加坡的房價在2016年三季度連續第12個季度下降，住宅價值比三年之前的峰值低11%。根據新加坡房地產開發協會（Real Estate Developers Association of Singapore）統計，未售出住房的庫存可能需要三年才能消耗完。除了供應過剩外，新加坡房屋空置率也處在十一年來的新高。

此前受低利率和外國買家的高需求影響，新加坡政府擔憂房價上漲過快，從2009年開始不斷采取措施給房地產降溫。在新加坡政府的不斷調控之下，新加坡房地產市場量價齊跌。知名地產咨詢機構仲量聯行分析認為，新加坡現在比香港更接近房市的轉折點。

這是不是意味著，抄底新加坡正當其時？多位新加坡地產人士表示，新加坡地產市場陷入低迷，但新加坡政府對房價的高壓嚴打目前沒有任何松動跡象。

“過去幾年新加坡市場都處于一個低谷期，我們預測在未來幾年市場也基本上處于這樣的一個狀態，不會有一個比較大的市場回暖。”新加坡產業發展商公會（REDAS）會長陳佩強向《財經國家周刊》記者表示。

如果打算像在國內一線城市那樣短時期內靠炒房大賺一筆，對中國消費者來說，投資新加坡房產也許并不是很好選擇，至少現在來看并非最好時機。

政策打壓市場低迷

新加坡私人住宅價格指數顯示，截至去年9月30日的三個月內，新加坡房價較上一季度下跌1.5%，這是自2009年6月以來的最大跌幅，并且連續第12個季度錄得下滑，也是自1975年首次公布房價數據以來最長的持續下跌紀錄。

新加坡房價下跌，是該國政府旨在調控樓市的一系列降溫舉措起效的自然結果。自2009年以來，新加坡政府實施了一系列降溫舉措，其中包括額外買方印花稅等，使得外國買家和已有一套以上住房的新加坡本國購房者的購買成本大為增加。

擔任新加坡產業發展商公會會長的陳佩強也是新加坡最大的地產公司遠東機構房地產銷售及公司事務部執行董事。他告訴《財經國家周刊》記者，政府出臺這些降溫措施后，新加坡地產市場的需求逐年下降，2016年全年的總需求量只有7500間到8500間，也即意味著成交量在7500到8500之間。這個成交量是一手房，二手房沒有算在里面。這樣的一個成交量，在香港也就是兩三天的成交量。

眾所周知，新加披的組屋制度聞名世界。國家免費提供土地，由新加坡建屋發展局統一規劃建設組屋。由于新加坡建屋發展局不以盈利為目的，因此組屋的價格并不與市場掛鉤，而由建屋發展局來決定，是以公積金中的住房部分能“買得起”為標準設定，標準是一個人參加工作5年后，結婚時能具備使用中央公積金購買政府組屋的經濟能力。

公開報道顯示，50年間，新加坡建屋發展局共建造了90萬間組屋，新加坡80%的人口居住在組屋中，其中95%擁有自己的組屋，新加坡也成為了全球唯一近乎達到百分之百擁屋率的國家。

新加坡的組屋面向的是中低收入水平的新加坡公民，新加坡本國的高收入人群以及外國人也可以選擇住在私人公寓以及有地住宅。相對于組屋低廉的價格，新加坡私人公寓以及有地住宅的價格較為高昂，由市場定價，高達7萬元-20萬元每平方米不等，且價格過去幾年間一直在上漲。為了減少本國公民“囤房”的沖動，也給在新加坡置業的海外投資熱降溫，新加坡政府相繼出臺了提高賣方印花稅、提高買家印花稅等明確抑制投機性買房的政策，這也正是新加坡地產市場最近幾年陷入蕭條的原因所在。

未來幾年市場難以回暖

從投資的角度看，目前低迷的新加坡市場，是否還有投資價值？尤其是對喜歡海外置業的中國人來說，當下的新加坡地產市場是不是可以抄底呢？

一位當地地產人士告訴記者，新加坡地產市場一向以透明穩定著稱，基本上不用擔心房價會有大起大落的風險。

陳培強表示，未來幾年新加坡地產市場預計不會有一個比較大的回暖。“房地產市場未來兩三年依然不會很理想，政府在近期內也不會有新的措施，新加坡政府這么多年來一直倡導和推行‘居者有其屋，對民眾來說，如果房價有一個墜落式的下降，他們會損失很大，社會不穩定的因素也會增多。”

記者發現，房價雖然有所下跌，但新加坡地產商普遍淡定，也沒有明顯的降價促銷。新加坡遠東機構運營總裁蘇麗茜告訴記者，如果房子一直找不到合適買家，或是成交價格不能接受，她們會暫時把這些房子交給公司的租賃部門，讓他們先租賃出去，等到市場回暖，再從租賃部門拿回房子，尋求機會把這些房子再賣出去。

在蘇麗茜看來，即使放在全球范圍，新加坡也有著吸引外國人的獨特優勢，比如，新加坡不向外國人征收海外資產和遺產稅，對于包括中國人在內的外國人來說，這是投資新加坡的一大優勢，他們把新加坡的房產轉售后將現金轉回中國，不需要任何費用，父母將來把房產傳承給孩子，也不需要繳付遺產稅。這也是新加坡房價競爭力的重要砝碼。雖然在政府的控制下，新加坡房價陷入低迷，但它對外國人的吸引力有增無減。

對于中國購房者來說，豪宅的吸引力會更大些。隨著中國一線城市房價近年來不斷暴漲，到新加坡海外置業的中國人也不斷增多。智信研究與咨詢統計的數據表明，從2004年至2011年，中國買家在新加坡置產的人數逐年增加，2009年銷量激增三倍，并在2011年創下高峰，進行了多達2809個私宅交易。不過，從2012年開始，隨著中國房價開始大漲，加上新加坡對國外購房的嚴苛限制，中國買家在新加坡的購房交易有所下跌。

盡管如此，基數龐大的中國市場依然讓新加坡地產商高看。蘇麗茜告訴記者，以遠東機構統計，該公司開發的項目中，大約有20%到30%是賣給了外國人，其中約有一半是中國人，目前的這個比例有提高的趨勢。

“中國內地和香港市場是我們在海外的主要市場之一。遠東機構也正在加大在中國推廣的力度，目前我們已經確定北上廣深和成都作為遠東機構在中國的主要品牌推廣城市。”陳佩強說。

對于新加坡地產商來說，中國購房者將是重要的市場支撐。不過，對于中國購房者而言，到新加坡投資買房也許等一等為好。