抄底新加坡房產(chǎn)，還不是時候？

陳浩杰

2016年萊坊財(cái)富報告顯示，在亞洲區(qū)豪宅價格排行榜上，新加坡僅次于中國香港名列第二。作為亞洲的兩大金融中心，且都是屬于人口密集寸土寸金的城市，兩地也是富豪置業(yè)的集中區(qū)，在過去幾年里，為了遏制房價的不斷上漲，兩地都采取了強(qiáng)硬的嚴(yán)控措施。

在經(jīng)過一段時間的小幅回調(diào)之后，香港的房價繼續(xù)上漲，目前，香港房價比2012年房地產(chǎn)調(diào)控措施實(shí)施時已經(jīng)高出35%。

相比之下，新加坡的地產(chǎn)表現(xiàn)卻遠(yuǎn)遜于香港。最新數(shù)據(jù)顯示，新加坡的房價在2016年三季度連續(xù)第12個季度下降，住宅價值比三年之前的峰值低11%。根據(jù)新加坡房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會（Real Estate Developers Association of Singapore）統(tǒng)計(jì)，未售出住房的庫存可能需要三年才能消耗完。除了供應(yīng)過剩外，新加坡房屋空置率也處在十一年來的新高。

此前受低利率和外國買家的高需求影響，新加坡政府擔(dān)憂房價上漲過快，從2009年開始不斷采取措施給房地產(chǎn)降溫。在新加坡政府的不斷調(diào)控之下，新加坡房地產(chǎn)市場量價齊跌。知名地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行分析認(rèn)為，新加坡現(xiàn)在比香港更接近房市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

這是不是意味著，抄底新加坡正當(dāng)其時？多位新加坡地產(chǎn)人士表示，新加坡地產(chǎn)市場陷入低迷，但新加坡政府對房價的高壓嚴(yán)打目前沒有任何松動跡象。

“過去幾年新加坡市場都處于一個低谷期，我們預(yù)測在未來幾年市場也基本上處于這樣的一個狀態(tài)，不會有一個比較大的市場回暖。”新加坡產(chǎn)業(yè)發(fā)展商公會（REDAS）會長陳佩強(qiáng)向《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示。

如果打算像在國內(nèi)一線城市那樣短時期內(nèi)靠炒房大賺一筆，對中國消費(fèi)者來說，投資新加坡房產(chǎn)也許并不是很好選擇，至少現(xiàn)在來看并非最好時機(jī)。

政策打壓市場低迷

新加坡私人住宅價格指數(shù)顯示，截至去年9月30日的三個月內(nèi)，新加坡房價較上一季度下跌1.5%，這是自2009年6月以來的最大跌幅，并且連續(xù)第12個季度錄得下滑，也是自1975年首次公布房價數(shù)據(jù)以來最長的持續(xù)下跌紀(jì)錄。

新加坡房價下跌，是該國政府旨在調(diào)控樓市的一系列降溫舉措起效的自然結(jié)果。自2009年以來，新加坡政府實(shí)施了一系列降溫舉措，其中包括額外買方印花稅等，使得外國買家和已有一套以上住房的新加坡本國購房者的購買成本大為增加。

擔(dān)任新加坡產(chǎn)業(yè)發(fā)展商公會會長的陳佩強(qiáng)也是新加坡最大的地產(chǎn)公司遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)銷售及公司事務(wù)部執(zhí)行董事。他告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，政府出臺這些降溫措施后，新加坡地產(chǎn)市場的需求逐年下降，2016年全年的總需求量只有7500間到8500間，也即意味著成交量在7500到8500之間。這個成交量是一手房，二手房沒有算在里面。這樣的一個成交量，在香港也就是兩三天的成交量。

眾所周知，新加披的組屋制度聞名世界。國家免費(fèi)提供土地，由新加坡建屋發(fā)展局統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)組屋。由于新加坡建屋發(fā)展局不以盈利為目的，因此組屋的價格并不與市場掛鉤，而由建屋發(fā)展局來決定，是以公積金中的住房部分能“買得起”為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，標(biāo)準(zhǔn)是一個人參加工作5年后，結(jié)婚時能具備使用中央公積金購買政府組屋的經(jīng)濟(jì)能力。

公開報道顯示，50年間，新加坡建屋發(fā)展局共建造了90萬間組屋，新加坡80%的人口居住在組屋中，其中95%擁有自己的組屋，新加坡也成為了全球唯一近乎達(dá)到百分之百擁屋率的國家。

新加坡的組屋面向的是中低收入水平的新加坡公民，新加坡本國的高收入人群以及外國人也可以選擇住在私人公寓以及有地住宅。相對于組屋低廉的價格，新加坡私人公寓以及有地住宅的價格較為高昂，由市場定價，高達(dá)7萬元-20萬元每平方米不等，且價格過去幾年間一直在上漲。為了減少本國公民“囤房”的沖動，也給在新加坡置業(yè)的海外投資熱降溫，新加坡政府相繼出臺了提高賣方印花稅、提高買家印花稅等明確抑制投機(jī)性買房的政策，這也正是新加坡地產(chǎn)市場最近幾年陷入蕭條的原因所在。

未來幾年市場難以回暖

從投資的角度看，目前低迷的新加坡市場，是否還有投資價值？尤其是對喜歡海外置業(yè)的中國人來說，當(dāng)下的新加坡地產(chǎn)市場是不是可以抄底呢？

一位當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士告訴記者，新加坡地產(chǎn)市場一向以透明穩(wěn)定著稱，基本上不用擔(dān)心房價會有大起大落的風(fēng)險。

陳培強(qiáng)表示，未來幾年新加坡地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)不會有一個比較大的回暖。“房地產(chǎn)市場未來兩三年依然不會很理想，政府在近期內(nèi)也不會有新的措施，新加坡政府這么多年來一直倡導(dǎo)和推行‘居者有其屋，對民眾來說，如果房價有一個墜落式的下降，他們會損失很大，社會不穩(wěn)定的因素也會增多。”

記者發(fā)現(xiàn)，房價雖然有所下跌，但新加坡地產(chǎn)商普遍淡定，也沒有明顯的降價促銷。新加坡遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)運(yùn)營總裁蘇麗茜告訴記者，如果房子一直找不到合適買家，或是成交價格不能接受，她們會暫時把這些房子交給公司的租賃部門，讓他們先租賃出去，等到市場回暖，再從租賃部門拿回房子，尋求機(jī)會把這些房子再賣出去。

在蘇麗茜看來，即使放在全球范圍，新加坡也有著吸引外國人的獨(dú)特優(yōu)勢，比如，新加坡不向外國人征收海外資產(chǎn)和遺產(chǎn)稅，對于包括中國人在內(nèi)的外國人來說，這是投資新加坡的一大優(yōu)勢，他們把新加坡的房產(chǎn)轉(zhuǎn)售后將現(xiàn)金轉(zhuǎn)回中國，不需要任何費(fèi)用，父母將來把房產(chǎn)傳承給孩子，也不需要繳付遺產(chǎn)稅。這也是新加坡房價競爭力的重要砝碼。雖然在政府的控制下，新加坡房價陷入低迷，但它對外國人的吸引力有增無減。

對于中國購房者來說，豪宅的吸引力會更大些。隨著中國一線城市房價近年來不斷暴漲，到新加坡海外置業(yè)的中國人也不斷增多。智信研究與咨詢統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)表明，從2004年至2011年，中國買家在新加坡置產(chǎn)的人數(shù)逐年增加，2009年銷量激增三倍，并在2011年創(chuàng)下高峰，進(jìn)行了多達(dá)2809個私宅交易。不過，從2012年開始，隨著中國房價開始大漲，加上新加坡對國外購房的嚴(yán)苛限制，中國買家在新加坡的購房交易有所下跌。

盡管如此，基數(shù)龐大的中國市場依然讓新加坡地產(chǎn)商高看。蘇麗茜告訴記者，以遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，該公司開發(fā)的項(xiàng)目中，大約有20%到30%是賣給了外國人，其中約有一半是中國人，目前的這個比例有提高的趨勢。

“中國內(nèi)地和香港市場是我們在海外的主要市場之一。遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)也正在加大在中國推廣的力度，目前我們已經(jīng)確定北上廣深和成都作為遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)在中國的主要品牌推廣城市。”陳佩強(qiáng)說。

對于新加坡地產(chǎn)商來說，中國購房者將是重要的市場支撐。不過，對于中國購房者而言，到新加坡投資買房也許等一等為好。