主導物流地產未來的因素

文/象飛田供應鏈創始人、總裁 潘海祥

主導物流地產未來的因素

文/象飛田供應鏈創始人、總裁 潘海祥

物流地產作為經營專業現代化的物流設施的載體，伴隨著零售消費升級、電商快速發展，這一模式的前行無疑與太多的因素交織在了一起，未來，依然在摸索式前行中的物流地產是否可以做到將有限的資源投向集約式發展中去，實現可持續的發展呢？

外資物流地產占據半壁江山

2016年，隨著行業領軍企業的整體上市、其它地產領域的企業殺入，物流地產用火和熱形容毫不為過。

在中國產業地產領域，物流地產被外資占領大半壁江山，主要原因有兩點：第一是國外商業消費更發達，外資從海外而來，能夠前瞻性地提前布局物流倉儲，有了很好的先發優勢;第二是物流地產風險低，收益穩定，為中國資本所不屑，而這種產品更適合對接國際金融市場，外資相對而言更有用武之地。

對于需求而言，物流地產目前的需求集中在珠三角、長三角、環渤海和內陸大型城市等物流需求旺盛的一線城市、熱點二線城市以及重要的物流節點城市，這些城市有著很大的市場增長潛力。在此，對2017年物流園區的發展趨勢發表一點自己的看法：

土地紅利將逐步消失

物流業躋身“十大產業”之列，有它的必然性，隨之也開啟了物流園區紅利時代，其中以土地紅利最為突出。因為隨之出臺的“物流倉儲用地供地價格參照當地工業用地標準”政策，讓政府和投資企業基本上都按照項目所在地工業用地最低保護價掛牌，基本不考慮土地成本。以東部地區三線城市為例，拆遷、指標、失地補償及土地整理等綜合費用基本都在60萬元以上，而土地掛牌價少則幾萬，多的也在20余萬元，而這其中尤其是倉儲型園區企業拿地最為瘋狂，他們的稅收貢獻也是最少。反而是公路港型園區對區域稅收和產業升級貢獻相對要大得多。據了解，政府對園區項目的認知和要求已經發生變化，要么稅收承諾，要么土地價格市場化評估。

兩權分離成為主流

投資權和經營權分離在2013年由天地匯最先提出，近幾年逐步得到市場認同，2016年也已出現了幾家類似公司。此前幾年基本都是已有園區的托管整合模式，因為先天條件制約，合作的園區大部分存在與其網絡化經營矛盾的“缺陷”，如權證問題、建筑形態與功能配比等。2016年起，已經有很大一部分物流地產企業按照定制模式與園區運營企業開展合作，從項目選址、規劃階段就開始深入合作，這樣做一方面保障了投資企業的基本收益，另一方面也符合園區運營的輕資產平臺公司的網絡化布局綜合性要求。2017年兩權分離將會取得突破性進展。而園區建設周期一般較短，這種合作模式的良好效果將在2018年得到集中體現。

資本化浪潮風起云涌

物流地產投資大、回報慢是客觀事實，目前已經實現資本化運作的園區投資企業已有多家，但與國內眾多的物流園區比較，畢竟少數。大量的物流園區存在資金杠桿高、財務負擔重、現金流緊張的經營風險，好在因為有地有房，融資相對還是可行的。但園區產權分割銷售政策遲遲未見松綁，土地收儲拆遷對很多園區也是遙遙無期。很多園區企業都活在“資產升值”的夢境中，如何變現？如何資產升值貨幣化？一入豪門深似海、從此土豪變“負翁”。資產證券化是解決這一問題的最佳途徑。而資產證券化兩個前提：一是權證齊全，二是收益穩定。很大一部分園區連這些基本的條件都不能滿足，只能熬了！即使滿足，REITS目前在國內尚未啟動，啟動后也會優先選擇一二線城市的成熟園區。很多三四線園區在資產證券化浪潮來臨時會面臨沒人要的尷尬境地。

還有一個路徑是賣給全國布局的資本公司。我們看到傳化收購寧波天地，深國際收購昆山白楊灣就是很好的證明，平安不動產、萬科、華夏幸福是否會有類似動作？不管怎么樣，隨著一二線城市園區的飽和、土地存量減少，三線城市權證清晰、收益穩定的園區被收購的案例將風起云涌。

再有一條路就是抱團取暖。這里的抱團取暖不是所謂園區聯盟，而是將多家園區資產形成資產包，變成一家“類眾籌”的重資產公司，形成合力后運作資產證券化。這種模式國內也有公司在行動，也有公司在謀劃，結果如何，不得而知。

總之，2017年物流園區依然會熱，但傳統的粗放式、靠土地投機的投資會減少，綜合運營能力要求越來越高，大資本高歌猛進、小土豪傍大款，園區將進入一個群雄逐鹿的戰國時代！

信息化成為發展必要手段

園區作為物流產業集聚的重要陣地，承擔了重要的區域經濟服務職能。而如何有效做到標準化、集約化，從而幫助園區內的物流企業提供除場所租賃以外的增值服務，信息化是必要的有效手段。我們可喜地看到，目前國內部分園區連鎖化經營的公司都在園區的綜合信息系統的研發方面有所布局，系統從園區的招商及物業管理、財務結算、生活服務、車輛管理、物流信息匹配、物資采購到倉儲運輸企業的WMS、TMS系統，甚至于安全管理等全方位集成，全面提升園區及園內企業的基礎管理的信息化水平，一方面提高了園區的管理效率，同時園區金融及其它通過數據分析的需求新服務落地成為現實！而對于絕大多數所謂“孤島式”園區所要做的僅僅是選擇實施，“坐享其成”。

人才短缺難題尤為突出

人才匱乏是很多已進入該領域的企業所面對的最主要的“成長的煩惱”。傳統的地產企業進入物流地產領域，對未來客戶的需求知之甚少。隨著大量新建園區的落地實施，人才問題，尤其是項目公司總經理將是困擾物流地產投資公司的最大問題。這方面人才需要對園區選址、規劃、招商、運營及管理，甚至于資本運作、金融、政府政策協調都要有所了解。目前，部分園區投資企業或運營企業的總經理一部分來自于傳統物流企業，一部分來自于地產開發企業，而這部分人才綜合能力方面的短板不言而喻。一個合格的園區總經理在今后一段時間將成為“香餑餑”。