房地產開發項目的資金管控策略探析

祝松強

摘要：目前我國房地產市場雖然有階段性波動，但是整體發展方向以及發展前景仍不能下定論。但就目前我國房地產大形勢來看，房地產市場環境和發展前景在今后一段時間內經營壓力定要增長，而且房地產企業又屬于資金使用密集型產業，資本需求量大，且投資回報期較長，在此環境中房地產行業在金融企業的融資成本增加，而且融資渠道減少，因此如何保障資金鏈穩定成為當前房地產企業所共同面對的財務管理問題。本文就房地產企業開發項目的資金管理現狀進行淺述，并就現行環境中房地產企業資金管控淺顯問題進行分析，以筆者個人觀點提出幾點措施，以供讀者參考。

關鍵詞：房地產 開發項目 資金管控 策略

一、引言

房地產企業在我國近幾十年的經濟發展中，已經經歷了幾輪的發展高潮期，但是在近幾年在我國逐步進入經濟新常態的背景下，房地產行業舊模式中所存在的高利潤被市場調節進入常態化，所以房地產行業整體的發展趨勢也逐步理性。但是房地產企業短時間進行大規模的調整又十分困難，為保障企業生存的根本、維護企業利潤空間，縮減工程項目開支，導致我國多省市爛尾樓、劣質樓盤比例逐年攀升。而房地產此番行為小則損害企業名譽，造成無形資產損失，大則威脅購買者人身安全，斷送企業生存基礎。所以在此背景下，企業必須要逐步轉變管理觀念，將向市場要利潤的觀念轉變到市場與管理兼顧的觀念之中，向管理要效益，而直接受影響的就應該是資金的管理控制。

二、房地產開發項目資金管控概述

房地產企業開發項目的資本運作自土地使用權的獲取開始投入，直至交工驗收截止，屬于前期階段性的投入，但是難以獲取到資金回流，即使是我國知名的房地產企業也難以以自身資金在多地區同時展開多樓盤的開發，多為通過不同渠道融入外部資金來維持項目的運轉，直至交工驗收開始回籠資金。概括而言大致三個階段：第一階段是企業在獲取土地使用權時以自有資金與外部資金結合支付土地出讓金；第二階段則是依托自有資金的維系，加之多渠道（金融行業的貸款、材料供應商的墊款以及地產基金與信托基金的使用）融資進行樓盤的開發，此時正是房地產企業資金管控的關鍵點，關乎企業資金鏈的穩定；第三階段則是房地產項目的租售環節，以租金或一次性房款的收取方式回籠資金。

三、房地產項目開發資金管控存在的問題

（一）融資渠道難拓新

目前我國市場中，房地產企業進行樓盤開發的重要融資渠道就是銀行，而且房地產企業在融資方面極其依賴于銀行業，一般占據總融資比例在七成之上。但是在我國今年來不斷對房地產市場進行調節的環境下，加之銀行業自身發展需求導向使其目標客戶群體向發展前景優、資本回流風險低的知名第三產業轉移，導致銀行開始縮減對房地產行業的貸款份額，而房地產企業在數十年的發展中一直以銀行作為主要融資渠道，此時難以尋求到其他金融企業可以代替銀行業縮減掉的部分份額。資金來源不穩定，會影響到企業一段時間的資本負債結構，引發債務風險，影響項目的開發與銷售。

（二）資金管控模式粗放

在過去的十余年中投身房地產行業的中小開發企業獲得了豐厚的市場回報，所以在制定戰略部署時往往是以市場的競爭為管理重心，因為資本投入的回報率頗高，導致管理層一致將目光投入到資本的運轉效率提升方面，忽視了企業內部財務制度的精細化管理和現代房地產企業制度的建立健全。我國房地產市場在政府和市場的多重影響下出現變動，導致房地產企業籌資融資難度提升，部分房地產企業無法通過有效的資金管控穩定企業資金鏈，生產經營活動受影響嚴重，甚至出現工程停滯，樓盤爛尾等惡性事件，企業財務資金風險與日俱增，資本結構失衡嚴重，多重風險的疊加為管理層的管理提出挑戰。

（三）內部控制水平較低

房地產項目的開發是一項長期的大規模資本投資活動，每一個項目的開發都涉及到極高的投資成本（自有資本投入、融資費用等）和復雜的風險環境（行業環境風險、市場環境風險、經營管理風險等），但是在多年的經營活動中房地產企業一直處于高回報的狀態導致行業整體選擇性地忽視了這些問題。缺乏有效的內部控制制度和健全的內部控制體系，使財務部門的財務風險預警體系職能弱化，對融資風險與資本運作風險的預測和抵御能力較低，難以對變幻莫測的房地產市場環境進行有效的分析和科學的認識，造成財務風險堆積。因為內部制度和體制存在的問題導致大部分房地產企業內部存在著貪腐問題、監管控制職能弱化問題等，此般問題的存在很大程度上會拖慢資金管控措施的有效貫徹，降低資金管控效率和質量。

四、強化房地產項目資金管控策略措施分析

（一）建立健全融資管控模式

前文提及過房地產企業在進行項目開發時，大部分情況中自有資本的投入是低于外部籌集資金的，也就是說融資活動房地產企業在生產經營活動中占據了較大的比重，但是多數房地產企業卻忽視了融資體系的建立，忽略了融資活動的精細化管理。房地產企業在項目投資之前應做好融資決策分析，就項目融資成本、融資方式以及備選方案做一個系統的規劃，降低因融資所帶來的債務風險等。此外，房地產企業在過去的經營管理模式中過于依賴銀行業這個融資渠道，以致在我國進入經濟環境新常態的背景下，銀行縮減對房地產企業的貸款額度后，部分房地產企業一時難以為繼，破產清算，所以房地產企業應吸取教訓，通過基金借貸、地產投資信托和其他金融企業合作，建立多元化的融資渠道，這樣不僅可以降低債務風險，還能夠在一定程度上降低融資成本。

（二）貨幣資金管理精細化

房地產企業在項目開發時所投資的資本額極高，但是因為行業整體的特性和行業規則，導致在貨幣資金的精細化管理方面存在極大的漏洞：資金使用計劃不具備實際指導意義、貨幣資金的支付缺乏有效監督等問題的弊端在當前市場環境中顯露的越發明顯，企業資本無形流失嚴重。認識到問題產生的原因，當地產企業在進行項目投資時必須要根據企業在項目開發時的預算計劃，制定科學合理的資金使用計劃書，來指導項目的后勤、采購、銷售等活動的資金使用，健全崗位責任制度，穩定并控制資金的支出，緩解財務壓力。在企業整體的經營活動中抓住基本的資本支出點，對主要的資本支出和頻繁性資本支出點進行嚴格的監督控制，健全資金活動的審核制度，防范資金使用風險。

（三）平衡企業資本與戰略追求

房地產企業在當前環境中應對自身資本有一個充分的認識，如何生存和發展要結合企業實際來部署，不可盲目爭取市場份額而忽視資本的運作。對于已經在房地產市場占據一席之地的中型企業而言，在此環境中仍然以競逐市場份額來作為核心戰略對于大部分企業而言是不可取的。特別是對于地產行業中的商業地產而言，必須要將固有的商業地產資本進行穩固，加強對已有地產的管理與經營，降低運營成本，并多舉措并行來開拓已有地產的市場價值，開源與節流并行，以降低在低迷市場中的融資成本，緩解當期生產經營壓力，也為以后市場回暖時競逐更大的市場份額奠定資本基礎。總而言之，就是房地產企業要認識到自身狀態，在市場中適當取舍，平衡企業長遠的戰略與短期利益之間的矛盾。

（四）創新資金回籠思維

房地產市場（尤其是在三四線城市的市場中）逐步進入瓶頸期，銷售環節作為房地產企業資金回籠的重要職能部門，工作壓力逐步在提升，其工作質量直接關系到企業資金鏈的穩定，甚至關乎到企業短期的資本結構。銷售的及時實現可以有效地緩解債務壓力和企業資本運作需求，但是銷售質量除卻銷售部門自身的工作能力外，更多的是受到企業項目開發的定位影響，市場定位準確，自然銷售壓力就可以降低，資金可以及時回籠。目前我國房地產行業的產品價格與其客戶群體的需求形成了一個很嚴重的矛盾，所以房地產企業不僅要在質量上滿足消費者心理需求，還要明確內在價值、設計定位等多方面變量，保障后期銷售環節的穩步進行，進一步維護企業的資金鏈安全完整。

五、結束語

房地產企業資金管理控制是該行業企業生產經營活動不可或缺的一部分，但是資金鏈的安全完整不能僅僅依托于財務部門的資金管理，還要在企業的戰略目標和戰略部署中得以體現，要實現企業良性發展必須要建立健全一個完整的內部控制環境，并使之貫穿于房地產項目的開發始終，不僅要在經濟管理中控制經營活動，還要在經營活動中穩定經濟管理，對于房地產企業而言，這是一項時段性的發展需求，雖然會與原始的經營管理程序和體制發生摩擦，甚至是沖突，但是只有這樣才能保障企業的基本生存需求，是房地產企業爭取最大化的利益的基礎。

參考文獻：

[1]付新珂.芻議加強房地產企業貨幣資金內部控制的措施[J].財經界（學術版），2015，（22）

[2]王陳萍.房地產開發項目的資金管控策略研究[J].國際商務財會，2015，（03）

[3]曹紅.房地產開發資金支付管控關鍵點及業務建議[J].新經濟，2014，（Z2）

[4]劉玉新.論新時期房地產企業資金鏈管控的新模式[J].財經界（學術版），2016，（17）