人民幣貶值對我國房地產市場的影響

張詩悅

摘要：近期，人民幣持續貶值引起各界關注。基于此，文章試圖通過分析人民幣貶值貨幣這一匯率變動對房地產的影響，結合相關理論分析其原因，最后提出符合當前我國國情的政策性建議以供參考。

關鍵詞：人民幣貶值 房地產市場 匯率

在上個世紀九十年代之前，出于自身發展的需要，我國先后實行了固定匯率制度和雙軌匯率制度。等到了2005年人民幣匯率不再單一盯住美元，進行調節性的浮動匯率制度，開始實行立足于市場的需求的浮動匯率制。中國人民銀行授權中國外匯交易中心公布，2016年11月21日銀行間外匯市場人民幣匯率中間價為：1美元對人民幣6.8985元美元繼續上行，本周首個交易日，人民幣對美元匯率中間價再次下調，失守6.89關口創新低。人民幣的貶值對我國很多的方面造成很大的影響，特別對我國的房地產影響巨大。

在國際金融市場上，有些投資者為了追求匯率變動帶來的利益，將大量資金的投入到房地產市場。這種投機性行為作用明顯，近年來，國內房地產需求走高，房價持續節節攀升，房產企業收益較高。目前，政府部門和學術結構沒有給出具體流入到房地產市場的資金數量，但是鑒于“熱錢”的巨大基數和投資房地產的高收益，流進房地產領域的熱錢數額肯定是非常巨大的。當下，中國一二線城市房地產市場價格的再次上揚就是一個例證。

一、人民幣貶值對我國房地產影響的分析

隨著深化改革程度不斷加深，改革所引發的“陣痛”顯現，經濟的增速放緩。在這一背景下，市場上出現了對人民幣貶值刺激出口的預期走勢。在各種因素的影響下，外匯市場上對人民幣貶值的預期不斷被積累。人民幣的貶值引發“熱錢”的再次流出，游動資本的頻繁流動一定程度加劇中國經濟的不穩定性。短期內人民幣還存在貶值壓力，但業界專家大多認同，長期來看人民幣應該是一個強勢貨幣，中國經濟的基本面不支持人民幣長期貶值，國家大量的外匯儲備也將為人民幣長期強勢提供支撐。

（一）流動性效應

流動性效應又稱為資產調整效應，是指貨幣供給增加。隨著貨幣的供給量增加，會對非貨幣資產產生刺激的效果，從而導致其價格的上揚。在目前的市場環境下，人民幣貶值的預期會刺激“熱錢”的短期投機性行為。出于利益最大化的考慮，熱錢主要流向在國內房子消費需求旺盛的市場，特別是北上廣等一線大城市，從而推高房地產價格！

（二）財富效應

從概念上來講，財富效應又稱實際余額效應，是指由于金融資產價格上漲（或下跌），導致金融資產持有人財富的增長（或減少），進而促進（或抑制）消費增長，影響短期邊際消費傾向的效應。換句話說，人們越有錢，消費的欲望就越強。一般而言，人民幣貶值會導致進口商品的價格下跌，由此形成的多余購買力將會釋放出來，這些被釋放的“資本”主要進入房地產等資產的消費領域。資產配置方式的變化起了推波助瀾作用。現在人們不太希望把所有的雞蛋放在一個籃子里，希望有更多的資產配置到非人民幣資產。值得我們注意的是，一旦人民幣形成一種長期預期，將會放大流動性效應和財富效應的效果。中國人民銀行貨幣政策委員會委員黃益平在年會上也提到資本外流現象對人民幣價格的影響，我們的經濟下行壓力還在，高杠桿風險仍在，新的投資增長點正在形成過程中，有些企業更多選擇把錢投到海外。從而，房地產價格呈現一種價格持續上漲的趨勢。

在我國房地產市場上，房地產價格受到熱錢的影響也是不容忽略的。在北京、深圳和上海等一線的房地產價格遠遠超出了自身的價值，當然，這種現象的是多種因素綜合的結果。國內知名經濟學家周其仁對此有自己的觀點，我國通脹率居高不下的原因是兩大資產價格上漲（樓市與股市），然后傳導到食品價格上漲并引致全面通貨膨脹。

二、針對上述情況作出的相應建議

在不少業內人士看來，人民幣短期預期的改變還要靠經濟基本面的支撐。而在外匯市場政策方面，大家認為對換匯額度的限制在當前仍很必要，但同時，也應該盡快由市場決定人民幣。所以，保持人民幣匯率的穩定，維護人民幣匯率基本穩定是重中之重，對我國經濟健康有序的發展意義深遠。我國現在正處于新舊產業更替時期，新產業還在培育，需要供給側結構性改革，來幫助經濟發展。在外匯市場制度方面，我國必須要加強對換匯額度的管理。

第一，堅持漸進性原則，保持人民幣匯率在一定范圍捏基本穩定。需要注意的是，基本穩定并不是在任何時候都固定不變。基本穩定要求要根據市場變化，因時因地的適度變化。在實踐中，要繼續完善以市場為導向的可控的浮動匯率制度，繼續參考一攬子貨幣，完善有管理的浮動匯率體系，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。在特殊情況下，可以充分利用債券和央行票據等手段，來平衡市場的供求關系，使人民幣名匯率的波動圍繞有效匯率的長期趨勢線而變動。

第二，加強金融監管，制定適當措施加強跨境資本流動的管理對策。目前，人民幣短期有較大貶值壓力，國外新的投資增長點正在形成過程中，有些企業更多選擇把錢投到海外。此外，熱錢也已經出現了抽逃的舉動。當前國際資產配置都有很大的需求，在當前的背景下，加強對資本的流動監測成為當務之急。在當前國際金融市場中，資本投機性行為仍然有較大的空間。作為主管部門而言，要針對這一情況制定相關的制度，加大打擊力度，最大程度的避免資本流動對我國經濟造成的沖擊。此外，對于跨境資本的流動，需要加強進出口企業管理，保證信息傳遞和資金流動過程中的真實性和有效性，進一步加強對資本流動的跟蹤管理。

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