房地產項目設計管理體系研究

羅璋

[摘要]科學合理地做好地產項目的規劃設計管理，是項目取得較好的經濟收益的重要前提。本文分析地產項目的規劃與設計管理工作體系，研究了建立設計管理標準化的可行方案，并提出了因地制宜的實施建議和策略。

[關鍵詞]房地產；管理；體系研究

設計管理是項目開發建設的龍頭，建立科學、系統的設計管理程序，不僅是實現項目建設宏偉目標的第一步，更是項目開發取得較好經濟收益的重要前提。規范各項目設計管理的操作程序、優化配置各項目設計資源、加強各項目設計的監控與管理、提高工程設計質量，有利于加快工程建設進度，控制工程造價，確保項目投資效益最大化。

1建立規范設計管理體系的意義

房地產開發中的設計管理作為項目開發建設管理的重要組成部分，對項目有著舉足輕重的影響。其核心是在產品的建造過程中實施的涉及設計內容的管理，其依據是企業的發展戰略和經營目標，具體方式為通過建立完善的管理制度和有效的組織方法等一系列手段和措施。規范化地設計管理體系，能夠有效提高地產企業內部的設計管理水平、規范設計管理制度和流程、保證項目開發的總體質量、提高項目開發的效能、提升公司項目運營能力、打造企業核心競爭力。

2設計管理體系的目標和核心內容

設計管理工作貫穿于整個地產項目過程的始終，從項目前期對于地塊的規劃研究分析到設計全過程中的總體效果、技術協調、進度控制以及施工期的技術支持，直到項目竣工投入使用等。按項目的階段來分，主要包括兩種：一種是新建、改建項目在投資決策的前期、投資建設時期各階段的設計管理工作；另一種則是已運營項目的設計管理工作。由于項目所處的階段不同，設計管理的側重點也有所不同。一般來說，前期策劃階段的設計管理主要是項目的總體規劃布局、經濟性指標、開發建設周期、實施策略以及項目建設期的設計服務等內容。對于已投入運營的項目設計管理則偏重于為滿足運營期的需求，而對既有項目空間環境、設備設施的改進計劃和實施方案，更強調方案的可實施性和對項目運營帶來的價值提升空間。按專業內容來分，主要包括：總圖規劃設計、建筑設計、市政、景觀園林設計、照明設計、室內精裝修設計、標志標識設計。一般情況下，各專業按照建筑、結構等基礎專業所提供的既有條件，按照各自的設計效果目標，先后開展工作，最終由負責項目的建筑專業工程師進行統籌協調。

3設計管理體系的工作分解

設計管理工作的實施主要由規劃設計管理部門負責，具體包括：（1）項目設計管理。保證設計質量、進度、成本目標的實現（規劃、建筑、結構、水電、景觀、室內設計）；（2）材料設備選型、定版以及配合成本管理部門建立設計成本基準體系。建立從研發開始的成本控制理念與系統，提高產品綜合性價比；（3）設計變更管理和施工期的技術支持。其它部門在設計管理過程中的職責，主要是依據各部門的具體職能分工，如成本管理部門的主要職責為：（1）按要求及時向設計管理部提交各設計階段所需成本目標；（2）隨著圖紙的不斷深化，調整成本及控制目標；（3）負責招標中的各項與成本有關的工作。市場營銷部門的職責主要包括：（1）及時向設計管理部提交各設計階段所需資料條件；（2）對各階段設計成果提供市場評價建議；（3）制定各階段設計任務書中的市場定位部分的內容。工程管理部門的職責主要是，盡早組織施工單位開展圖紙會審和技術交底，配合設計管理部門，研究各設計階段所需的建設技術條件，尤其是關鍵施工節點的技術措施和實施效果的把握。

4設計管理體系各階段關注的要點

設計管理體系的載體是規范化的文件標準、技術標準及產品標準。標準化的內容主要是根據企業的發展技術戰略，建立每項與具體工作相關的設計程序標準和評價標準，使設計管理的質量保證工作有章可循。如：設計任務書（設計合同）的標準化、評價標準化。具體為：戶型產品配置標準、交樓標準和方案、擴初、施工圖設計各階段成果標準及深度要求。按照各階段研究的重點任務不同，因此，其所關注的要點也各有側重。

4.1概念設計階段關注的要點

（1）項目用地條件分析及規劃設計建議；（2）充分挖掘項目區位優勢，提升項目價值；（3）通過策劃與設計手段，對于區域劣勢條件提出解決策略；（4）依據用地條件的詳細分析形成匹配的規劃布局與產品設計建議。（5）對項目容積率進行價值研究、分析。通過對經濟指標的分析，多方案的比選，形成合理的開發強度與面積指標。（6）滿足客戶營銷需求的戶型組合與面積配比（商業及配套面積）以及符合成本控制、停車位數量指標的地下室開發面積。

4.2規劃方案設計階段關注的要點

（1）項目戰略定位與目標客戶群定位；（2）項目開發面積與產品配比；（3）地下地上建面，住宅、商業及配套面積；（4）規劃布局、戶型設計、景觀設計風格方案；（5）分期開發、展示區建設方案、物管方案；（5）技術材料配置建議，包括顧客界面的材料部品標準以及材料標準和成品標桿。（6）項目成本控制分析，包括：按照保證最大的可售面積，嚴格控制地下室、人防、交通體、配套設施等不可售項目用地及規模，滿足低限即可；合理、可行、與匹配成本的結構方案；符合項目檔次定位的材料配置標準。

4.3初步設計、施工圖階段關注的要點

（1）設計圖紙的表達深度，針對各階段設計成果的全專業審查如下。重點包括：建筑、結構專業校核、水、暖、電各設備專業管線綜合；（2）總圖與景觀、土建：管線綜合與景觀總圖的匹配以及土建標高與景觀地坪標高的匹配；（3）需另行組織開展的二次設計：門窗、立面分色、排磚、幕墻、鋼結構、電梯參數及裝修方案等；（4）外部資源，包括地勘審圖單位、施工圖審查單位、人防、消防相關審查部門的協調配合。（5）成本控制：嚴格控制可售面積與建設面積比，重點對地下室面積指標、結構限額指標、以及結構的含鋼量混凝土含量等進行核驗，對材料的性能指標和單價進行成本分析。

5設計管理的原則

5.1設計必須符合項目定位

房地產項目規劃設計管理項目的定位是一個項目的根本大綱，也是基礎，其框定了房地產規劃設計的方向，因此，在設計時，不要偏離定位去追求不切合實際的效果，其往往是得不償失的。比如，項目定位為中小戶型的白領社區，其價位適中、檔次中等，但設計院卻做出了中庭園林景觀的設計方案，設計中有幾千上萬平方米的中庭，在其中布置了大量的水景，加上噴泉、疊水、幾個水幕墻等設計。因此，這樣的設計方案就極其脫離實際，不符合項目定位。

5.2規劃設計必須以人為本

許多規劃設計，未了節省資金或其他原因，在簡單倉促完成的同時，也給住戶留下了長期隱患。如小區主出入口與城市主干道交叉口距離太近，造成出入口交通擁堵的情況，這樣的設計在城市居民區的設計中影響巨大，其還會影響到整個城市的未來發展。因此，設計一定要遵循以人為本的原則。

5.3設計應盡可能創造賣點為營銷服務

建設始終以銷售為目的。營銷在規劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點；另一個是賣相。賣點要結合項目實際，如果項目最大的賣點為戶型設計，那么其所有的戶型都必須精心設計，以迎合推銷，戶型功能面積必須趨向實用功能。中、小戶型基本上以大廳小房為主；大戶型則主要考慮強化客廳、主臥、陽臺等主要空間的效果和尺度；戶內公共通道、室內走道、樓宇邊角等公共空間在設計時應盡量減少，并充分利用好每一寸空間。以賣相為觀點，就要求項目開盤時必須具備一個漂亮的小區大門、一條位于主軸線上的景觀商業大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨、舒適的樣板房等。在項目完成之前，先做好項目的環境景觀園林設計，其目的仍是以營銷為需要。

6結語

綜上所述，規劃設計管理工作的精益求精，是保證項目成功的必備前提。開發企業的投資，策劃、設計公司的設計理念，都需要在規劃設計方案圖紙中得以實現。設計管理已逐漸成為各地產企業的核心競爭力之一，因此，建立科學合理的設計管理體系還需要結合各企業的自身實際，建立設計管理部門與各相關業務部門、各項目公司及及外部設計單位的溝通機制，實現無縫對接，有效推動地產項目的開發進程，實現企業愿景。