買二手房警惕五種情況過戶難

卡房

買二手房，過戶是最關鍵一步。只有完成過戶，房子才是你的；房子過戶前，還算是賣房人的。那么，為了防止房子過不了戶的情況發生，大家要警惕出現以下五種情況。

No.1違法亂建

張先生在北京有一套老房子，他私自搭出一個小房間儲存東西。去年，他通過中介出售這套房子，經紀人表示這套房子存在違法亂建的情況，無法完成過戶。

分析：

房產知識專家指出：“有一些老房子，被賣房人改建或擴建，導致房屋實際面積與房產證上登記面積并不相符。這種情況屬于違法亂建，房子將無法過戶。只有賣房人將改建或擴建的房屋恢復原狀，才能過戶。”

“在實際交易中，購房人可以將房產證上房屋的面積與實際面積進行對比，看看該房屋是否屬于違法亂建。在簽訂購房合同時，購房人可以要求明確違約責任，如果賣房人隱瞞違建導致無法過戶，應當賠償相應損失。”專家說。

No.2房產有抵押

多年前，李女士在北京朝陽區買房，貸款150萬元。去年，李女士通過中介賣房，經紀人表示由于這套房子有銀行貸款未還清，所以無法完成過戶。

分析：

專家表示：“房屋有銀行貸款，房產證上會有抵押記錄。此類房屋上市交易，賣房人需要到銀行辦理解抵押手續后，才可以過戶。”

“在實際交易中，有些賣房人需要借用買房人的首付款去辦理解抵押手續。這個時候，買房人要注意防范資金風險。一旦買房人將首付款私下給了賣房人，賣房人沒有把錢用于解抵押，將會給買房人造成資金損失。買房人可以通過資金監管保證自己的資金安全。”專家說。

No.3政策變動失去購房的資格

外地人王小姐在北京工作多年，已具有北京購房資格。2015年，王小姐決定在北京買房，結束租房生活。她看中通州區一套住宅，向賣房人支付定金30萬元。正當雙方辦理簽約手續時，通州區出臺限購政策。王小姐失去了購買通州區住宅的資格，無法繼續完成過戶。

分析：

專家認為，如果買房人與賣房人簽訂定金協議，但尚未辦理網簽程序，因為樓市政策變化的原因，導致買房人失去購房資格，買房人可以根據《合同法》上的情勢變更原則，要求無責解約，并不需要承擔違約責任。

No.4共有產權人不知情

孫女士與陳先生結婚后，共同在上海買房。2016年，陳先生瞞著孫女士通過中介賣房。蘇先生購買這套房子，被孫女士知曉。她表示自己不同意賣房，使得交易無法完成過戶。

分析：

專家說：“房屋有多個共有人，如果部分共有人擅自處分房屋，與買房人簽訂的買賣合同未得到其他共有人同意的情況下是無效的。過戶時沒有所有共有產權人到場簽字，是無法完成過戶的。”

No.5房子被查封

謝女士與賣房人簽訂購房合同，支付首付款250萬元。但她與賣房人卻無法辦理過戶。原來賣房人欠債未還，法院將房子查封。

分析：

“如果賣房人因其他債務糾紛、所有權有爭議涉及民事訴訟或刑事案件等原因，導致房屋被法院查封，房屋是無法過戶的。”湯正魏說。

“買房人購房前要通過中介仔細核實清楚房屋產權情況。簽訂購房合同時，買房人可以明確如遇到房屋被查封的情況，買房人可以無責解約，賣房人要返還首付款。”劉向宇說，一旦發生房子被查封的情況，賣房人可以通過訴訟途徑解除合同，但會耗費大量的時間和精力。有些大型品牌中介可以提供先行墊付的服務，這樣可以幫助買房人避免資金損失。

（摘自《北京晨報》）