淺議房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的控制

張靜

摘要：近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的情況。房地產(chǎn)是一種前期投入巨大，開發(fā)時間長，成本壓力很大的產(chǎn)業(yè)，并且在開發(fā)過程中還要承受一些不受人為控制的因素以及一些偶然性的因素，這些都對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理來說是一項巨大的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動識別財務(wù)風(fēng)險并建立有效的規(guī)避機(jī)制，通過全周期的內(nèi)部控制及預(yù)算跟蹤，增強(qiáng)企業(yè)的財務(wù)實力，提高競爭能力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 管理

在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的整個過程中，存在著各種各樣的不確定性，同時也面臨著不可避免的各種財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險的存在也增加了企業(yè)預(yù)期收益的不確定性。在目前的宏觀調(diào)控大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)競爭越來越烈，結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特征，有效預(yù)防和控制企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)的良性運營和可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別

（一）融資風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)項目從最初的購買土地、樁基建設(shè)到主體封頂，以及配套設(shè)施和后期的物業(yè)維護(hù)等每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，且開發(fā)周期一般較長，因而通常需要通過融資的方式來解決資金問題，并能夠取得財務(wù)杠桿收益。在融資的過程中會因為融資方式及融資結(jié)構(gòu)的不同，而存在一定的風(fēng)險。在融資方式方面，如僅依賴于某一種融資方式，當(dāng)該種融資方式失去作用時，就容易發(fā)生融資渠道受阻，影響企業(yè)資金的正常運作，給企業(yè)的經(jīng)營帶來較大的風(fēng)險；在融資結(jié)構(gòu)方面，對企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的安排、籌資方式的不同選擇，由于融資產(chǎn)品的利率水平不同，而存在不同的融資成本及費用，如不進(jìn)行合理的規(guī)劃，則會有資金成本的浪費、甚至到期無法還本付息、資不抵債的風(fēng)險。

（二）投資風(fēng)險

由于影響投資效果的因素較多，房地產(chǎn)企業(yè)項目投資需要承受較大的風(fēng)險，才能達(dá)到最終的預(yù)期收益。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資收益低于預(yù)期投資報酬水平的主要原因有：一是內(nèi)部的非系統(tǒng)性風(fēng)險，主要是企業(yè)自身存在的風(fēng)險，如缺乏有效的投資管理系統(tǒng)，在初期市場分析、技術(shù)可行性分析及項目投資回報分析上有誤，并缺乏投資項目啟動后全周期的投資效益監(jiān)控；二是外部的系統(tǒng)性風(fēng)險，主要是企業(yè)外部市場環(huán)境變化帶來的投資收益的不確定性，包括國家的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、以及房地產(chǎn)行業(yè)的周期性變化。

（三）資金運營風(fēng)險

由于資金占用量大，需要房地產(chǎn)企業(yè)重視資金的運營管理，而現(xiàn)實中很多房地產(chǎn)企業(yè)對資金成本控制的意識薄弱，對資金的使用及管理并不科學(xué)，存在管理不當(dāng)、權(quán)責(zé)不明、監(jiān)督不力等問題，使得企業(yè)的資金使用效率低下，在企業(yè)資金管理上，由于內(nèi)部管理者和財務(wù)人員對資金運營管理理念的缺失，導(dǎo)致資金使用計劃編制不夠詳盡以及企業(yè)的執(zhí)行不力，企業(yè)的資金計劃編制不夠嚴(yán)謹(jǐn)甚至流于形式，沒有有效的監(jiān)管和資金使用效益分析。企業(yè)的財務(wù)管理工作仍停留在簡單的數(shù)據(jù)核算上，對實際資金需求估計的不準(zhǔn)確，與資金使用部門沒有有效的溝通，導(dǎo)致資金安排的不夠合理，使企業(yè)面臨潛在風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的防范措施

（一）完善企業(yè)內(nèi)部控制制度

一方面在各層級管理層之間合理的權(quán)責(zé)分配、形成有效的激勵與約束機(jī)制，體現(xiàn)權(quán)利制衡關(guān)系，落實管理控制；另一方面在內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)設(shè)置上，依據(jù)企業(yè)自身特點，合理、有效地設(shè)置管理部門和崗位，建立部門和崗位之間的牽制制度，明確責(zé)任，實行不相容職務(wù)相分離制度。 房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度，還應(yīng)對現(xiàn)金流量管理密切關(guān)注。一方面企業(yè)需要根據(jù)項目的開發(fā)進(jìn)度和全周期合理編制現(xiàn)金預(yù)算，并及時根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部各類不確定因素的變化作出適時必要的調(diào)整，保障企業(yè)現(xiàn)金流量的相對平衡；另一方面，需要加強(qiáng)對企業(yè)成本費用的管控，對項目開發(fā)建設(shè)的全過程都必須嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算管理、認(rèn)真監(jiān)督執(zhí)行情況，確保每個工作節(jié)點的完成質(zhì)量， 有效控制資金收支，有效防范財務(wù)風(fēng)險。

（二）實現(xiàn)財務(wù)管理的預(yù)算化

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門的主要任務(wù)就是對工程項目的預(yù)選以及對所需資本的準(zhǔn)確預(yù)估，這是財務(wù)部門的基礎(chǔ)，從整個工程需要使用的土地面積、土地成本以及資金的流轉(zhuǎn)運行，經(jīng)濟(jì)效益的利潤方免進(jìn)行準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)算分析，針對整個工程項目對資金的需求量做出一個準(zhǔn)確的計劃和預(yù)估，根據(jù)工程的需要以及輕重緩急制定一套合理的可行的計劃，其中要包括工程的可行性研究，工程的資金使用規(guī)劃以及所缺資金的借款的方面，根據(jù)這些方面的內(nèi)容做好整體的預(yù)算，在執(zhí)行財務(wù)預(yù)算的時候一定要秉著認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，以免在因為預(yù)算的不準(zhǔn)確影響決策者在開發(fā)投資時的判斷。使有限的資金可以得到充分的利用，防止出現(xiàn)資金因為管理上的事物而造成的失誤性操作，有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（三）建立完整的體系

目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方面的制度體系還存在著不健全的情況，尤其是風(fēng)險管理體系的不健全，嚴(yán)重的影響到房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)時候決策者的判斷。所以，建立一套完整的風(fēng)險管理體系就顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從企業(yè)的自身出發(fā)，在根本意識上重視風(fēng)險管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的作用，加強(qiáng)企業(yè)自身的內(nèi)部風(fēng)險自控，完善風(fēng)險機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督，提升審計水平。除此之外，企業(yè)在加強(qiáng)自身的同時要學(xué)會其他房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險管理方面的管理水平，多多參考專家的建議和意見，用以創(chuàng)新自己內(nèi)部的審計監(jiān)督結(jié)構(gòu)，提高審計的準(zhǔn)確度，從而減低財務(wù)管理中可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險。

三、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視面臨的財務(wù)管理風(fēng)險，加強(qiáng)企業(yè)決策者及財務(wù)相關(guān)人員的財務(wù)風(fēng)險意識和綜合素質(zhì)，加強(qiáng)內(nèi)部控制，對各項已經(jīng)存在的或者潛在的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行主動識別、積極應(yīng)對，建立風(fēng)險辨識機(jī)制及規(guī)避機(jī)制，通過全周期的內(nèi)部控制及預(yù)算跟蹤，增強(qiáng)企業(yè)的財務(wù)實力，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]宗艷芳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其有效控制[J].企業(yè)改革與管理，2015.（2）

[2]曾凌.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理[J].管理視野，2013.（1）