淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出路

閆 斐

山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，山西 太原 030006

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淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出路

閆 斐

山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，山西 太原 030006

我國正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，解決好人民群眾切身利益的住房問題就顯得尤為重要，安居一直是人類生存最基本的需要。本文簡要分析房地產(chǎn)企業(yè)和保障房建設(shè)存在的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房保障結(jié)合的必要性，及二者結(jié)合的優(yōu)勢(shì)和建議。

房地產(chǎn)企業(yè)；保障性住房

近年來，我國房價(jià)居高不下，各地出臺(tái)限購政策，房屋出現(xiàn)供過于求的情況，庫存量增加，尤其是三、四線城市，房屋的存量繼續(xù)加大，給開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展形成嚴(yán)重影響。同時(shí)，房價(jià)越來越高，人民群眾的買房壓力越來越大。因此完善住房保障體系是解決當(dāng)前住房供需矛盾的一個(gè)重要途徑。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房保障結(jié)合的必要性

為了控制房價(jià)，政府實(shí)施了一些宏觀調(diào)控政策，尤其，2016年，各地又加強(qiáng)之前的限購政策，來抑制過快增長的房價(jià)。可以看到，政府對(duì)房價(jià)調(diào)控的政策越來越嚴(yán)厲，而且國家積極推進(jìn)保障性住房的建設(shè)，一些實(shí)力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)更容易出現(xiàn)困境。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長、資金回籠慢的特點(diǎn)，進(jìn)一步推高了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于政府出臺(tái)限購政策，在一定程度上，有效的打壓了投機(jī)性買房的需求，而且有部分消費(fèi)者對(duì)限購有預(yù)期，持觀望態(tài)度。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)商品房庫存量高，使得企業(yè)不能再按照過去滾動(dòng)開發(fā)的模式繼續(xù)發(fā)展，需要尋找戰(zhàn)略轉(zhuǎn)機(jī)。國家每年都在增加保障性住房的建設(shè)，保障性住房保障的對(duì)象是中低收入群體，政府在保障性住房建設(shè)中出現(xiàn)很多問題，如資金短缺、結(jié)構(gòu)不合理，但是房地產(chǎn)企業(yè)有大量存量房，建設(shè)房屋經(jīng)驗(yàn)足，可以和政府合作，雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，建立更為合理的住房體系。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房保障結(jié)合的優(yōu)勢(shì)

(一)解決資金壓力

房地產(chǎn)企業(yè)與政府合作開發(fā)保障性住房，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)得到政府的支持，不需要用高額的價(jià)格拿地，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)，投入的資金量非常大。不需要作為資金的提供方，而是作為服務(wù)的提供方。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)前期投入時(shí)，對(duì)資金的需求量較少，可以有效的緩解其資金壓力。

(二)緩解融資壓力

房地產(chǎn)企業(yè)與政府合作開發(fā)保障性住房，和商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目相比，貸款審批更容易，效率高，貸款渠道多。同時(shí)，此類項(xiàng)目會(huì)吸引更多的第三方投資者，第三方投資者也能為項(xiàng)目提供資金，房地產(chǎn)企業(yè)不需要投入大量的資金，融資需求也會(huì)有所下降，不再需要大量的高息貸款，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債比例，降低開發(fā)成本，緩解融資壓力。

(三)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低，利潤有保證

目前，保障性住房的利潤較低，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不愿意開發(fā)，但保障房供應(yīng)群體明確，需求量較大，因此項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)小，利潤穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)保障性住房時(shí)，開發(fā)企業(yè)前期投入的資金較少，主要角色是服務(wù)的提供方，這樣房地產(chǎn)企業(yè)可以利用保障性住房項(xiàng)目的開發(fā)來獲得更多的利潤，同時(shí)降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建良好的項(xiàng)目配置風(fēng)險(xiǎn)組合。

(四)企業(yè)與政府建立良好關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)保障性住房獲利的同時(shí)，也是在履行社會(huì)責(zé)任。我國房地產(chǎn)的企業(yè)社會(huì)責(zé)任水平較低，仍處于起步階段。雖然保障房的建設(shè)近兩年來已明顯提速，年度任務(wù)也都超額完成，但是參與住房保障工程建設(shè)的企業(yè)數(shù)量有限，所以，房地產(chǎn)企業(yè)積極參與保障性住房項(xiàng)目，有利于提高企業(yè)聲譽(yù)，并能鞏固其與政府的關(guān)系，為后期開發(fā)打下良好基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房保障有效結(jié)合的建議

(一)確立全面的監(jiān)管體系

目前我國的住房市場監(jiān)管中，缺乏有效的監(jiān)管主體，政府監(jiān)管存在漏洞，市場監(jiān)管有待加強(qiáng)，第三方監(jiān)管力量薄弱。因此，要明確政府的責(zé)任，制定切實(shí)可行的懲罰機(jī)制，并嚴(yán)格執(zhí)行，細(xì)化監(jiān)管內(nèi)容，做到能有效監(jiān)督、能發(fā)現(xiàn)問題、能查處。同時(shí)，相關(guān)的工作人員要定期進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。以及政府要積極引導(dǎo)市場監(jiān)督，支持居民監(jiān)督保障房在分配上是否有不公平公正的行為。所以，要建立保障房檔案系統(tǒng)，建立檔案信息數(shù)據(jù)庫，可以及時(shí)查閱入住居民的條件是否符合要求，做到信息透明。

(二)建立長效保障機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與政府合作開發(fā)保障性住房時(shí)，要堅(jiān)持“面積合適、功能全，環(huán)境美”的原則，做好保障性住房的規(guī)劃選址，對(duì)公共配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施要早日規(guī)劃，方便群眾的日常生活。建立好長效保障機(jī)制，可以把商品房和保障房結(jié)合起來建設(shè)，這樣可以有效的解決保障房配套設(shè)施不健全的狀況，同時(shí)完善保障房配建方面的法律法規(guī)，如法律中規(guī)定配建比例。

(三)完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)

完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，推進(jìn)房地產(chǎn)信息公開化。房地產(chǎn)信息的公開化對(duì)于住房市場的理性健康發(fā)展極為重要。建立政府公益性房地產(chǎn)信用信息系統(tǒng)，并及時(shí)公開發(fā)布與共享機(jī)制。盡快實(shí)現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一登記并聯(lián)網(wǎng)，有利于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息的公開化和網(wǎng)絡(luò)查詢。完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)有利于政府監(jiān)管房地產(chǎn)業(yè)，也有利于房地產(chǎn)的發(fā)展，及時(shí)了解房地產(chǎn)的供需狀況，緩解供需矛盾，同時(shí)有利于房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃。

(四)拓寬籌資渠道

保障房項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金回籠慢，成本高、投入大，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)需要更多的資金，但是現(xiàn)在我國保障房投資主要是財(cái)政支出，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)投資，直接投資保障房的渠道仍然較窄，籌資渠道仍需要拓寬。可以鼓勵(lì)更多的機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)參與到保障房的建設(shè)中，把信托基金、債券等資金投入到保障房的建設(shè)中，拓寬保障房的籌資渠道。同時(shí)，要加快對(duì)住房公積金中心的改制進(jìn)程，建立正在意義上的政策性住房金融支持體系。建立保障房建設(shè)和消費(fèi)融資的增信體系，引導(dǎo)商業(yè)性資金支持保障房建設(shè)和消費(fèi)。

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