我國房地產(chǎn)眾籌現(xiàn)狀及其法律問題探析

王夢君

北京工商大學(xué)法學(xué)院，北京 102488

我國房地產(chǎn)眾籌現(xiàn)狀及其法律問題探析

王夢君*

北京工商大學(xué)法學(xué)院，北京 102488

房地產(chǎn)眾籌是通過互聯(lián)網(wǎng)形式面向大眾公開進行的與房產(chǎn)項目相關(guān)的投融資行為，自2014年起在中國興起以來，發(fā)展態(tài)勢良好，但也存在相關(guān)法律問題，本文旨在對該行業(yè)現(xiàn)狀以及法律問題進行分析。

房地產(chǎn)眾籌；行業(yè)現(xiàn)狀；法律問題

2014年11月國務(wù)院常務(wù)會議首次提出“開展股權(quán)眾籌融資試點，積極探索和規(guī)范發(fā)展服務(wù)創(chuàng)新的互聯(lián)網(wǎng)金融”。在政府支持以及商業(yè)判斷的背景下，國內(nèi)各大房地產(chǎn)商紛紛與互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)合作，推出房產(chǎn)眾籌項目。

一、房地產(chǎn)眾籌的界定

眾籌是指一群人出于營利或非營利的目的，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺為特定項目或公司提供資金支持。房地產(chǎn)眾籌就是將眾籌這一融資方式運用到該行業(yè)。筆者借鑒眾籌分類標準，結(jié)合房地產(chǎn)眾籌項目，將房地產(chǎn)眾籌劃分為以下三種類型：產(chǎn)品型、借貸型和股權(quán)型[1]。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌發(fā)展現(xiàn)狀

在眾多參與房地產(chǎn)眾籌的玩家中，有傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商，有房地產(chǎn)信息網(wǎng)站，也有新型眾籌平臺，通過各平臺的官方網(wǎng)站、時事新聞等相關(guān)資料的整理，筆者梳理了房地產(chǎn)眾籌自2014年興起以來，行業(yè)內(nèi)發(fā)生的一系列大事件[2]：

2014年3月4日，中關(guān)村募集200人滄州眾籌買房，這成為我國首例眾籌建房；2014年6月17日，房寶寶作為首款房產(chǎn)眾籌產(chǎn)品上線；2014年8月18日，由平安好房推出的美國南卡加夫尼市學(xué)生公寓項目是首款海外房產(chǎn)眾籌項目；2014年9月23日，萬科聯(lián)合搜房網(wǎng)推出房產(chǎn)眾籌項目，這是開發(fā)商在眾籌領(lǐng)域的第一次嘗試；2014年10月10日，新浪樂居作為首家眾籌建房投資平臺上線；2014年11月1日，中籌網(wǎng)金作為首家專門做“房產(chǎn)眾籌”的平臺上線；2015年5月29日，成立首個房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟；2015年6月2日，國內(nèi)第一支房產(chǎn)眾籌基金由平安好房聯(lián)合大華基金推出。

(一)借貸型

以“搜房眾籌”的項目萬科城為例，蘇州萬科城為萬科首個房產(chǎn)眾籌項目。項目以蘇州萬科城一套全裝100m2、市值約90萬元的三房作為標的，眾籌金額為54萬元。根據(jù)規(guī)則，投資者只要投資1000元以上，在眾籌成功后，便可參與接下來的競買；萬科通過搜房網(wǎng)作為眾籌平臺在投資者中進行拍賣，最終只有一位投資者買下該套房產(chǎn)。中標者將獲得折扣購房權(quán)；而成交金額超出54萬的部分，將作為投資收益分給未能拍得房屋的其他人。

(二)股權(quán)型

在眾籌項目成立的前提下，眾籌發(fā)起方負責協(xié)助全部眾籌參與者在當?shù)刈猿钟袠说牡姆慨a(chǎn)公司(以下簡稱“A公司”)以購買眾籌標的房產(chǎn)，眾籌參與者根據(jù)持有的眾籌產(chǎn)品份額持有A公司的相應(yīng)股權(quán)份額(1份眾籌產(chǎn)品對應(yīng)A公司5%的股權(quán))，眾籌參與者共同作為A公司的全資股東。

(三)產(chǎn)品型

眾籌平臺面向特定共同建房投資人群眾籌，招募會員參與眾籌建房計劃。如果有合意的項目，可交訂金1000元并簽訂意向協(xié)議。當參與人數(shù)達到規(guī)定數(shù)量，平臺提前一個月告知開始拍地，拍地成功后，參與者交納最低30%的“首付”并簽訂詳細購房協(xié)議，之后便開始尋找合適開發(fā)商代理建房。建房期間，平臺每三個月定期發(fā)送建房報告給眾籌參與者，披露房屋建設(shè)進展。預(yù)計9-12個月后，項目可以領(lǐng)到銷售許可證，這時眾籌參與者需簽訂正式買房合同并辦理按揭貸款。待房屋竣工驗收，為參與者辦理交付手續(xù)，平臺會收取管理費。

三、房地產(chǎn)眾籌的法律問題分析

(一)產(chǎn)品型

產(chǎn)品型房地產(chǎn)眾籌的是以“房地產(chǎn)”為回報形式的眾籌，眾籌支持的最終目的是獲得“房地產(chǎn)”這一事物，獲得產(chǎn)品消費[3]。就實踐來看，目前絕大部分產(chǎn)品型房地產(chǎn)眾籌在網(wǎng)上發(fā)起眾籌時還處在立項階段，既未獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，開發(fā)建設(shè)的資金投入也未達規(guī)定的標準，那么是否違反了我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條有關(guān)規(guī)定？

(二)股權(quán)型

股權(quán)型房地產(chǎn)眾籌實踐的一大困難在于用什么樣的財富標準來衡量投資者是否合格[4]。對投資者要求過高，不利于項目推廣，也不符合“普惠金融”的特性；若對投資者要求過低，又無法實現(xiàn)保護投資者的目的。《私募股權(quán)眾籌征求意見稿》第14條試圖對私募股權(quán)眾籌的投資者設(shè)定標準。目前，股權(quán)型房地產(chǎn)眾籌的投資者是否符合私募股權(quán)對于投資者的要求還有待商榷。

(三)產(chǎn)品型

2016年8月24日，中國銀監(jiān)會、工業(yè)和信息化部、公安部、國家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室聯(lián)合發(fā)布了《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機構(gòu)業(yè)務(wù)活動管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)。《辦法》明確網(wǎng)貸機構(gòu)的本質(zhì)是信息中介機構(gòu)，開展的業(yè)務(wù)是金融信息中介服務(wù)，涉及資金融通及相關(guān)風險管理，并且明確“禁止網(wǎng)貸機構(gòu)開展類資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)或?qū)崿F(xiàn)以打包資產(chǎn)、證券化資產(chǎn)、信托資產(chǎn)、基金份額等形式的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”。禁止平臺進行類資產(chǎn)證券化的規(guī)定使得實踐中債權(quán)型房地產(chǎn)眾籌的交易模式由“創(chuàng)新”轉(zhuǎn)變?yōu)椤安缓弦?guī)”。

綜上，房地產(chǎn)眾籌行業(yè)在我國發(fā)展還存在諸多問題，也需要通過法律及監(jiān)管手段助推其走上正規(guī)化、科學(xué)化道路。

[1]雷禹，陳文.房地產(chǎn)眾籌發(fā)展模式研究[J].南方金融，2015(總464期).

[2]嚴躍進.眾籌購房能走多遠[J].新產(chǎn)經(jīng)，2014(12).

[3]梁清華.我國眾籌的法律困境及解決思路[J].學(xué)術(shù)研究，2014(9).

[4]范家琛.眾籌商業(yè)模式研究[J].企業(yè)經(jīng)濟，2013(8).

王夢君(1991-)，女，滿族，河北秦皇島人，北京工商大學(xué)法學(xué)院，碩士研究生，研究方向：國際經(jīng)濟法。

D922.29；D922.28；D

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