征收房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響探討

郝爽彤

西安翻譯學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)貿(mào)管理系，陜西 西安 710105

征收房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響探討

郝爽彤*

西安翻譯學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)貿(mào)管理系，陜西 西安 710105

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)越調(diào)越漲，房?jī)r(jià)一直呈上漲趨勢(shì)。為了合理阻止房?jī)r(jià)的高漲，健全我國(guó)房產(chǎn)稅制，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，部分地區(qū)已經(jīng)實(shí)行了征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)，此項(xiàng)改革勢(shì)在必行，且需要不斷拓展鋪開領(lǐng)域。因此，文章就征收房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行了分析與探討。

房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)市場(chǎng)；影響

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的統(tǒng)一性有待加強(qiáng)，且具備較為繁雜的稅費(fèi)項(xiàng)目，負(fù)擔(dān)過(guò)重，所以完善資源配置、完善現(xiàn)行稅收政策、調(diào)整貧富差距、合理征收房產(chǎn)稅就顯得尤為重要，且變得十分緊迫。值得注意的是，房產(chǎn)稅的征收涉及面較廣，尤其是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了重要影響。

一、房產(chǎn)稅概述及房地產(chǎn)業(yè)涉及的利益相關(guān)者

房產(chǎn)稅也稱物業(yè)稅，我國(guó)房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房屋，依據(jù)房屋原值減除相應(yīng)比例之后的余值或者出租房屋所受到的租金收入，向房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)際所有人征收的財(cái)產(chǎn)稅。其征稅領(lǐng)域較廣泛，主要涉及城市、工礦區(qū)、縣城與建制鎮(zhèn)。自新中國(guó)成立以來(lái)，中央人民政府政務(wù)院開始征收房產(chǎn)稅。政務(wù)院于一九五一年八月公布了相應(yīng)條例，即《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，于一九七三年進(jìn)行了工商稅試行，并在工商稅中融入了城市房產(chǎn)稅征收，值得注意的是，城市房產(chǎn)稅的征收具有一定的范圍，即僅對(duì)城市房產(chǎn)的管理部門、外僑與個(gè)人加以征收。十一屆三中全會(huì)之后，為了更好地促進(jìn)稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)作用的發(fā)揮，國(guó)務(wù)院開始恢復(fù)征收房地產(chǎn)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅開征的時(shí)間處于第二步利改稅之后，國(guó)務(wù)院于一九八六年九月出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人依據(jù)房屋原值減除相應(yīng)比例之后的余值或者出租房屋所受到的租金收入來(lái)征收房產(chǎn)稅。所以，房產(chǎn)稅征收于全國(guó)領(lǐng)域內(nèi)。近些年，土地供應(yīng)較為緊張，房?jī)r(jià)日益高漲，在政府發(fā)布新“國(guó)十條”對(duì)房?jī)r(jià)加以控制之后，又在二零一零年五月三十一日，《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》受到了國(guó)務(wù)院的認(rèn)可與支持，且《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》明確強(qiáng)調(diào)了房產(chǎn)稅改革的重要性。上海與重慶于二零一零年八月實(shí)行了征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)涉及的利益相關(guān)者主要包括五個(gè)對(duì)象，即自住型購(gòu)房者，自住型購(gòu)房者的需求既是房地產(chǎn)市場(chǎng)里的真正消費(fèi)需求，又是房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的最后接受者，且是房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際意義上的消費(fèi)者；投機(jī)型購(gòu)房者，投機(jī)型購(gòu)房者的需求不全是真實(shí)需求，投機(jī)帶來(lái)的只是房地產(chǎn)的市場(chǎng)泡沫，潛移默化地影響著國(guó)家與社會(huì)發(fā)展的穩(wěn)定性；房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際屬于生產(chǎn)房地產(chǎn)的事物而不是出售的公司，其供給的產(chǎn)品具備不可轉(zhuǎn)移性與唯一性；政府，一般來(lái)說(shuō)，政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策的主要制定者，其目標(biāo)在于為社會(huì)居民提供最大化的社會(huì)福利；銀行，銀行是房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的主要提供者。

二、征收房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

一方面，短期內(nèi)的影響。從自住型購(gòu)房者角度而言，他們支持的價(jià)值基本不會(huì)超出征收房產(chǎn)稅之前，而處在資產(chǎn)保值因素，購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的理解是自身價(jià)值不會(huì)有所變化，所以可以認(rèn)為，這時(shí)征收房產(chǎn)稅對(duì)于消費(fèi)者支持的價(jià)值沒(méi)有產(chǎn)生一定的影響。相反，若處在持幣觀望的狀態(tài)下，市場(chǎng)需求的降低在一定程度上會(huì)影響房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者價(jià)值認(rèn)可的程度，但由于居住場(chǎng)所是不可或缺的，房租自然會(huì)有所上漲，這無(wú)疑導(dǎo)致房產(chǎn)對(duì)購(gòu)房自住者價(jià)值保持不變。因此，征收房產(chǎn)稅之后，購(gòu)房自住消費(fèi)者支持的價(jià)值沒(méi)有受到相應(yīng)的影響。從投機(jī)者與房地產(chǎn)商角度而言，在房產(chǎn)稅被征收之后，投機(jī)者把此稅收融入了成本之中，盡管市場(chǎng)不熱情，此額外成本會(huì)由于被租金上漲而消化。

另一方面，長(zhǎng)期可能會(huì)產(chǎn)生的影響。在征收房產(chǎn)稅開展一段時(shí)間后，其稅賦難以被轉(zhuǎn)嫁，所以，賣者效應(yīng)和買者效應(yīng)存在一定的差異性，以及可以預(yù)測(cè)出，若房產(chǎn)稅無(wú)法合理轉(zhuǎn)嫁，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量會(huì)有所回升，但不會(huì)超于征收前。

從開發(fā)成本角度而言，現(xiàn)階段，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目時(shí)需要向政府一次性繳納土地出讓金與多項(xiàng)稅費(fèi)，且土地出讓金與多項(xiàng)稅費(fèi)是房?jī)r(jià)的百分之三十左右，當(dāng)前房?jī)r(jià)一直高漲的主要原因在于成本較高。征收房產(chǎn)稅可以分期繳納相關(guān)稅費(fèi)，如土地出讓金等，合理減少了房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本，在此基礎(chǔ)上再將相應(yīng)稅費(fèi)轉(zhuǎn)至消費(fèi)者身上。在此基礎(chǔ)上房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)不會(huì)由此減弱，反而會(huì)有所增加。銀行是房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的主要來(lái)源，開發(fā)商合理降低前期成本，在很大程度上會(huì)節(jié)約資金，有效減少融資成本，從而補(bǔ)充降低的利潤(rùn)，且還有所剩余。自征收房產(chǎn)稅之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受到了影響，即有所下降，且拓展了市場(chǎng)需求，增加了房地產(chǎn)相應(yīng)項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)。縱觀近些年的經(jīng)驗(yàn)推斷，在房地產(chǎn)業(yè)處于蕭條階段，房?jī)r(jià)一直居高不下，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)基于成本降低、房?jī)r(jià)下降，依舊以較高的利潤(rùn)率加以經(jīng)營(yíng)。

從稅負(fù)角度而言，征收房產(chǎn)稅，既可以降低開發(fā)商稅負(fù)，拓展利潤(rùn)空間，又可以簡(jiǎn)化稅收的種類，降低開發(fā)費(fèi)用，可以促使項(xiàng)目的開發(fā)成本隨之降低，但利潤(rùn)不會(huì)因此降低。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，利潤(rùn)最大化是開發(fā)商的主要目標(biāo)，房地產(chǎn)商品一旦銷售出去，房?jī)r(jià)是不會(huì)有所降低的，盡管行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，房?jī)r(jià)會(huì)有所影響，但其降價(jià)的幅度也難以滿足消費(fèi)者的實(shí)際需求，主要原因在于市場(chǎng)供求關(guān)系潛移默化地影響著房地產(chǎn)的商品價(jià)格。現(xiàn)階段，市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)房產(chǎn)稅征收后的房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品價(jià)格的降價(jià)幅度有著決定性作用，所以，房地產(chǎn)的銷售價(jià)格不會(huì)超過(guò)稅費(fèi)的降價(jià)幅度。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，隨著改革的深入，征收房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響日益明顯。一定程度上說(shuō)，征收房地產(chǎn)之后，交易量會(huì)有所下降，但其下降的實(shí)際程度取決于銀行與政府的態(tài)度，當(dāng)前，雖然房地產(chǎn)的征收在短期內(nèi)嚴(yán)重影響了交易量，但隨著稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁難度的增大，市場(chǎng)交易量會(huì)有所回升。因此，征收房產(chǎn)稅有效阻止了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化，以及促使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加理性。

[1]陳西嬋.房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的影響——基于試點(diǎn)城市的分析[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2014(05).

[2]賴一飛，黃芮，唐松.房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響的動(dòng)態(tài)效應(yīng)分析[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2014(07).

郝爽彤(1995-)，女，陜西榆林人，西安翻譯學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)貿(mào)管理系，國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易專業(yè)本科生，研究方向：國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易。

F812.42；F

A

1006-0049-(2017)05-0244-01