淺議未登記不動(dòng)產(chǎn)抵押合同相關(guān)責(zé)任

芮行棟

（210029 江蘇高的律師事務(wù)所 江蘇 南京）

淺議未登記不動(dòng)產(chǎn)抵押合同相關(guān)責(zé)任

芮行棟

（210029 江蘇高的律師事務(wù)所 江蘇 南京）

抵押合同的簽訂和履行過(guò)程中可能產(chǎn)生締約過(guò)失責(zé)任、合同無(wú)效責(zé)任和違約責(zé)任。因抵押合同相對(duì)獨(dú)立性尚未得到有效重視，此三種責(zé)任未能得到合理區(qū)分。劃定責(zé)任的分界線，分別歸責(zé)，減少理論分歧，促進(jìn)法律的統(tǒng)一適用。

締約過(guò)失責(zé)任；無(wú)效合同；抵押登記請(qǐng)求權(quán)

1 基礎(chǔ)制度

抵押權(quán)和抵押合同適度分離制度擔(dān)保法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。物權(quán)法區(qū)分擔(dān)保物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押合同自成立時(shí)生效，未辦理抵押登記的，不影響抵押合同效力。簽訂抵押合同是設(shè)立抵押權(quán)的原因行為，抵押權(quán)登記是履行抵押合同的行為。筆者認(rèn)為物權(quán)法強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的相對(duì)獨(dú)立性，但畢竟抵押合同是為抵押權(quán)的設(shè)立、變更和消滅而達(dá)成的合意，與普通的獨(dú)立民事合同有所不同，故擔(dān)保物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果區(qū)分又可稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和抵押合同適度分離制度。

抵押權(quán)和抵押合同適度分離，符合合同法基本理論。合同效力是合同簽訂時(shí)的既定事實(shí)，當(dāng)事人只要具有相應(yīng)的民事行為能力且意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定、不損害社會(huì)公共利益，合同即為有效，與抵押權(quán)登記相對(duì)獨(dú)立。后文分析抵押合同未成立、無(wú)效和有效將以此為理論基礎(chǔ)。

2 抵押登記請(qǐng)求權(quán)

2.1 理論辨析

抵押設(shè)定登記請(qǐng)求權(quán)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押采取登記生效主義，動(dòng)產(chǎn)抵押采取登記對(duì)抗主義。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記前，抵押權(quán)未成立，債權(quán)人無(wú)法以物權(quán)要求辦理抵押登記，只能根據(jù)抵押合同要求辦理抵押登記，所以不動(dòng)產(chǎn)抵押設(shè)定登記請(qǐng)求權(quán)為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

動(dòng)產(chǎn)抵押略有不同，抵押合同生效，抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立，只是未經(jīng)登記不具有對(duì)抗第三人的效力而已。那么抵押權(quán)設(shè)立后，抵押權(quán)人是否可以根據(jù)抵押權(quán)而主張要求抵押人辦理抵押登記呢？筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)并不包含要求抵押人進(jìn)行抵押登記的權(quán)利，因動(dòng)產(chǎn)抵押登記國(guó)家采取自愿原則。如果抵押合同中沒(méi)有約定，抵押權(quán)人就沒(méi)有這種權(quán)利。

抵押變更登記請(qǐng)求權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定，抵押變更包括主體變更、抵押權(quán)順位變更、擔(dān)保債務(wù)數(shù)額變更、補(bǔ)充抵押等。主體變更主要指擔(dān)保債權(quán)轉(zhuǎn)讓引起抵押權(quán)人的變化；抵押權(quán)順位變更指同一抵押物上設(shè)定的多個(gè)抵押權(quán)的優(yōu)先順序變化；擔(dān)保債務(wù)種類(lèi)、數(shù)額、期限的變更指抵押物所擔(dān)保的債務(wù)類(lèi)別、數(shù)額、擔(dān)保期限的變化；補(bǔ)充抵押是指抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人要求抵押人提供與減少價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保，且抵押人提供補(bǔ)充擔(dān)保方式仍為不動(dòng)產(chǎn)抵押的情形。

2.2 訴訟行為保全

民事訴訟法規(guī)定，人民法院對(duì)于可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執(zhí)行或者造成當(dāng)事人其他損害的案件，根據(jù)對(duì)方當(dāng)事人的申請(qǐng)，裁定責(zé)令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為，是為訴訟行為保全。

理論上，抵押權(quán)人享有抵押登記請(qǐng)求權(quán)，其即有權(quán)在民事訴訟中主張此項(xiàng)權(quán)利，并在一定條件下申請(qǐng)?jiān)V訟行為保全。在筆者能及的搜索范圍內(nèi)，抵押人申請(qǐng)此類(lèi)訴訟行為保全的案例甚為鮮見(jiàn)，理論界亦缺乏詳細(xì)的論述。現(xiàn)筆者根據(jù)訴訟行為保全的相關(guān)法律規(guī)定，并結(jié)合抵押登記行為保全的特點(diǎn)，對(duì)具體保全程序和措施進(jìn)行嘗試性論述，拋磚引玉。

申請(qǐng)?jiān)V訟行為保全的條件。對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行登記是抵押權(quán)人的基本權(quán)利，否則其對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)將面臨極大的危險(xiǎn)。因?yàn)榈盅喝丝梢詫⒌盅何镌俅蔚盅航o第三人，并辦理抵押登記。所以，只要在合理期限內(nèi)抵押人不配合辦理抵押權(quán)登記的，債權(quán)人都有權(quán)申請(qǐng)行為保全。

3 債務(wù)擔(dān)保責(zé)任

實(shí)踐中未辦理抵押登記的案例大量存在，未辦理抵押登記的原因各種各樣。糾紛發(fā)生時(shí)無(wú)法辦理抵押登記、抵押登記已經(jīng)失去意義、債權(quán)人放棄抵押登記權(quán)利的，此時(shí)抵押人應(yīng)承擔(dān)有限連帶清償責(zé)任，即以抵押現(xiàn)值為限承擔(dān)連帶清償責(zé)任，原因如下。

第一，合同目的。根據(jù)擔(dān)保法、物權(quán)法的規(guī)定，在辦理抵押登記的情況下，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。只要不存在第三人，登記抵押與未登記抵押對(duì)抵押人和債權(quán)人的權(quán)利義務(wù)沒(méi)有影響。未登記抵押合同的債權(quán)人和登記抵押合同的債權(quán)人應(yīng)享有同樣權(quán)利，即在債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，要求抵押人以抵押財(cái)產(chǎn)現(xiàn)值為限承擔(dān)連帶清償責(zé)任，而無(wú)需證明主債務(wù)人無(wú)履行能力。只要主債務(wù)人到期未清償債務(wù)，債權(quán)人就有權(quán)選擇讓抵押人或者主債務(wù)人清償債務(wù)。連帶保證人沒(méi)有先訴抗辯權(quán)，一般保證人有先訴抗辯權(quán)。所以，未登記抵押合同的抵押人應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任而非補(bǔ)充責(zé)任。

第二，非典型擔(dān)保物權(quán)法定原則是一項(xiàng)重要的民事法律制度，是指物權(quán)的種類(lèi)、內(nèi)容均有法律作出強(qiáng)制性規(guī)定，不允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)或者變更。盡管如此，實(shí)踐中存在的非典型擔(dān)保仍應(yīng)該引起我們的重視，未登記抵押合同即屬于此類(lèi)擔(dān)保。傳統(tǒng)的擔(dān)保方式包括物保和人保，物保是以一定的財(cái)產(chǎn)價(jià)值來(lái)?yè)?dān)保債務(wù)，而人保是以擔(dān)保人的信用或者全部財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)。未登記抵押合同從表面上看屬于物保，但是在特定情況下又有人保性質(zhì)。如擔(dān)保人將擔(dān)保物重復(fù)抵押而均未登記且債權(quán)人不知情的情況下，抵押人有可能按照擔(dān)保物的價(jià)值重復(fù)承擔(dān)清償責(zé)任，使得自己承擔(dān)的責(zé)任超出抵押物的價(jià)值，類(lèi)似于人保。前文已述，在法律賦予效力的情況下，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)未登記抵押合同將大量存在，并在債務(wù)擔(dān)保領(lǐng)域大放異彩。司法實(shí)踐中將其定位為補(bǔ)充賠償責(zé)任，必將窒息其生長(zhǎng)空間。

4 結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記是為了減少、預(yù)防抵押糾紛而設(shè)置的物權(quán)公示制度。抵押合同與抵押權(quán)適度分離，理順了二者的關(guān)系，以合同督促當(dāng)事人進(jìn)行抵押權(quán)登記。交付抵押物權(quán)利證書(shū)等而未簽訂抵押合同、簽訂抵押合同而沒(méi)有辦理抵押登記的案件大量存在，因此引起的糾紛標(biāo)的額大、債務(wù)鏈條長(zhǎng)。理論和實(shí)務(wù)界須以平衡秩序和自由，界定單純交付抵押物權(quán)利證書(shū)的情形為抵押合同未成立，賦予債權(quán)人抵押登記請(qǐng)求權(quán)，督促已簽訂抵押合同的當(dāng)事人盡早登記，以求得秩序；另一方面，賦予債權(quán)人選擇權(quán)，讓其避開(kāi)繁瑣的抵押登記程序，直接以抵押合同這種非典型擔(dān)保方式要求抵押人承擔(dān)責(zé)任，豐富擔(dān)保方式，釋放抵押合同的潛力，以求得自由。

[1]廖煥國(guó)，《我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押物流轉(zhuǎn)的制度安排》，載于《法學(xué)》,2009

[2]葉鋒，《不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則之檢討與構(gòu)建》，載于《上海政法學(xué)院學(xué)報(bào)》,2015

[3]董君楠，《我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則研究》，載于《華東政法大學(xué)》,2013