房屋維修管理探析

趙艷超

東北石油大學

房屋維修管理探析

趙艷超

東北石油大學

作為房屋的維修者，我們怎樣才能對房屋進行全面而科學的保養、維護，這是一個不容回避的問題。首先要做好維修的調查工作，在此基礎上，制定合理的維修計劃。在制定計劃的過程中，要綜合考慮房屋的材料、結構、承重情況等問題。與此同進，還要考慮季節因素，不同的季節應根據當地氣候特征制定與之相適應的維修計劃。本文就房屋維修的意義、規模、管理內容等提出自已的見解。

房屋維修意義；管理

房屋是人們生活中必不可少的物質用品，無論是生活，還是工作，甚至是學習和娛樂，都需要有房屋。房屋在使用過程中，難免會發生各種各樣的損壞。為了維持其原有的使用功能，延長其使用壽命，有必要對其進行維修。房屋的維修也是建筑工程的一部分，它雖然不如房屋建造那么復雜，但也是一個系統工程，其復雜程度也是不可小覷的，必須引起足夠的重視。

一、房屋維修的意義

房屋雖然不像一般商品那樣容易損壞，但房屋建成交付使用后，即已經開始損壞。隨著時間推移，都有一個由新變舊的過程，這是自然規律。房屋是社會的財富，業主最重要的財產之一，加強房屋的維修加固，就能使“物盡其用”；可以使房屋完好、增值有利于延長其使用壽命，減少房屋的自然淘汰率。

房屋維修能夠以較低的成本延長房屋的使用壽命，對房屋進行改造還能以較小的代價改變建筑原來的面貌或用途，使其不斷適應人們生產生活的需要。與新建建筑相比，對舊房屋進行維修改造優勢明顯，除了節省投資以外，還有以下優點：第一，維修改造比新建房屋工期短，見效快，一般只需幾個月就能完成，而新建房屋一般都需要一年乃至數年。第二，舊房屋維修改造對生產和生活的影響很小。在房屋維修改造過程中，不需要對原有居民進行搬遷，施工簡單，持續時間短，不會對附近的居民造成很大的影響；建筑垃圾少，噪音也較小，對環境的影響較小。

二、房屋維修的規模

根據房屋維修的規模，可以分為小修、中修和大修三種，分別介紹如下。

1.小修

小修工程是指日常中針對房屋的一些小的損壞進行的修補和養護，如對屋面防水的小面積補漏，更換落水管，對房屋墻面的小面積修復，對門和窗戶的維修或更換，等等。一座房屋一年中用于小修的費用低于其造價的1%。

2.中修

中修工程指需牽動或拆換少量主體結構，但保持原房的規模和結構的工程。中修工程主要適用于以下情況：①房屋損壞程度較大，需要對部分梁柱進行加固的情況；②墻面損壞較嚴重，需要進行大面積修補或重做，或者墻面損失雖然不嚴重，但是業主希望重做墻面以達到改造的目的；③屋面防水層嚴重破壞，需要重做；④墻體需要進行加固補強；⑤為了對房屋進行改造，需要對局部墻體進行拆砌。就費用來說，一次中修的費用一般不超過房屋造價的20%。

3.大修

大修工程是指牽動或拆除部分主體結構的工程。大修工程主要適用于以下三種情況：①因防震需要，需要對房屋的主體結構進行全面加固；②為改善居住條件，或者改變房屋的使用性質，需要對其進行改造；③嚴重損壞但無坍塌危險的房屋，需要維修后繼續使用的情況。大修工程一般耗資較大，其費用在該建筑物同類結構造價的25%以上，因此，在對房屋進行大修之前，首先要考慮經濟效益的問題。

三、房屋維修管理內容

房屋維修與管理是一個不可分割的整體，是一個完整的系統，房屋維修的管理內容應該包括：

1.結合房屋的特點，專門為房屋制定具體詳盡的鑒定系統。這就要求房屋在脫離房地產開發商與建筑公司以后，作為房屋維修的主體的物業部門對房屋的的壽命、基礎、使用注意的項目進行逐一地、詳細地標注。也就是說，對房屋的使用建立專門“日志”，將房子的使用日期、可能出現問題的時間、地點等因素進行登記，這樣就可以在以后的使用中，結合“日志”中所記載的內容、項目進行有計劃、有目的、有針對性的維修。

2.在維修前，要制定行之有效的維修計劃。也只有制定科學合理的維修計劃，才能為結下來的維修工作打下堅實基礎。在具體的實施過程中，應在整個維修工程開始之前，向工程勘探隊提供房屋的維修計劃，并聽取不同的意見，必要時可對維修計劃進行局部的調整。一份詳細的維修計劃應該包括維修目標、維修鑒定標準、維修材料的規格、費用預算、施工監管等。

3.保證維修質量，是維修房屋的基本要求。作為房屋的維修管理者，我們應該將維修的質量作為衡量房屋維修結果的重要指標。要制定和建立房屋維修后期質量鑒定考核系統，從而使得房屋的維修始終處在一個動態的、強大的量化系統，為房屋維修質量提供可靠的保證。因為維修工作本身有一定的特殊性，在一定程度上可以說，維修比新建更難，所以這就要求維修單位因地制宜、因時制宜，結合房屋現有的實況，進行創造性的維修，以不斷優化維修計劃，讓房屋存在的不合理性的問題得以解決，讓我們的業主更加滿意。

4.房屋維修隊伍管理。房屋維修隊伍的管理，是房屋維修的重中之重，它是將房屋維修涉及到的人力、物力、財力進行合理的平分配協調的過程，也是將各自看似獨立的維修工作，變成一個系統的、整體操作的專業化隊伍的過程。而對維修隊伍的管理，體現了一個管理者對維修過程中的各個要素的管控、調配能力。從這個層面上來說，加強對房屋維修隊伍的管理，是關系到整個房屋維修工作能否全面、順利實施。

房屋是有較高經濟價值的有形資產，是能夠長期供人們居住、生活、學習、工作的不動產的總稱。房屋維修管理工作是一項系統的復雜工程，具有極強的專業性，及時、良好的房屋維修與養護，有利于逐步改善生活條件，不斷滿足社會需求和人們居住生活的需要；有利于房屋價值追加，延續物業的自然損耗，提高物業的使用價值，促進房地產業生產、流通、消費各環節的良性循環。因此，通過科學地認知房屋維修的性質，正確劃分房屋維修類型，不斷加強對房屋維修工作的綜合管理，做好房屋維修的計劃制定、施工管理和費用管理間的平衡，就一定能實現房屋管理工作走向更加科學、高效。

[1]彭凌.房屋設施維修改造項目管理的新模式初探[A].機遇與挑戰——北京高校后勤物業管理研究論文集[C].2003年.

[2]周俊卿，魯美娟.工程項目成本管理中存在的問題與對策[J].江西煤炭科技.2003（3）.

[3]王蕾.淄博市張店區舊樓水利管道改造項目的成本管理研究[D].中國海洋大學，2010年.