淺談小區(qū)停車位的法律歸屬

叢 珊

（523100 東莞理工學院城市學院 廣東 東莞）

淺談小區(qū)停車位的法律歸屬

叢 珊

（523100 東莞理工學院城市學院 廣東 東莞）

城市發(fā)展進程中，汽車數(shù)量的增長已經(jīng)過度飽和，汽車的停放尤其是在小區(qū)內的停放問題不但作為小區(qū)居民關注，也引發(fā)了社會的廣泛關注。本文從法律的角度對小區(qū)停車位的歸屬進行了探討，介紹了小區(qū)停車位的幾種類型以及理論界關于小區(qū)停車位歸屬的不同看法，分析了我國立法對小區(qū)停車位歸屬的規(guī)定及存在問題，并且結合立法不足提出了完善立法的建議，旨在通過本文研究，促進關于小區(qū)停車位歸屬的立法進步。

小區(qū)停車位；《物權法》；歸屬

一、小區(qū)停車位及相關理論

1.小區(qū)停車位及類型

我國《物權法》對小區(qū)停車位概念有明確的規(guī)定，是指在建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫。從這一定義上可以看出小區(qū)停車位既包括車位也包括車庫，其具體類型大體包括五種：小區(qū)內地面上的停車位、小區(qū)地下停車位、首層架空停車位、樓頂平臺停車位、人防工程改造的車庫。

2.關于小區(qū)停車位歸屬的理論爭議

由于近年來在實踐中關于小區(qū)停車位歸屬誰的問題產(chǎn)生了許多案件，因此理論界也開始關注對這一問題的理論研究，由于觀點不同產(chǎn)生了理論上的爭議，在此筆者主要對兩種不同的觀點進行介紹。一種觀點認為小區(qū)停車位應當歸建設的開發(fā)商所有，當然這里不包括法律規(guī)定開發(fā)商應當建設的部分，只是對于超出部分理應歸建設車位的開發(fā)商，這一說法并不嚴謹，也缺乏法律依據(jù)。另一種與之對立的觀點認為小區(qū)停車位應當為業(yè)主共有，所有業(yè)主完成了對小區(qū)房屋及土地的使用權，作為附著在土地上的停車位也應當包括在內，這一說法有利于保護業(yè)主的權利，但是也存在著弊端，對于開發(fā)商來說可能不會積極的建設停車位，同時業(yè)主共有也會影響停車位的流通和使用。

二、我國立法對小區(qū)停車位的規(guī)定及存在的問題

1.《物權法》等對小區(qū)停車位歸屬的規(guī)定

《物權法》出臺時就對小區(qū)停車位問題進行了規(guī)定，之后的司法解釋中也有關于小區(qū)停車位歸屬的規(guī)定，《物權法》第七十四條在歸屬上分不同情況作出了不同的權屬確定：首先確定了要滿足業(yè)主需要，其次規(guī)定了出租、出售、附贈等約定方式，最后對占用小區(qū)內業(yè)主共有道路或其他場地停放汽車的歸業(yè)主共有。從目前的立法上來看對小區(qū)停車位的權屬按照不同情況進行了規(guī)定，具有重要的進步意義，但仍然存在著不足。

2.我國立法中關于小區(qū)停車位歸屬存在的問題

（1）物權法對小區(qū)替停車位的權屬規(guī)定首先就規(guī)定了應當滿足業(yè)主的需要，這體現(xiàn)了對業(yè)主權利的保護，但是“滿足業(yè)主需要”應達到何種程度，如何衡量和操作卻沒有相關的依據(jù)，立法規(guī)定籠統(tǒng)。尤其是當前各地小區(qū)都呈現(xiàn)出對停車位的需求量大的局面，可謂是供不應求，因此已經(jīng)不是首先的問題了。

（2）缺乏約定情形考慮。上文提到物權法規(guī)定小區(qū)停車位可以通過約定形式確定歸屬，但是對于可能出現(xiàn)的約定不明情形立法中并沒有涉及，而現(xiàn)實是沒有約定或者約定不明的情況十分普遍，尤其是當前開放商享有合同內容上的主動權，很多業(yè)主都是沒有看明條款的情況下就簽訂了合同，這種對業(yè)主不利約定如何處理立法中也沒有規(guī)定。

（3）其他場地規(guī)定不明確。物權法中明確了占用業(yè)主共有道路或其他場地停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，但是對于其他場地并沒有進行明確也沒有相關司法解釋，雖然學術界對其他場地進行了不同觀點的解釋，但由于觀點各異，同時也不具有立法效力，使得實踐中這一問題十分棘手。

三、完善小區(qū)停車位法律歸屬的建議

1.完善業(yè)主優(yōu)先權的規(guī)定

立法對小區(qū)停車位的權屬規(guī)定中最先想到的就是“首先要滿足業(yè)主的需要”，但是如何做到首先，業(yè)主“需要”又是多大程度的需要，有無時間限制都沒有明確。筆者認為首先滿足業(yè)主需要實際上是一種優(yōu)先權，是小區(qū)業(yè)主對車位的優(yōu)先購買和使用權利，但是在優(yōu)先購買和優(yōu)先使用問題上還需要進一步完善，尤其是優(yōu)先使用，要明確相關的準則，確定優(yōu)先使用的期限、范圍等。

2.明確約定不明情形處理

在小區(qū)停車位的權屬問題上，約定權屬的情況越來越多，法律也允許進行約定，但是實踐中存在著沒有約定的情形，也存在著更多約定不明的情形，例如對于小區(qū)內開發(fā)商與業(yè)主沒有約定權屬的停車位，應當按照有利于業(yè)主權益的原則推定為業(yè)主所有，因為業(yè)主作為合同一方處于弱勢地位，對于開發(fā)商提供的格式合同條款應當按照不利于制定一方的原則進行解釋也是符合立法精神和要義的。

3.細化不同類型小區(qū)停車位的歸屬

從目前物權法及司法解釋的規(guī)定來看實際上也是想對不同類型的停車位進行不同的權屬規(guī)定，只是過于籠統(tǒng)，尤其是在法律條文中對其他場地沒有進行解釋說明，影響了法律的適用。立法中應當將小區(qū)停車位進行細化，詳細區(qū)分不同類型的停車位或者占用不同場地的停車位，并確定其歸屬，寶庫對業(yè)主共有的停車位應當在確定歸屬的同時指出如何使用，對于開發(fā)商在地下或者首層架空建設的停車位也要確定開發(fā)商的權利，因為開發(fā)商付出了高昂的成本。

越來越多住進樓房的家庭擁有私家車，有的甚至擁有多輛，這樣在小區(qū)內的停車位問題就越來越引人關注，通過立法來確定權屬是十分必要的。同時筆者認為還應當積極的發(fā)揮業(yè)主委員會的功能，在停車位問題上積極的幫助業(yè)主維權，還要探索對小區(qū)停車位進行登記的制度建設，從根本上解決小區(qū)停車位的權屬爭議問題。

四、結語

當前與人們生活水平逐漸提高，最突出的表現(xiàn)就是住房水平提高，家庭及個人汽車的擁有，這也代表著經(jīng)濟社會發(fā)展的進步。本文從法律視角對小區(qū)停車位歸屬問題進行了探討，理論上、立法上說法和規(guī)定展開了探討，也指出了完善相關立法的建議，希望有關學者和立法繼續(xù)關注這一問題并進行研究，促進立法的不斷完善。

[1]王志豪．小區(qū)停車位及車庫歸屬法律問題研究[J]．法制博覽，2017(03):269．

[2]宋寧．論小區(qū)停車位的產(chǎn)權歸屬[J]．湖南社會科學，2014(A01):188-190．

叢珊（1981.3～），籍貫遼寧東港，單位東莞理工學院城市學院。