農村房屋買賣合同效力問題研究

李恩清

遼寧省海城市公證處，遼寧 海城 114200

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農村房屋買賣合同效力問題研究

李恩清

遼寧省海城市公證處，遼寧 海城 114200

由于我國鄉鎮建設加快，房屋拆遷帶來的巨大利益，讓原房主產生悔意，引起訴訟，現行的法律法規對于農村房屋買賣合同效力的判定并沒有明確的規定，部分法院出現了“同案不同判”的現象，這不僅沒有起到解決糾紛的作用，反而會損害司法權威，產生負面影響。因此我國的立法司法機關應當對這種訴訟提出統一的解決方案。本文對此進行分析，并對有關完善行為提出相關的建議。

農村房屋；買賣合同；效力；賠償

一、問題提出

(一)案情簡介

原告王某系甲村村民，被告李某系同鎮乙村村民。1994年10月1日，被告以三萬元的房款購買了原告位于甲村的房屋并與原告簽訂了房屋買賣合同并當場交清房屋價款。1994年10月11日，被告向有關部門申請了房屋轉移登記，事后取得了該房屋的所有權證。2012年，被告已就該房屋與當地拆遷的部門簽訂了拆遷安置協議。10月27日原告向法院起訴請求確認該房屋買賣合同無效以及該房屋應當退還給原告。法院認為原被告雖然不是同一村的村民但在針對該房屋進行買賣交易時國家的法律法規等并沒有明確禁止的條款，而且該房屋買賣的交易已經房管部門批準，且被告已經取得該房屋的所有權證。因此，原被告之間就該房屋的買賣行為并沒有違反法律法規，所以該買賣合同應該是合法的。原告在十多年后在沒有事實依據和理論依據的前提下提起訴訟，主要原因是該房屋因拆遷所帶來的巨大經濟收益，這種行為違背了誠實信用原則。因此法院根據《合同法》第44條、第52條規定判決：駁回了原告的訴訟請求。原告不服此判決，于是向中級人民法院提起上訴。

二審法院認為，我國宅基地的使用權是本集體經濟組織內成員因基本生活需求在該土地上建蓋房屋而分配的土地使用權。因此宅基地的使用權應當是具有身份性的，應該是和本集體經濟組織成員的身份是不可分割的，非本組織成員是沒有權利取得宅基地使用權的。本案中原告出賣的標的物并不僅僅是房屋，同時也包括了該農村房屋所依附的宅基地的使用權。我國現行法律法規明確禁止了宅基地及其使用權的轉移，因此原被告之間簽訂的農村房屋買賣合同違背了我國相關法律法規的硬性規定，事實清楚，證據確鑿，因此應視為無效。據此，二審法院做出判決：原被告之間所簽訂的買賣合同是無效合同，被告應將房屋退還給原告，原告要依據該房屋的現有價值對被告進行變價賠償。

(二)爭議焦點

本案爭議焦點是根據我國現行法律，農村的農民私有房屋所有權和其依附的宅基地使用權應當分屬于兩個不同的主體所享有，本案中，被告購買原告私有房產的行為到底是否侵犯到我國法律所規定的宅基地使用權以及該合同是否應該因觸犯了相關法律法規的禁止性規定而被法院判定為無效合同。根據《憲法》第10條規定、《物權法》第153條及《土地管理法》第62條第4款規定可以看出，我國現行法律法規對于宅基地的使用權是嚴格限制的，但并沒有明確禁止，此外，相關法律法規對于農村房屋買賣的效力和主體的認定也沒有明確具體的說明。除此之外，國務院也曾發表過聲明對城鎮居民購買宅基地使用權進行了明令禁止但是并沒有提及到農民之間房屋買賣的效力。

二、本案分析

(一)合同主體是否適格

在法院的審理中，一審法院判決合同有效，二審法院判定合同無效。兩次判決出現分歧的原因主要在于我國關于農村房屋買賣合同的規定中只規定了城市居民不能購買農村房屋，而對于農村居民之間的房屋買賣合同并沒有相關的硬性規定。而本案涉及的原被告雙方是分屬于兩個村的居民。對本案認為合同有效的主要是從《合同法》相關規定的角度來分析的，該房屋買賣交易中行為雙方均為具有完全民事行為能力的主體，買賣行為也是出于雙方真實的意思表示，不含有脅迫、欺瞞、重大誤解和損害國家、第三人利益等導致合同無效的情形，而且該買賣行為中的房屋屬原告私人所有，雖然房屋和土地不能分開，宅基地使用權不得隨意轉移，但原告仍然擁有著房屋的所有權，因此原告可以對房屋進行處分。根據《土地管理法》第2條、第62條和第63條規定可以看出，我國現行法律法規禁止農村土地使用權的出賣、轉讓或出租，但并沒有限制農村農民私有房屋的買賣或者租賃；《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發【2004】號)第十條和國務院辦公廳于1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》以及國務院辦公廳于2007年頒布的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》這些法規明確禁止了城鎮居民購置農村的宅基地，但卻也沒有針對買賣主體是非本集體經濟組織成員的禁止性文件。根據“法無明令禁止即自由”可以得知，被告具有該房屋買賣的主體資格。綜上可知，原被告間的買賣合同應該是有效的。但是值得注意的是，如果此類案件法院及其他相關部門都按照這種方式解決的話，在土地價值飛速飆升的現在，放開對房屋買賣主體的限制，很多農民則會變成囤房、炒房的主體，會導致在農村有的人可以一人享有數處房屋而有些人則逐漸沒有立足之地，這恰恰是與我國推出宅基地政策所想要達成的公平、實現社會保障的初衷相悖的。反之本案中的原告則會在違反誠實信用原則的情況下通過確認合同無效的訴訟手段來獲得經濟利益，并給被告帶來信賴利益損失，顯然也是與我們所尊崇的道德倫常相違背的。

(二)合同標的物的法律分析

對本案持有合同無效的觀點的主要是從我國宅基地制度的身份性來分析考慮的。宅基地是農村集體經濟組織對本組織內成員根據基本需求建造房屋而分配的土地。宅基地使用權是指農村集體經濟組織成員依法享有的在集體所有土地上建造住宅及其附屬設施的權利。從這個角度來說，被告雖是農村居民，但與原告不是同一集體經濟組織的成員，因此被告不具備也無法獲得該宅基地的使用權。同時由于房屋是建造于宅基地之上的，轉移房屋的同時往往也意味著將宅基地的使用權一并轉移。這顯然是與宅基地制度的身份性相違背的。在司法實踐中，遼寧和上海市高級人民法院都曾經針對這一問題頒布了《關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》，該意見針對農村宅基地房屋買賣糾紛的問題依照房屋買賣是否經過相關部門批準以及買賣雙方是否已實際履行來進行分類。如果合同并沒有經過相關部門批準，而且買賣雙方未實際履行完畢合同為無效；如果合同經過相關部門批準，合同即認定為有效；如果合同沒有經過相關部門批

準，但買賣雙方均已實際履行完畢，則對此類案件通常采取回避態度，承認買方對該房屋的占有。從社會發展角度來看，只要買賣雙方經過相關部門批準并進行了房屋過戶登記的，則應當視為合同有效。

三、本案的解決

近年來的司法實踐中，關于農村房屋買賣合同效力的糾紛日益增多，究其根本原因很多都是由于農村房屋即將面臨拆遷可能會獲得很大數額的拆遷補償款或者是由于房價的飛速上漲和買賣交易進行時的低房價形成了強烈的對比，導致出賣人在將房屋賣出后紛紛反悔，向法院提起訴訟，要求法院以買受人不具備農村房屋買賣合同的主體資格為由確認房屋買賣合同無效，從而收回房屋。然而我國現行的法律法規對農村居民之間的私人房屋買賣規定的比較模糊，沒有統一明確的規定，因此需要司法人員權衡雙方的情況做出公平適當的判決。如果簡單的判定此類房屋買賣合同都是無效合同，從某些角度來說也是限制了交易市場中的買賣雙方的自由，同時也會很大程度損害到買受人的經濟利益甚至是社會經濟秩序。因此這類案件在實踐中需要司法機關根據買賣雙方的合法權益以及社會發展的長遠角度進行考慮衡量并由立法機關在立法上加以完善。

[1]趙忠君.農村宅基地使用權流轉問題探析[J].國土資源科技管理，2010(03).

[2]黃善明.市場經濟條件下農村宅基地制度的改革思考[J].農村經濟，2010(05).

D922.3；D

A

2095-4379-(2017)09-0185-02

李恩清(1966-)，男，漢族，遼寧海城人，遼寧省海城市公證處，公證員。