試析離婚共有房屋的分割

李耀偉

（518035 瑞華會計師事務所（特殊普通合伙）深圳分所 廣東 深圳）

試析離婚共有房屋的分割

李耀偉

（518035 瑞華會計師事務所（特殊普通合伙）深圳分所 廣東 深圳）

離婚，不僅解除了夫妻之間的人身關系，也終止了夫妻之間的財產關系，財產分割是與夫妻人身關系的解除相應產生的，而房屋又是財產核心部分。隨著我國人民物質生活水平的逐步提高，市場經濟不斷發展和完善，離婚案中夫妻共有房屋的內容越來越新，認定和處理也越來越困難，它所體現出來的地位也越來越重要，處理的好壞關系到人民法院處理離婚糾紛的質量，關系到社會的安定團結和經濟建設的順利進行。

離婚；共有房屋；分割

離婚是指在夫妻關系存續期間依照法定的條件和程序解除婚姻關系的法律行為。離婚，不僅解除了夫妻之間的人身關系，也終止了夫妻之間的財產關系，財產分割是與夫妻人身關系的解除相應產生的，而房屋又是財產核心部分。隨著我國人民物質生活水平的逐步提高，市場經濟不斷發展和完善，離婚案中夫妻共有房屋的內容越來越新，認定和處理也越來越困難，它所體現出來的地位也越來越重要，處理的好壞關系到人民法院處理離婚糾紛的質量，關系到社會的安定團結和經濟建設的順利進行。因此，離婚時夫妻共有房屋的分割作為離婚的重點也倍受關注。

在法院審理的因離婚導致的財產分割案件中，對房屋的價值、房屋的歸屬等問題發生爭議的，數量很多。各地對這個問題的處理和做法不一。筆者認為，對夫妻共同所有的房屋在離婚時如何分割進行研究，在理論上和實務上都非常有必要。

一、夫妻共有房屋的認定

由我國住房制度的歷史發展性和國情的特殊性所決定，當前我國房屋根據不同的標準，可劃分為農村房屋和城市房屋，商品房和非商品房，公房和私房，廉租房和經濟適用房等等。但從房屋所有權屬來劃分，所有的房屋可歸結為公房和私房兩種，這是對房屋的一種最基本分類。公房系指國有房屋和集體所有的房屋，其中國有公房包括國家投資建設由房產管理部門直接經營管理的房屋（直管公房）和機關團體、國有企業、事業單位投資建設自行管理的房屋（自管公房）。集體所有的房屋是集體企業投資建設自行管理的房屋。私房是指個人所有、數人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。

根據現行《婚姻法》及司法解釋的規定，結合審判實踐，筆者認為，屬于夫妻共同所有的房屋主要有以下幾種情形：

①婚后共同購買的公房、商品房、經濟適用房、私有房屋，屬夫妻共同所有；②由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，即使房屋權屬證書登記在一方名下的，也屬夫妻共同所有；③婚前以男女雙方的積蓄購買的公房、商品房等房屋，屬夫妻共同所有；④由一方婚前購買或自建的房屋，婚后以共同財產重建的，屬夫妻共同所有；擴建的，擴建部分屬夫妻共同所有。這種情形在農村比較常見，作為一方婚前財產的房屋，由于年久失修或家庭經濟條件的提高等因素，婚后用共同財產重建、改建、擴建，新的房屋應當歸夫妻共同所有；⑤當事人結婚前，父母出資為雙方購置的房屋，明確表示贈與雙方的，該房屋歸夫妻共同所有；⑥當事人結婚后，父母出資為雙方購置的房屋，未明確表示贈與一方的，該房屋歸夫妻共同所有；⑦一方或雙方繼承的房屋歸夫妻共同所有，但遺囑中確定只歸夫或妻一方的除外。

二、離婚時對夫妻共有房屋的分割

根據法律和有關司法解釋的規定，對夫妻共有房屋的分割應采取以下原則：①堅持男女平等原則；②照顧子女和女方權益原則；③堅持有利于生產、生活原則；④照顧無過錯方原則；⑤不損害國家、集體，他人利益原則。

筆者認為；對夫妻共有房屋在離婚時的分割，可以按以下情形分別處理：

①雙方對共有房屋的價值及歸屬達成協議的，只要協議不違反法律規定，不損害他人利益，人民法院應當準許；例如由雙方對該房屋市場價進行確認，一方得房，一方獲取補償。②雙方均主張房屋所有權的，房屋能夠分割的對房屋進行分割；不能分割且雙方同意競價取得的，應當準許，由競價高者取得房屋所有權，并補償另一方競價的一半。也可以通過房屋置換公司進行置換、調劑，將一套房屋置換成兩套，夫妻各一套。③一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相當于房屋價值一半的補償或相應的補償。④雙方均不主張房屋所有權的，應當根據當事人的申請拍賣房屋，并就所得價款扣除拍賣所需費用后，作為夫妻共同財產按照分割原則進行分割。⑤對離婚前房屋拆遷，離婚后取得的補償應作為共同財產分割；一方回遷取得房屋的，應支付給另一方適當的住房經濟補助款。⑥離婚時對尚未取得所有權或尚未取得完全所有權的房屋有爭議或協商不成的，法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。待當事人取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向法院提起訴訟。⑦用按揭方式購買的房屋，房款未全部付清的，處理方式一是采取轉按揭的方法，由主張房屋所有權的一方將已交納款項的一半支付給另一方；二是采取拍賣的方法，將房屋評估拍賣所得價款，扣除評估、拍賣所需費用后，由抵押權人優先受償，余款再作為夫妻共同財產進行分割。

結合有關司法解釋和審判實踐經驗，在處理住房時，應注意以下幾點：①多方共有房屋的分割，先要確定夫妻雙方占有的份額，夫妻共有的在所占份額中再進行分配；如夫妻各方所占份額都確定，則個人所占份額歸個人所有。②一方婚前個人所有的房屋，由夫或妻個人所有。③對不宜分割使用的夫妻共有的房屋，應根據雙方住房情況和照顧撫養子女方或無過錯方等原則分給一方所有。④對雙方居住房為一方婚前個人財產或婚后約定為一方所有的房屋，離婚時仍判歸該方所有。⑤對已經房改的公房房產的認定。夫妻一方或雙方以市場價或成本價購買商品住房，該住房產權屬全部產權，分割財產時可以就該產權按照婚姻法的有關規定進行處理。在分割部分產權的住房時，應該明確個人和國家在全部產權中的比例，先析出個人產權部分，然后才進行分割。對夫妻共有房屋的分割，如房屋結構對稱，可按對稱方式一人一半實物分割；如無法進行實物分割，可由夫妻雙方協商將房屋作價歸一方所有，另一方得到價金的一半，或夫妻雙方協商競價，出價高的一方得到房屋。另一方得到價金的一半；如無法協商達成一致的分割方案，也可進行公開拍賣，所得價金再另行分配。總之，夫妻共有房屋分割應堅持爭取調解和協商處理的原則。

[1]李萌.淺析離婚共有房屋的分割[J].商情，2014.

[2]葉子敬.試析離婚共有房屋的分割[J].東方企業文化，2012.

[3]王會.淺析離婚共有房屋的分割[J].江海學刊，2011.