農村土地制度改革激起“一池春水”

□義烏市國土資源局 張黎明

農村土地制度改革激起“一池春水”

□義烏市國土資源局 張黎明

目前義烏市農村宅基地制度改革正全面統籌推進，按照既定目標，不斷擴大成果，改革激起“一池春水”。

在探索農村居民住有所居方面，義烏市參加城鄉新社區集聚建設已簽訂協議3389戶。在完善宅基地權能方面，已處理歷史遺留問題549戶；不動產權證已辦理超過1000本，宅基地抵押金額突破1億元。此外，宅基地自愿有償退出機制和“人地錢”掛鉤政策初現成效。

義烏市國土資源局相關負責人指出：“農村宅基地制度改革的目的重在破解土地節約集約利用、權能保障、自愿退出三方面突出的難題，激活農村沉睡資產，切實增加農民的獲得感。”

一、新農村集聚建設讓農民增利土地增效

為解決宅基地粗放利用問題，實現戶有所居，義烏市根據自身發展情況，充分尊重農民意愿，實施城鄉新社區高層公寓集聚建設，以高層公寓住宅加產業用房等多種方式的宅基地權益置換模式，通過養老、醫療、教育等一系列公共服務措施的均等化，推動義烏市“以人為核心的城市化”進程，讓人民群眾享受到改革紅利。

以稠江街道下沿塘村城鄉新社區高層公寓集聚建設為例，該村共有農戶316戶、803人，全村絕大部分農戶從事于經商和打工，村集體經濟比較薄弱，且未征用土地僅剩90余畝。該村于2014年7月啟動了新社區集聚項目，全村農戶報名參加率超過90%，目前農戶原有舊房已基本騰空拆除，安置項目“香溪印象”820套高層公寓已分房到戶，絕大多數農戶已入住新房；不遠處，總占地面積近100畝的產業用房也已完工，村民們將集體擁有功能完善的產業園區，長遠生計有了保障。

2月15-16日，國土資源部副部長、國家土地副總督察張德霖在義烏市調研期間，稠江街道老農吳功鏗十分歡喜地向張部長報告說，集聚建設前，他家3間老房子，不到100平方米，也租不了幾個錢，參加集聚后，他家分到400平方高層住宅，還有產業用房，并且入了養老保險，僅養老保險每個月就可以領2000來塊錢，只要不生病，錢花也花不完。

目前，義烏市集聚建設高層公寓項目7個、總套數11885套，配套產業用房項目7個、總建筑面積81.2萬平方米，可使14463名農民融入城市圈。

二、不動產權證讓“死資產”變為“活資本”

權能不足、用益物權保障不足是多年來義烏市農村宅基地的一個突出問題，農民希望通過改革將“沉睡的死資產”盤成“活資本”，使農村住房成為增加家庭財富的重要組成部分，同時能夠使自己的農村住房擁有完全產權，在遇到資金困難時可以隨時抵押融資。義烏市對歷史形成的輕微違反土地、規劃管理方面建設的農房，由農戶向村集體繳納有償使用費后，對有合法權屬來源依據的不動產權予以確權登記。

北苑街道游覽亭村是義烏市農村土地制度改革歷史遺留問題處理試點村，該村120多戶建成新房的農戶因不同程度存在一些改變規劃等輕微違反規劃管理方面的問題，導致村民的不動產權證書一直無法予以辦理，借著歷史遺留問題處理的東風，該村積極發動群眾，嚴格按照程序，在摸清底數的基礎上，認真開展歷史遺留問題的處理工作，僅在2016年12月12日當天，就有67戶農戶向村集體繳納了200多萬元有償使用費，并同步申請辦理了不動產登記。

“房子舊改10多年了，由于四層半起坡高度違法規劃房產證一直辦不下來，在今天繳納有償使用費后，終于可以辦理不動產證，心里踏實了。”游覽亭村村民拿著宅基地超標準占用收取有償使用合同，樂得合不攏嘴。

“有了不動產權證，就是多了一份生活保障，這也提升了義烏市的‘韌性城市’程度。”義烏北苑街道黃楊梅村村民對此深有感慨，原本經營一家小型吸塑包裝廠，在2015年遭遇收款難、墊資多的困境，亟需外部資金支持，在十分無助的情形下，他得知市里出臺宅基地貸款試點政策，很快以126平方米宅基地和一套四層半的自建房作為抵押，向義烏農商銀行北苑支行辦理了30萬元貸款，解決了燃眉之急，他說：“改革讓宅基地真正成了能生錢的資產，這對經商普遍的義烏農民來說意義重大。”

三、“集地券”一舉多得讓“人地錢掛鉤”

在義烏市城鎮化進程中，一些地方形成了大量空心村、閑置地，其中一個重要原因就是進城農民宅基地退出機制不合理，義烏市在確保農民宅基地權益不受損和保障“戶有所居”的前提下，探索建立宅基地自愿有償退出機制和“人地錢”掛鉤政策，通過實施“集地券”制度，將農村的閑散低效的建設用地復墾盤活，節余的建設用地指標統籌用于城鎮發展。

“集地券”制度的核心是盤活農村集體存量建設用地，在符合規劃的條件下，鼓勵農村農戶將閑置、廢棄和低效的建設用地先實施復墾，驗收合格形成相應建設用地指標，即“集地券”。“集地券”一是實行“臺賬式”登記，建設項目需要時可在全市范圍內靈活掌握、統籌使用；二是可上市交易，并確定政府回購指導價，確保農戶有保底收益；三是允許進行銀行質押，拓展其金融功能。特別是各鎮街形成的“集地券”，允許較大比例由鎮街自行安排用于農民建房需要。

目前義烏市已建立了“集地券”后備資源儲備庫，第一批調查有1000多畝地塊符合復墾條件。其中，已立項267.39畝，已驗收63.54畝。截至2016年12月16日，義烏市首批2本“集地券”證書正式頒發，下一步將進入轉讓、報批等環節。

此外，農民自愿退出農村宅基地的，可以根據土地級差有序參加城鄉新社區集聚建設，或進行純貨幣化安置補償，保證農民宅基地權益不受損。騰退的宅基地用于集體經濟組織內部宅基地再分配的，回購價格由農村集體經濟組織參照宅基地基準地價與宅基地使用權人協商確定，政府給予集體經濟組織每平方米1000元的補助；騰退的宅基地復墾形成“集地券”的，政府按每年公布的指導價兜底回購，確保農民利益不受損。