“因城施策”是主基調

□劉瀟

“因城施策”是主基調

□劉瀟

中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。2017年3月，中央政府工作報告中指出，要因城施策去庫存，加強房地產市場的分類調控，重點消化三四線城市房地產的過量庫存。“因城施策”成為當前房地產市場調控的主基調。

就浙江省而言，經過2016年一系列政策組合拳，房地產“去庫存”效果顯著，全省對照既定目標提前2年完成任務，11個設區市市區全面完成去庫存任務，54個縣（市）基本完成去庫存任務，全省商品房去化周期從年初的22.22個月回落至年底的11.7個月，其中住宅從15.8個月下降到7.3個月。隨著全國房地產市場形勢和調控思路的變化，浙江省房地產調控工作的重點也略有調整，以杭州為代表的樓市熱點城市和省內其它三線四線城市的調控政策逐漸差異化，前者著重防范地產泡沫、抑制價格過快上漲，后者一些城市仍需根據本地情況消加快房地產市場出清，“因城施策”甚至是“一城一策”的調控特征顯著。

作為全國16個樓市熱點城市之一，杭州自G20峰會以后，先后出臺多輪調控政策。2016年9月，時隔兩年重啟限購政策，外地家庭在杭限購一套住房；同月底，有條件地上調公積金和商業性住房貸款二套房首付比例至50%，并暫停購房落戶政策；11月，增設外地家庭在杭購房限制條件，有條件地將首套和二套房貸款首付比例分別提至30%和60%，暫停第三套及以上住房貸款；2017年3月，擴大限購實施范圍，外地家庭在杭購房要求繼續收緊，本地家庭禁購第三套住房，而且富陽區和大江東產業集聚區也納入限購范圍；同月底，對本地居民家庭、企業以及外遷落戶至下轄四縣（市）居民家庭繼續提高限購門檻，同時實施“認房又認貸”的二套房貸款政策，并加強商業性住房貸款監管力度。受上海都市圈外溢影響，嘉興市也先后出臺多輪限購限貸政策以應對房地產市場的價格波動。然而，截止到2016年末，浙江省還有少數縣（市）房地產庫偏高，其中6個（市）去化周期在20-24月、2個縣（市）去化周期在24-30月，一些地市存在庫存結構性失衡的問題，仍需以加大“去庫存”力度、實現房地產市場出清為工作重點。

2017年一季度全省262家房地產企業問卷調查顯示，56.5%的房地產企業認為項目所在地庫存處于合理水平、23.7%的企業認為庫存偏高、12.2%的企業認為庫存不足。其中，受益于上海都市圈需求外溢的嘉興，47.6%的房地產企業認為其商品房庫存不足；而此前經過金融風險鏈沖擊的溫州，則有45.8%的企業認為其商品房庫存偏高。

在區域分化日漸明顯和“因城施策”的大背景下，全省房地產市場調控可在以下三個方面繼續加大工作力度，以促進房地產市場平穩健康發展。

因地制宜，分類指導。當前浙江不同地市之間需求結構差異明顯，例如嘉興房地產市場中來自大城市購房需求外溢比例高達66.7%、溫州房地產市場中拆遷戶購房需求亦高達41.7%，而以杭州為代表的熱點城市在多種需求驅動下“穩房價”壓力依舊較大，調控政策需緊密結合各地市的實際情況，庫存量偏小、房價上漲較快的城市應增加住宅用地供應，嚴防房地產泡沫；而庫存去化周期較長的城市則應調減甚至暫停土地供應，繼續加大力度“去庫存”，尤其是去商業地產庫存。

保障剛需，遏制投機。在保障剛需方面，政府應在新型城鎮化進程中積極所為，一是鼓勵農民進城購房，逐步放寬中小城市和小城鎮的落戶門檻；二是提高住房改造拆遷貨幣化安置比例，大力發展住房租賃市場，豐富城市住房供應體系；三是公積金、貸款和稅費政策適當向家庭首套住房傾斜。在遏制投機方面，綜合運用限價、限購、限售等行政手段和差異化財稅貸款政策等金融手段，在支持保護自住改善型需求的同時，重點抑制投機性購房炒房行為。

加強監管，防范風險。加大銷售中介市場監管力度，加強新建商品住房預銷售管理，做好房地產市場價格監測，嚴查捂盤惜售行為；開展中介機構專項整治行動，加大對炒作放價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違規行為整治力度。嚴防金融風險，進一步加強商品住房用地交易資金的來源監管，嚴禁不符合規定的資金種類用于繳付土地競買保證金和出讓價款；嚴禁從事首付貸、過橋貸、違規房抵貸及自我融資、自我擔保等場外配資金融業務。

作者單位：浙江省經濟信息中心經濟監測預測處