地價(jià)與房價(jià)的相互影響關(guān)系

劉宇星

摘要：為了探討房價(jià)與地價(jià)的相互影響關(guān)系，本文運(yùn)用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)法分別對全國29個(gè)省市1999-2013年的房、地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，結(jié)果表明，房價(jià)是地價(jià)的格蘭杰原因，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房價(jià)的非理性增長帶動(dòng)了土地價(jià)格的上漲，從而導(dǎo)致土地成本上升，但土地成本上升仍然不足以解釋房價(jià)的繼續(xù)上漲，引起高房價(jià)的根源另有其他因素。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；土地價(jià)格；相互影響；格蘭杰因果檢驗(yàn)

一、引言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。然而，2003年以后房價(jià)飛速上漲帶來諸多社會(huì)問題，引起人們重視。土地，作為房地產(chǎn)的重要組成部分，它的獲取方式以招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓居多，這三種方式充分引入了市場競爭機(jī)制的同時(shí)，容易導(dǎo)致高地價(jià)，尤其是拍賣和掛牌出讓，多人多輪競價(jià)，以價(jià)高者得，導(dǎo)致有些一線城市寸土寸鉆。那么到底是高房價(jià)引起了高地價(jià)？還是高地價(jià)引起了高房價(jià)？房價(jià)和地價(jià)之間的互動(dòng)關(guān)系成為學(xué)者探討的熱點(diǎn)話題。鄭娟?duì)柡蛥谴畏迹?006）從城市層面分析得出結(jié)論各城市地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系不是唯一確定的，房價(jià)的增長更多的受自身因素而不是地價(jià)的影響；況偉大（2005）從全國層面分析認(rèn)為短期內(nèi)房價(jià)和地價(jià)相互影響，長期內(nèi)地價(jià)是房價(jià)的Granger因；游和遠(yuǎn)和譚術(shù)魁等（2007）以深圳市為例分析地價(jià)與房價(jià)變動(dòng)因果關(guān)系，得出深圳市地價(jià)變動(dòng)與房價(jià)變動(dòng)不存在因果關(guān)系；高波和毛豐付（2003）從全國層面分析認(rèn)為長期內(nèi)房價(jià)決定地價(jià)，短期內(nèi)兩者相互影響；曾向陽和張安錄（2006）以武漢市為例分析得出短期內(nèi)，武漢市房價(jià)與地價(jià)互為因果，其中地價(jià)對房價(jià)的影響更大，長期內(nèi)房價(jià)與地價(jià)之間沒有顯著的因果關(guān)系。其他研究成果還有很多，不再一一羅列。但從已有的文獻(xiàn)來看，多數(shù)文獻(xiàn)是以全國層面進(jìn)行分析房價(jià)與地價(jià)的互動(dòng)關(guān)系，沒有因地而異考慮區(qū)域因素，還有一些文獻(xiàn)以具體省市為例進(jìn)行分析，不具有代表性。本文擬考慮區(qū)域差異，采用全國29個(gè)省份的房價(jià)與地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量分析與對比，以期得出一般規(guī)律。

二、研究方法和數(shù)據(jù)來源

探討房價(jià)與地價(jià)的相互影響關(guān)系多采用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，本文擬采用Eviews6.0對全國29個(gè)省市1999-2013年的房價(jià)與地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)。變量的選取，選擇商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米）代表房價(jià)（FJ），土地成交價(jià)格/土地購置面積（元/平方米）代表地價(jià)（DJ）。房價(jià)和地價(jià)的數(shù)據(jù)均來源于歷年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

三、實(shí)證分析

1.平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為了避免偽回歸，首先對全國29個(gè)省市1999-2013年的房價(jià)和地價(jià)的數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)以判斷其平穩(wěn)性，結(jié)果表明原始序列FJ和DJ是不平穩(wěn)的，而一階差分序列ΔFJ和ΔDJ為平穩(wěn)序列，檢驗(yàn)結(jié)果如下表1：

3.格蘭杰因果檢驗(yàn)

為進(jìn)一步說明房價(jià)與地價(jià)之間是否具有因果關(guān)系，本文對全國29個(gè)省份的FJ和DJ數(shù)據(jù)分別進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，結(jié)果如下表3（下頁）：

由表3可以看出，縱觀全國29個(gè)省市，房價(jià)與地價(jià)之間的互動(dòng)關(guān)系不是唯一確定的，但房價(jià)與地價(jià)的相互影響，以房價(jià)是地價(jià)的格蘭杰原因?yàn)橹鲗?dǎo)，即高房價(jià)引起了地價(jià)上漲，而地價(jià)對房價(jià)的反作用僅在少數(shù)省市出現(xiàn)。

四、結(jié)論

1.通過全國29個(gè)省市的數(shù)據(jù)分析得出，房價(jià)和地價(jià)是相互影響的，并且以房價(jià)是地價(jià)的格蘭杰原因?yàn)橹鲗?dǎo)，少數(shù)省市存在地價(jià)對房價(jià)的反作用。

2.目前我國實(shí)行的招拍掛出讓土地方式不是房價(jià)上漲的主要原因。

3.房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房價(jià)的非理性增長帶動(dòng)了土地價(jià)格的上漲，從而導(dǎo)致土地成本上升，但土地成本上升仍然不足以解釋房價(jià)的繼續(xù)上漲。

4.引起高房價(jià)的根源另有其他因素，有待以后進(jìn)一步研究。

參考文獻(xiàn)：

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