期房再轉讓的法律問題研究

摘 要 改革開放以來，社會經濟迅速發展，人們對現行法律制度的關注度也日益提升。而隨著收入的提高，人們對住房的需求越來越大，實施期房交易活動的規范化管理，成為維護房地產交易市場的重要手段。期房是為迎合人們對房子的需求而在房屋交付之前就進行售賣的房屋類型，在我國，期房轉讓活動中很容易出現糾紛，這就需要對期房轉讓加強法律規范，加大監管力度。如今，人們對房屋的需求量越來越大，期房轉讓依然是社會上比較普遍的活動，這需要人們對期房再轉讓的法律研究進行深入地研究與探討。

關鍵詞 期房轉讓 法律規范 法律制度 房屋交易

作者簡介：黃軍，中山大學法學院、廣東廣信君達律師事務所。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.136

近些年，我國各種形式的法律問題越來越多，期房轉讓中也有很多行為需要法律進行規范和管理，因此，期房再轉讓中的法律研究，可以說是規范期房轉讓活動必不可少的環節，也是維護我國房地產市場穩定的重要手段。雖然期房存在很多風險，也有被逐漸取消的趨勢，但不可否認，期房依然是滿足人們房屋需求的重要因素，因此必須加強期房交易中的相關法律規范，解決交易過程中的一系列問題，讓我國關于房地產交易的法律法規真正發揮作用，為社會的和諧穩定創造條件。

一、期房存在的必然性

對于預購人能不能轉讓自己所購期房的問題，理論界和實務界都存在很多爭論，人們的觀點主要歸為“轉讓自由說”和“期房禁轉說”兩種。

從目前的情況看，由于人們對房屋一直保持較高的需求量，人們更傾向于“轉讓自由說”這種觀點。從我國對期房的需求量來看，期房轉讓在很長一段時間內都有存在的必要。

（一）市場經濟發展的必然性

期房也屬于商品的一種，商品只有通過不受限制的自由交易才能更好地發揮自身的作用，也就是說，商品需要通過市場流通讓其實現自身的最大價值，期房也不例外。如果法律對期房轉讓進行限制，既會讓期房的效用受到損失，還容易造成市場資源的浪費。而且，完善的市場經濟必然會有一定數量的投機行為，適度的投機行為可以促進市場的發展。期房可以因需要而被人持有，自然也可以因獲利而被人們選擇用來投資。導致我國城市房價上漲的原因有很多，期房轉讓只是其中相對次要的一個，如果為了抑制房價上漲速度而限制期房轉讓，反而容易讓很多人難以實現擁有房屋的夢想，反而不能滿足人們的需要。

（二）實際生活的需要

實際上“炒樓花”的現象只是期房轉讓行為中的一部分，如果僅因為限制“炒樓花”現象而否定期房轉讓未免有些片面。期房從預售交易完成到實際交付需要經歷一段時間，在這段時間內購房人可能會急需用錢，為擺脫經濟困境或解決房屋閑置等問題可能會轉讓購進的期房，這和“炒樓花”的行為有很大區別。由于日常生活需要進行期房轉讓，將房屋轉讓給其他有付款能力的購房者，既能幫助銀行及時收回貸款，降低經營風險，還能幫助借款人早日擺脫經濟困境，也幫助購房者更快地找到滿意的房屋，從而滿足更多人的需要。

（三）有利于房地產行業的健康發展

是否有利于本行業的健康發展，是衡量行業內各種行為或活動是否合乎法律和公序良俗的主要立足點。也就是說，期房轉讓，必須有利于房地產市場的健康發展，才有存在的必要。依照這個標準，期房的轉讓實際上是利用市場經濟價格的變動負擔一定風險來獲取利益，這實際上是在開發商和需求者之間找到了一個中介，在獲利的同時提高期房交易活動頻率，讓商品房流通更加順暢，這對盤活房屋存量，提高房地產開發建設資金收入，加大房地產建設的投入，促進房地產業的發展進步都有不小的促進作用。

二、期房再轉讓的操作方式

（一）預購協議

預購協議是預購人和受讓人之間簽訂的協議，協議里約定買賣房屋的基本情況、價位和支付方式、交付、登記過戶日期等問題，受讓人支付一定定金，預購人取得買賣房屋所有權證時，再按照預購協議的約定期限簽訂普通商品住房買賣合同。預購協議屬于期房轉讓手段中較為簡便的一種，雙方仍需要簽訂房屋買賣合同來促使雙方執行權利并履行義務。預購協議很少涉及房屋買賣的具體權利義務等內容，因此，這種操作模式并不多見。

（二）附生效條件買賣合同

附生效條件買賣合同是指預購人和受讓人之間簽訂一般商品住房買賣合同，受讓人支付一部分定金，同時雙方約定“待預購人取得房屋所有權證后買賣合同才能正式生效”。這種操作程序相對較為繁瑣，期房買賣雙方權利會受到一定制約，只有預購人自身真正擁有房屋所有權相關證件后合同才能正式生效，受讓人才能要求預購人進行交付房屋和過戶登記等工作。但這種方式存在兩種風險：一是商品住房買賣合同所附條件成就前預購人有毀約的可能，二是預購人為了將商品住房出售給高價購買的第三人，故意不辦理過戶或找理由推脫，這是期房再轉讓過程中需要人們注意的。

（三）合同轉讓

根據我國《合同法》規定，合同轉讓的期房操作手段主要包括債權讓與、債務轉移、債權債務概括轉讓三種。預購人不支付任何價款就進行合同轉讓，會對房地產市場價格產生較大影響，因此，期房再轉讓不存在債務人將合同義務全部或部分轉移給第三人這種債務轉移的行為。這種交易方式的優點在于期房再轉讓本身屬于一種交易行為，一般不會出現受讓人只承擔付款義務而沒有交易房屋所有權的情況。因此合同中涉及到的權利與義務并不會發生變化。

三、完善我國期房再轉讓相關法律的策略

正如前文所述，期房再轉讓過程中容易出現各種各樣的問題，加強期房再轉讓的相關法律規范，完善期房再轉讓的相關法律制度就顯得十分有必要。期房再轉讓法律制度可以明顯提高預購人和受讓人之間權利與義務的協調性，實現購房雙方的雙贏，促進房地產市場發展，另一方面也能規范房地產市場，盡可能地避免期房的投機性和風險性給房地產市場帶來的負面影響。因此，完善期房再轉讓法律制度以指導實踐，已經是大勢所趨。

（一）統一立法，允許期房轉讓

我國對期房轉讓這一問題進行了不少探索，但國家頒布的很多法律法規對期房都持有不同的態度，比如《七部委穩定房價的意見》和《轉發穩定房價意見的通知》這兩份法律文件，在對期房再轉讓的規定和《城市房地產管理法》前后矛盾，實踐中各地對期房再轉讓的規定也有很大區別。期房買賣是房地產交易中重要的一部分，而房地產業又是我國國民經濟的支柱產業，因此國家制定的法律政策應前后一致且較為穩定，不能因為房價的變化而朝令夕改，互相矛盾。國家應進行統一立法，明確規定預購人享有再轉讓權利，對預購人和受讓人之間的權利與義務進行明確規定，這是長期以來相對模糊的關于期房再轉讓的立法明確化，也是相關當事人利益所在。

（二）規范期房再轉讓的條件

由于期房轉讓中存在“炒樓花”等過分的房地產經營現象，但期房再轉讓又是各利益方的正當利益所在，因此，我國應對期房再轉讓行為進行明確的條件限制，盡可能地避免預購人利用合同謀取不正當利益。首先，合法有效的房屋預售關系是期房再轉讓的前提，預購人與開發商簽訂的房屋預售合同必須要做到合理合法有效，這樣預購人才能擁有期房的轉讓權利；其次，轉讓的期房必須是房地產開發商通過預售形式出售的商品住房，同時再轉讓行為應發生在預購人真正獲得商品住房所有權之前，和一般的商品房買賣區分開來；另外，預購人應遵守房屋預售合同中關于期房轉讓行為的規定，如果合同中有禁止對所購期房進行轉讓的內容，預購人應嚴格遵守，同時相關單位加強監管，對違反合同規定的個人或單位予以嚴懲；等等。

（三）規范轉讓程序

目前國內沒有對期房再轉讓的程序進行統一規定，這就使得期房轉讓市場相對混亂。一般來說，期房再轉讓應該嚴格遵循這樣幾個步驟：首先，預購人應及時與受讓人簽訂期房轉讓合同，明確預購人所付房款數額并注明預購人和受讓人雙方的權利與義務；其次，預購人與受讓人應參照法律規定商品住房預售合同進行備案手續辦理與登記；再次，相關單位審核通過后，經辦人填寫《預售商品房轉讓審批表》，向房地產管理局報備并由其進行審批，審批通過后預購人和受讓人繳納相關費用；然后，相關管理部門為期房預購人和受讓人辦理更名手續，之后商品住房合同轉讓給受讓人，作為房地產開發商按照合同規定交付房屋的憑證；最后，開發商按照相關的過戶手續將房屋過戶登記轉給受讓人。這一過程中，相關單位應加強登記備案，將期房再轉讓也納入到預告登記的范圍之中，從而實現對交易市場的有效監管。

（四）明確相關違約責任

由于實踐之中存在由逾期交房和逾期付款而產生的違約責任等問題，因此買賣雙方應在約定是積極遵循合理、合法、公平、對等的原則，明確互相之間的權利和責任。我國在期房再轉讓中實行的是自愿的預告登記，如果簽訂預售合同時雙方沒有辦理相關的預告登記，那么期房就存在一房多賣的可能性。我國要進一步對期房再轉讓法律法規中對預購人的權利進行明確規范，對預購人的行為進行嚴格規范，加強預告登記在期房轉讓中的作用，為受讓人順利得到房屋所有權保駕護航。

房地產行業的健康發展離不開法律法規的約束，而期房在我國社會中扮演著重要角色，要想提高期房轉讓效率，減少期房再轉讓中糾紛發生的頻率，就必須深化對期房再轉讓的法律研究，這是維護人民生活穩定的內在要求，也是完善社會主義政治體制的必然要求。我國針對期房交易頒布了不少法律法規，期房交易環境也有了很大進步，房地產市場的規范性有了不小的提升，然而期房再轉讓過程中涉及到很多環節，保證期房再轉讓的正確有效需要不斷完善的法律支撐，期房轉讓活動規范化之路任重而道遠。

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