住宅外墻滲漏原因及相應防滲控制技術

■ 董 鴻 Dong Hong

住宅外墻滲漏原因及相應防滲控制技術

■ 董 鴻 Dong Hong

住宅外墻滲漏是住宅工程的通病。文章分析各種滲漏的位置和產生原因，并結合工程實例，從設計階段、施工準備階段和施工階段介紹防滲控制技術和措施，最終達到有效控制外墻滲漏的目標。

住宅；外墻滲漏；原因；防滲控制措施

1 概況

據統計，住宅工程外墻滲漏占用戶物業保修總量約70%，是影響用戶使用及物業價值、破壞室外環境和室內裝飾、污染外立面的重要元兇之一，它是住宅質量通病中的頑疾。雖然許多房地產企業、設計單位、施工單位、監理單位在各個環節將其作為質量通病的重要分部分項工程來重點控制，但真正令用戶滿意的工程案例不多。筆者通過20多年的工程實踐，將住宅工程外墻滲漏原因及相應的防滲漏技術進行歸納總結，供大家參考。

2 外墻滲漏部位及產生原因

2.1 頂層圈梁下與填充墻之間滲漏

此類案例大部分出現在多層和高層的平屋面上。產生滲漏的主要原因是屋面保溫層設計、施工方法不當，使得屋面鋼筋混凝土結構板阻熱效果差，而頂層圈梁僅按照結構抗震要求配筋。當遇到高溫天氣時，屋面鋼筋混凝土板受熱膨脹，使圈梁與填充墻產生位移差，從而形成剪應力造成裂縫，引起滲漏。

2.2 中間樓層的填充墻與圈梁之間滲漏

（1）在采用框架和剪力墻結構時，由于填充墻砌筑至鋼筋混凝土圈梁下未按構造要求預留60mm后澆帶，或雖然預留了但僅用普通水泥砂漿或細石混凝土作1～2次封堵。由于封堵材料性能具有干收縮性，封堵干燥后便會形成細裂縫。當外墻粉刷和保溫層出現有裂縫時，即會形成滲漏。

（2）在采用磚混結構時，該類墻體為先砌墻后制模澆筑鋼筋混凝土圈梁，當墻體砌筑完成而木工在拼裝圈梁模板時，由于預留孔內水泥砂漿較多或尺寸偏小，木工強行將托模的木條或鋼筋敲入墻體，使圈梁下的磚松動而形成裂縫。當外墻粉刷和保溫層出現裂縫時，即會形成滲漏。

2.3 墻體中間部位滲漏

（1）當墻體為鋼筋混凝土剪力墻時，若鋼筋混凝土澆搗不密實或墻體預留穿墻制模螺孔，外挑腳手架型鋼托架的孔洞等封堵不密實或僅采用細石混泥土或水泥砂漿封堵，由于這兩種材料具有干縮性，待干燥后即會收縮形成細裂縫引起滲漏。

（2）當墻體為水泥磚或砌塊時，若砌筑砂漿未滿縫、勾縫不均勻飽滿，或未按每天砌筑高度≤1.4m的砌筑工藝要求，則墻體下層部分砂漿未達到抗壓強度時，由于墻體自重產生的向下壓力而造成了砌塊或磚的豎向裂縫，從而產生滲漏。

（3）當墻體砌筑主材的骨料選用煤渣或石屑時，由于上述砌塊或磚的自然收縮率達到0.05%～0.1%，施工人員未按規定技術要求操作，在未達到出爐養護時間就施工了，造成砌筑或砌筑粉刷完成后，砌筑主材收縮而形成水平或豎向裂縫，從而產生滲漏。

2.4 窗臺下墻體滲漏

（1）在安裝窗框的金屬連接件時，需要在窗框的四邊打沖擊鉆或射釘。當窗臺下材料是磚或砌塊時，沖擊鉆和射釘產生的振動或沖擊會將窗臺下砌筑好的磚或砌塊振松形成裂縫。等窗框安裝好再進行粉刷工程，由于外墻及窗臺的粉刷材料具有干縮性，即會產生裂縫（有些細小裂縫目測很難分辨），造成滲漏。

（2）窗框與窗臺之間硅膠封堵不密實、發泡劑也未打不密實，或在發泡劑干燥后用刀割去多余部分而致其呈開孔狀態，形成滲漏。

2.5 底層南面最兩端或中間單元窗的左右下角滲漏

（1）底層最兩端的窗角出現滲漏，與其相對應的外墻左右窗角會出現正八字或反八字裂縫。此類裂縫是由于房屋出現了不均勻沉降，造成墻體變形而產生拉應力拉開墻體，從而產生裂縫。

（2）底層中間單元的窗角出現滲漏，與其相對應的外墻左右窗角出現正八字或反八字裂縫。此類裂縫是由于房屋中部的沉降大于兩端的沉降，造成中部區域墻體差異性下沉而產生拉應力拉開墻體，從而產生裂縫。

3 相應的防滲控制措施

3.1 設計階段的防滲控制措施

3.1.1 建筑設計階段

（1）控制建筑物總長度。

（2）合理設置變形縫，當兩個單元建筑層數有突變時，合理設置沉降縫。

（3）外墻屋面保溫層要選擇保溫性能好、質量穩定、吸水率低、溫差膨脹率滿足規范的保溫材料。

（4）在剪力墻結構的陽臺、門窗洞口邊，盡量避免采用小于300的填充墻，如果必須采用，則應當采用素混凝土與結構一起澆筑。

（5）外墻砌筑主材慎用吸水率大、收縮率大、大空心的砌筑材料（如蒸壓加氣混凝土砌塊、混凝土大三孔砌塊等），宜采用循環環保淤泥黏土燒結多孔磚或水泥多孔磚。

3.1.2 結構設計階段

（1）嚴格控制房屋總沉降量及差異沉降量。

（2）在外墻窗洞下采用C20以上、高度120mm（窗臺外側低20mm）的鋼筋混凝土梁，內配2φ12，分布筋φ8@200；若門窗洞兩端為砌體材料時，應伸入墻體150mm；窗臺梁要先伸入墻體后再進行上部砌筑。

（3）要注明一結構與二結構之間的拉結筋位置、數量和連接方式。

（4）當采用平屋面時，屋面圈梁尺寸及配筋應加強，以抵抗屋面溫差引起的溫度應力造成外墻與圈梁差異變形，以免引起開裂。

3.2 施工準備階段的防滲控制措施

（1）認真審閱施工圖，特別關注上述設計措施在施工詳圖中設計是否到位。

（2）采購砌筑材料時，優選管理規范、技術先進和配有省市級《產品技術規程》的生產廠家，選用材料收縮值小、膨脹系數小、質量穩定的砌筑材料。

（3）嚴格按照《產品技術規程》要求，控制好出廠至施工前的養護時間，現場養護條件亦應滿足《產品技術規程》要求。

3.3 施工階段的防滲控制措施

（1）砌筑前，應嚴格檢查落實一結構預留的拉結筋位置、鋼筋規格，以及鋼筋末端是否達到90°彎鉤，拉結筋位置要與砌筑材料的縫隙對應。

（2）砌筑材料按《產品技術規程》嚴格控制含水率。（3）砌筑時，正手墻為迎水面。

（4）應按規定控制鋪漿長度，每次鋪漿長度應≤800mm；砌筑砂漿飽滿度應＞90%。

（5）門窗洞口下的鋼筋混凝土梁應先砌筑下面墻體后再澆混凝土，并要振搗密實。

（6）應控制每天的砌筑高度，

每天控制在1.4m以內，應避免在大風大雨天和氣溫在3℃以下時施工。

（7）墻砌筑至鋼筋混凝土梁下應預留60～80mm，夏季15d、冬季25d以后用微膨脹細石混凝土分2次嵌填密實，兩次填縫時間間隔應＞7d。

（8）外墻二結構完成后應確保自然養護時間，夏

4 工程案例

中星馨恒苑（原閘北456街坊）位于江場西路高平路口，總建筑面積126 020m2，住宅層數8～18層，住戶950戶，容積率1.58（圖1）。項目于2011年10月開工，2014年11月竣工交付。住宅結構類型為短肢剪力墻與異型框架結合，內墻采用蒸壓加氣混凝土砌塊，外墻采用混凝土多孔磚。經集團公司論證及審核，外墻保溫采用“輕質砂漿內外組合保溫系統”，外墻施工防滲技術采用上述系列防控措施技術。

輕質砂漿內外組合保溫系統的外側由水泥輕質砂漿保溫層、水泥護面膠和耐堿纖維網格布組成，該保溫層和護面層吸水率低、膨脹系數極小，保溫層內配有憎水添加劑，以達到在墻體自防滲功能前提下再穿上防水衣的雙防功效。據現場目測，該樓盤交付至今，外墻無空鼓開裂現象，物業也未收到任何開裂滲漏的報修單。

5 結語

住宅工程外墻滲漏的防控是房地產工程管理的特點和難點，是用戶投訴的熱點，也是我們專業管理技術人員管理的重點。只要我們認真觀察、分析滲漏原理，系統并有針對性地尋找根治措施——封堵滲漏源頭，隔斷滲漏路徑，滅掉滲漏源尾，那么外墻滲漏自然就可以得到有效控制。

Reasons of Outer Wall Leakage and Corresponding Leakage Proof Technology

Outer wall leakage is a common problem of residential engineering. This paper analyzed positions and causes of all kinds of leakage and introduced leakage control technology and measures from design, construction preparation to construction for fi nally realizing the goal of effective control of outer wall leakage.

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2017-03-09）

董鴻，上海中星（集團）有限公司副總經理，工程師。