新科技住宅
——BRANZ CITY品川勝島

■ 郭俊倩 Guo Junqian

新科技住宅
——BRANZ CITY品川勝島

■ 郭俊倩 Guo Junqian

以東京“BRANZ CITY品川勝島”住宅為案例，介紹日本新住宅中人性化的設計、新科技產品的應用及共享設施的特別設置。

人性化；新科技住宅；共享

繼2008年初短期居住后（當時調研成文《東京赤羽臺新住宅》）[1]，筆者于2017年初再赴東京半月，借住于親戚家購買的新居勝島地塊的BRANZ CITY品川勝島公寓中。公寓所在的品川區，位于東京都南部，是都內23區中近期開發度較高的城區。因緊鄰羽田機場和東京灣，區內河道發達，原先規劃功能以倉儲業為主。近年來，越來越多的房產開發企業注意到了這片自然條件優渥、環境優美、交通便利的區域，大量中高端的住宅在此拔地而起。房價在東京都內僅次于千代田區、新宿區和港區。這次小住的經歷，讓筆者體會到日本住宅細致入微的人性化設計，以及飛速發展的科學技術對日本住宅設計的滲透、影響。

1 住宅概況

BRANZ CITY品川勝島公寓，位于品川區勝島一丁目。公寓東側為京濱運河與濱松町至羽田機場的單軌電車高架線（圖1），隔著京濱運河與八潮團地（團地是由都政府或政府控股的企業UR都市機構投資興建的大型住宅社區，一般為商業、醫療、教育、養老等設施配套較齊全的成熟社區）相望，西鄰首都高速1號羽田線（高架道路），南向為大井競馬場職工住宅及勝島倉庫區，北面為勝島雨水處理所及勝島運河。

圖1 BRANZ CITY品川勝島與緊鄰公寓的羽田機場高架線

公寓大樓建成于2015年9月，性質屬于共同住宅（主要用于公開售賣的多單位住宅公寓樓或小區），開發商為東急不動產株式會社（該公司旗下的BRANZ CITY已經成為日本知名的優質高端住宅品牌，住宅產品售價大多高于同地段住宅市場均價），建筑設計事務所為日建ハゥジンゲシステム株式會社。總建筑面積36 362.88m2，用地面積7 957.66m2，底層占地面積3 189.24m2，建筑總高度58.25m，地上18層，地下1層，住宅單位總數356個，汽車車位114個（包含2個無障礙車位），摩托車車位16個，非機動車車位720個。住宅的售價在3 800～6 000萬日元之間（折合人民幣約231～366萬元），已經全部售罄。

BRANZ CITY品川勝島公寓由12開間的東棟與9開間的西棟組成，建筑底層兩棟樓通過大堂相連為一體，2層、3層、18層由連廊連接。建筑主體退讓地塊人行道外緣23m，只有底層大堂、雨棚及水景向街沿伸出，將住宅底層前方地塊分割為對外開放的西區與有樹籬及格柵圍墻相對私密的東區：西區通過鋪地、植栽、燈光設計，構成一片景觀廣場；東區局部為大樓的共享客廳，其余為共享客廳的室外庭院（圖2）。

建筑首層主要功能有門廳、大堂、物業接待臺及管理用房、共享客廳、共享圖書館、公用衛生間、信報間、小型超市、垃圾房、室內機械式停車庫、室內自行車停車庫。大堂上部的西棟2層有一間親子活動室，除此之外，2～18層均為住宅單位。每單位面積由71.01～90.23m2（戶內墻中-中面積，不含公用部位及陽臺）不等，主力戶型為71.01～77.13m2的3LDK（3房2廳1衛1廚，典型戶型平面見圖3），兩棟樓的端頭均為85.80m2及90.23m2的4LDK（4房2廳1衛1廚）大戶型。因為日本住宅基本都是一對夫妻及其孩子居住，長輩不同住，而孩子一旦到了18歲成年就會搬出另住，所以家庭人口較少。公寓住宅中最受歡迎的是60～70m2的2房2廳1廚1衛或3房2廳1廚1衛。100m2以上的住宅對他們來說相當奢侈，普通百姓不會選擇。因為浴室、洗面室、座便器間通常各自獨立成室，使用時互不干擾，所以住宅單位普遍都采用1衛設計。

建筑南立面主要采用了米白色墻面磚，層間局部使用白色涂料，陽臺頂部為黑色涂料，大面積的陽臺玻璃欄板顏色由低樓層至中高樓層，由濃乳白過渡至透明，立面簡潔，線條挺括（圖4）。室內公共場所大多采用暖色墻磚、地磚和木質裝修，帶給居民溫馨舒適的感覺。

2 戶內設施

圖2 公寓底層及總體布局圖

圖3 典型房型圖（74.2m2）

圖4 簡潔挺括的立面

日本住宅交付時均為全裝修房，BRANZ CITY品川勝島公寓提供兩種色系的裝修套餐：MUJI風格的淡木色系和優雅持重的深木色系，地面、壁紙、固定家具、料理臺的材質顏色根據色系不同有不同搭配，如在裝修工程開工前購房即可自選，所有裝修費用包含在房價中。

地暖（一般并非全屋鋪設，而只鋪設于起居室）、可調節式房間通風換氣口、干衣功能浴室、循環加熱浴缸、出水量及水溫可恒定的花灑、衛洗麗坐便蓋、超低音脫排油煙機、帶雙面烤箱的多功能爐灶、餐具消毒柜、排水口帶粉碎廚房下水垃圾功能的水槽、自來水和凈水可隨意切換的廚房節水型龍頭、隱形紗門紗窗、防風衣架（衣架安裝于低處，可以有效保持建筑立面的整體美觀）（圖5）等一些實用的設備已經成為目前日本新建公寓的標配。浴室的地漏和洗面臺的下水都安裝功能強大的毛發收集器（上另有蓋板，被水流沖進來的毛發會在此匯集，自動團成一個毛球，只需要定期拿掉就可以了，非常方便）（圖6），小小的裝置卻能大大減少主婦的工作量。所有的壁櫥、鞋柜、廚房櫥柜、洗面臺柜和鏡柜（圖7）等固定家具都安裝到位，一般家庭配置簡單家具即可入住。

因公寓地塊東西兩側分別緊鄰單軌電車高架（平均每5min就有一班列車呼嘯而過）和機動車川流不息的高架道路，均產生大量噪聲，住戶窗戶的隔音非常重要。設計師劃分了不同的噪聲影響區域，356個單位共采用了4種不同厚度的玻璃，結合精密的窗框隔聲、節能設計，住戶相對安靜的居住環境得到保障。

此次最令筆者感興趣的設備是號稱世界第一的東京煤氣公司（Tokyo Gas Co.,Ltd.）與松下公司(Panasonic Corporation)聯合研發的——Ene-Farm，這是一臺將家用煤氣熱水器與發電機結合的設備。當室內有人在浴室、洗面臺或廚房水槽這三處中任一處使用熱水（煤氣熱水器）時， 安裝于室外設備間的“Ene-Farm”同時啟動，將熱能轉化為電能，供應給當時家庭中開啟的電器使用。在浴室、洗面室和廚房都安裝了“Ene-Farm”的監控器（圖8），住戶可隨時查看家中的用電情況和“Ene-Farm”的發電數值。如圖8所示：監控器上藍色區域中間數值為家中目前用電量，右上角數值為外網供電量，左上角數值為“Ene-Farm”的自發電量。當家中使用電量與自發電量相同時，監控器的“電力自給率”將點亮5片綠葉。此設備是2011年3月的東日本大地震后，為應對供電緊張的狀況在短短兩年內研發成功并投產的。2014年4月1日起，逐步在新建的住宅樓宇中推廣普及，當年5月底，“Ene-Farm”安裝使用的數量就已達到4.2萬臺，并將于2030年，實現530萬臺的安裝使用目標。為鼓勵居民使用，在推廣初期，提供給安裝使用此設備的家庭每戶30萬日元的補貼，目前，這個補貼額下降為7萬日元。安裝此設備會稍稍增加每戶室外設備間的面積（尺寸約為1.6m×0.95m，容納了強電、弱電、煤氣、給排水、“Ene-Farm”等所有的設備）（圖9），但不影響住宅售賣面積。

圖5 陽臺上的防風衣架

圖6 浴室地漏

圖7 簡潔實用的洗面臺和鏡柜

圖8 安裝于室內的“Ene-Farm”的監控器

根據東京煤氣公司提供的數據，使用此設備后，平均每戶家庭會降低37%的耗電量和49%的CO2排放量，每年減少48 000日元的電費支出（大約占一個家庭年電費的21%），并減少1.2t CO2排放量。東京煤氣公司承諾對此設備提供10年的安心保障，10年內定期檢驗，并免費修理和更換消耗品。10年后會收取修理和更換零件的成本費。

同時，HEMS/MEMS系統（電量監控器和遠程電量監控軟件）的使用，可以使用戶時刻清晰地了解到自家的電力負荷情況，主動介入，節約電器使用。根據測算，運用該系統后，居民每年耗電量下降9.3%，1年可以節約電費10 960日元。

3 公共設施：

在公共區域，BRANZ CITY品川勝島公寓也采用了不少新的設計。

圖9 室外的設備間

3.1 共享空間的設置

圖10 共享圖書館隔著室外水景與大堂相望

圖11 共享圖書館內景

大樓底層有共享圖書館和共享客廳，2層有親子活動室。共享圖書館隔著室外水景與大堂相望（圖10），從大堂一側的通道可達。圖書館內，書架上放置了可隨意取閱的書籍（圖11），沙發座和休閑椅可隨意入座。通過共享圖書館一側的感應移門可至共享客廳，廳內設有供簡單清洗和加熱餐食的料理臺、8人座的長餐臺（圖12）、休閑椅和休閑長榻。與共享圖書館一樣，陽光和四周的景色透過全落地玻璃窗被引入室內（圖13），構成安寧美好的畫面。共享客廳盡端玻璃門外是室外庭院，除了綠植，還錯落有致地布置了幾組休閑桌椅。以上這組共享空間是可以一并被大樓住戶包場租用的，每次3h起租，租金1 000日元/h（僅相當于人民幣61元）。在休假日，此處包場出租率較高，住戶喜歡在這里搞簡單的派對、冷餐會等等。沒有被包場時，這組空間完全免費向大樓居民開放。2層的親子活動室全年無休，每天的9∶00～18∶00供0歲至小學生免費使用，設有獨立的哺乳室、衛生間，有供嬰兒使用的嬰兒床、嬰兒學步車、學步娃娃活動的軟墊區域，有供幼兒使用的滑梯、木馬、積木、玩具、繪本，有供小學生閱覽的各類書刊（圖14），有供家長休息的軟椅，可謂設計得無微不至。家有小寶寶的大樓居民都喜歡帶孩子在這個區域活動、交流，小學生可以在沒有家長監護的情況下使用該區域（圖15）。燈具、空調、空氣凈化器等設備都由使用者自己控制開啟關閉，玩具、書刊等使用后大家也會自覺整理，物歸原處。物業每天會有專門的人員負責清潔消毒以上共享區域。底樓還設置了小型超市和自助售賣機。另外，在東棟的底樓電梯間外，有一處用豎向裝飾格柵隔離出的相對獨立的特別區域，叫做閑置物品分享臺（圖16）：大樓住戶在向物業提出申請獲得批準后，可以在此處放置家中全新但閑置的物品，供其他居民免費獲取，物品獲得者無需任何手續。據介紹，一般都是有一定價值、家庭用得到的物品，比如嬰兒用品等等。

圖12 共享客廳中的長餐臺

圖13 陽光和景色被引入共享客廳內

圖14 親子活動室內景

圖15 在親子活動室中自由玩耍的兒童

3.2 太陽能發電的利用

BRANZ CITY品川勝島公寓大樓屋頂安裝了太陽能采光板，其年發電量中約20kW的電量用于公用部位的空調、照明、機械式停車庫、停電時使用的應急插座、應急電梯等；10kW的電量充入蓄電池機，用于電動汽車充電。利用太陽能發電使大樓公共部位的年耗電量削減約8.6%。

3.3 電梯人性化設施的使用

底樓每部電梯門側都安裝小型監視器屏，可以觀察到電梯內的情況：如電梯內無人，等候者可以直接等候在電梯門前，快速進入。另外，電梯內有一個特別的“PET”鍵：住戶如果攜帶寵物同時搭乘電梯，必須按下這個鍵，其他樓層等候電梯者中如有孩童或害怕小動物的人士，可以選擇不搭乘這部電梯。

3.4 特別的措施

圖16 閑置物品分享臺

BRANZ CITY品川勝島公寓擁有2部共享轎車和9輛共享輕型電動單車。以1個月機動車行駛180km測算，一輛私家車每月費用在74 190日元左右（僅含停車費、保險費、稅金等，不含汽油費），而租用共享轎車，費用僅為7 200日元（時租費和行駛里程費），大大節省了住戶的用車開支，一些不是經常以車代步的住戶不必特地購車，可以使用共享汽車的出行方式。費用比在租車行租車要便宜許多，而且取車還車都在自己家樓下完成，頗為便利。共享電動單車的使用更是完全免費，住戶在底樓信報間邊的自助終端機上，通過掃描自己家鑰匙柄內部的芯片，并在觸摸屏上進行簡單操作，就可以完成單車鑰匙及電瓶的借取與歸還，取車點在大樓自行車庫中，每把鑰匙對應借1輛單車，每戶3把鑰匙可同時借用3輛單車同時出行，每次使用時限為3h。因采用了輕型的電動自行車，力量較小的女性使用起來都毫不費力。附近橋梁較多，一般自行車上橋會比較吃力，而使用電動車就相當輕松了。這9輛電動單車的借用率很高。與國內目前正蓬勃發展的共享單車最大的不同是，小區自有的共享單車免費，方便使用和管理。有共享轎車和共享電動單車這兩項措施，居民可以節約購車、停車、養車的費用，物業人員也不必為業主迅猛增長的停車需求發愁，實現了雙贏的局面。

4 結語

從建造于20世紀90年代的瑞江都民住宅[2]到2006年落成的“Nouvelle赤羽臺一期”，BRANZ CITY品川勝島公寓是筆者居住過的第3處東京住宅。可以明顯體會到，日本住宅人性化的設計與管理舉措越來越多，科學技術的含量也越來越高，真可謂與時俱進，值得我們國內的住宅開發商、設計師和物業管理人員們不斷借鑒與學習。

[1]郭俊倩.東京赤羽臺新住宅[J].住宅科技,2008(11):57-60.

[2]郭 俊 倩 .日 本 東 京 都 都 民 住 宅[J].住 宅 科技,2005(4):43-46.

New Technology Residence --BRANZ CITY

With the residence of "BRANZ CITY" in Tokyo as case, this paper introduced humanized design, application of new S&T products and special setting of shared facilities in Japan's new residences.

humanization, residences with new S&T, sharing

2017-02-22）

郭俊倩，華東建筑設計研究院有限公司高級工程師。