淺談房源核驗和房屋狀況說明書

陸曉平

隨著城鎮化不斷推進和房地產行業的發展，存量房交易在房地產市場交易中的占比不斷提高。因其具有交易流程長、專業性強、信息不對稱等特點，增加了存量房交易安全的不穩定因素。一直以來，各級房屋交易管理部門通過制度建設、系統建設和操作規范等方面來保障存量房交易安全，維護交易當事人合法權益。如積極推行存量房網上備案制度，規避“一房多賣”等交易風險的發生。近期出臺的《住房城鄉建設部等部門關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（建房〔2016〕168號）文件，也旨在加強房地產中介管理，促進行業健康發展，進一步保障存量房交易安全。

由于交易房屋信息的真實性、及時性和查詢便利性得不到有效保證，交易當事人權益受損的案例時有發生，存量房交易管理工作中仍有許多亟待完善的地方。筆者從工作實踐出發，建議房產交易管理部門可在存量房交易中嵌入進行房源核驗、編制房屋狀況說明書兩個環節，借助政府公信力和信息優勢，利用“互聯網+”思維，確保交易當事人能夠得到真實的房屋信息、真實的交易信息，從而保障存量房交易安全。

一、進行房源核驗，確保房源信息和交易信息的真實性

目前，多數地方的存量房交易合同網簽系統中具備房源核驗的功能，但這只是系統中的內部功能，屬于系統流程的一個環節，意向購房人是無法查驗的，這就無法從源頭上遏制房地產中介發布虛假房源以及對購房人隱瞞房源不利情況等現象的發生。針對上述弊端，北京等城市率先推行了房源核驗制度。筆者在學習了相關制度后，結合本地實際，對房源核驗的流程提出以下設想：

房地產中介接受產權人委托后，應當使用存量房交易合同網簽系統進行房源核驗，主要是核驗有沒有查封、異議登記、是否已經有網簽合同等限制交易的情形，符合相關條件的，系統生成唯一的核驗編碼。房地產中介在媒體或門店等場合發布房源信息時，必須在該房源的信息中明顯標識其核驗編碼。意向購房人看到房源時，可在指定的網站輸入房源核驗編碼查詢，系統返回最新的房源信息和最新的交易信息。最新的房源信息包括小區名稱、建筑面積、樓層、建筑年代、用途、是否查封、是否抵押等；最新的交易信息包括代理的房地產中介、是否已經備案買賣合同等。

房源核驗編碼較好地解決了房屋交易管理部門在保障產權人隱私的前提下如何向意向購房人提供房產信息和交易信息的難點，將房屋交易管理部門掌握的房源信息和交易信息為公眾提供查詢渠道，更有效地保障交易安全。

二、編制房屋狀況說明書，確保房源描述真實性

《房地產經紀管理辦法》第二十二條規定，房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務的，應當編制房屋狀況說明書。《住房城鄉建設部等部門關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（建房〔2016〕168號）中進一步明確了房屋狀況說明書的主要內容：房源信息核驗情況、房地產中介服務合同編號、房屋座落、面積、產權狀況、掛牌價格、物業服務費、房屋圖片等。

在房屋狀況說明書的使用規范上，主要是緊扣三個環節：

一是房地產中介在接待意向購房人時，應出具房屋狀況說明書，便于意向購房人檢驗房屋的情況是否發布屬實。

二是在簽訂房屋買賣合同之前，如果房屋狀況有相關變化的，房地產中介應當編制最新的房屋狀況說明書。

三是房屋狀況說明書應作為房地產中介的檔案資料或房屋買賣合同的附件，與其他交易資料一起留存備查。房地產中介通過系統查詢、實地查看、詢問等方式獲取相關信息并編制房屋狀況說明書，委托人應簽字確認后，房地產中介方可發布房源信息，這就減少了房地產中介發布房源時的虛假委托、虛假房源描述、虛假價格、虛假房源圖片等情況發生。

房地產中介通過系統查詢、實地查看、詢問等方式獲取相關信息并編制房屋狀況說明書，委托人應簽字確認后，房地產中介方可發布房源信息，減少了房地產中介發布房源時的虛假委托、虛假房源描述、虛假價格、虛假房源圖片等情況發生。

三、房源核驗和房屋狀況說明書的異同

房源核驗和房屋狀況說明書都具備向意向購房人提供房屋狀況的功能，不同之處主要是三點：

1.內容不同

房源核驗主要是房屋的權屬信息和交易狀況，即房屋交易管理部門能夠掌握的信息；房屋狀況說明書加入了由權利人了解、房地產中介核查的其他信息，如：物業服務費、房屋圖片、是否出租、可交付時間等信息。

2.內容提供者不同

房源核驗是交易管理部門以政府公信力和信息優勢為基礎，及時高效地為意向購房人提供房屋信息和交易信息；房屋狀況說明書是權利人真實反映，房地產中介盡職調查后向意向購房人提供的房屋信息。

3.信息載體不同

房源核驗是利用了“互聯網+”的載體，向非特定人群提供電子信息，重點是保護權利人隱私、信息動態實時更新、獲取方式便捷；房屋狀況說明書是以書面的形式，經由相關房地產中介和權利人蓋章和簽字后向特定人群提供的，重點是可形成紙質檔案留存備查。

四、交易管理中如何強化房源核驗和房屋狀況說明書功能

1.完善制度建設

房屋交易管理部門通過制度設計和法規建設等途徑，強化房源核驗和房屋狀況說明書的功能和法律效用。通過明確房源核驗和房屋狀況說明書在交易過程中的地位和操作規范，明確與不動產登記部門的房屋權屬信息和交易信息的互通共享機制，明確房地產中介在房源核驗、房源發布和房屋狀況說明書等方面的違規情形，明確當事人投訴渠道和對違規房地產中介處罰規定的內容，充分發揮房源核驗和房屋狀況說明書在房屋交易過程中的作用。

2.完善系統功能，規范格式文本

房屋交易管理部門要完善存量房交易合同網簽系統中房源自動核驗功能，要做到相關房地產中介可以自主使用系統進行房源核驗并返回核驗編碼。完善的系統支撐，可以減少當事人或房地產中介往返奔波之苦，也能減輕交易管理部門窗口工作壓力。

房屋交易管理部門還要統一制定房屋狀況說明書的格式，規范房地產中介編制要求和檔案管理等時限要求。

3.加強宣傳引導和監督處罰

房源核驗和房屋狀況說明書本質上是為購房人提供了對意向房源的驗證渠道，為監督房地產中介提供手段。要充分發揮作用，就必須加強宣傳，引導使用。一是利用報紙、互聯網等媒體平臺宣傳房源核驗和房屋狀況說明書的作用和操作規范；二是通過培訓等方式引導房地產中介規范其各項經紀行為；三是采取抽查、投訴處理等方式強化事中事后監督管理。