不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測(cè)繪面臨的問題及對(duì)策

何善國(guó)

一、房產(chǎn)測(cè)繪概述

1.房產(chǎn)測(cè)繪的產(chǎn)生與發(fā)展

隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，各地由于房產(chǎn)面積糾紛不斷出現(xiàn)，對(duì)房產(chǎn)面積的測(cè)算提出更高的要求，房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)得到更快的發(fā)展。1995年，針對(duì)當(dāng)時(shí)商品房銷售中的面積計(jì)算和公用面積分?jǐn)傊写嬖诘膯栴}，建設(shè)部下發(fā)了《商品房銷售面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)傄?guī)則》（建住房〔1995〕517號(hào)），及時(shí)規(guī)范了相關(guān)問題的操作處理，維護(hù)了房產(chǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和社會(huì)穩(wěn)定。2000年，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒布了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，建設(shè)部、國(guó)家測(cè)繪局聯(lián)合制定了《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》。經(jīng)過多年的快速發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪工作在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用日益重要，全國(guó)各地城市已擁有較高技術(shù)素質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員和先進(jìn)的測(cè)繪儀器設(shè)備，房產(chǎn)測(cè)繪正在走入法制化、專業(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的軌道。特別是注冊(cè)測(cè)繪師制度的實(shí)施，將給房產(chǎn)測(cè)繪工作帶來(lái)質(zhì)的變化和新的飛躍。

2.房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪分為地籍測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪、行政區(qū)域界線測(cè)繪、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)理四個(gè)子項(xiàng)。房產(chǎn)測(cè)繪是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的重要組成部分，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)和城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測(cè)繪主要工作是確定房屋的位置、界線、質(zhì)量、數(shù)量、屬性和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來(lái)。基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等，提供的成果內(nèi)容由房產(chǎn)簿冊(cè)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集三部分組成。

3.房產(chǎn)測(cè)繪適用的標(biāo)準(zhǔn)

目前房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000），根據(jù)工作需要，湖南省建設(shè)廳出臺(tái)了《湖南省房產(chǎn)面積測(cè)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，以解決各地州市對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》理解不一致的情況。

4.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪提出了新的要求

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是指全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)、信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。其中，建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信息管理平臺(tái)，使得不動(dòng)產(chǎn)的登記、審批、交易信息在各個(gè)部門之間統(tǒng)一共享，提高不動(dòng)產(chǎn)信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率，降低不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的重復(fù)率，是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的重點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作的主要內(nèi)容包括控制測(cè)量、界址測(cè)量、宗地（海）圖和分戶房產(chǎn)圖的測(cè)繪、面積計(jì)算、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告的撰寫等。

二、房產(chǎn)測(cè)繪面臨的問題

1.房產(chǎn)測(cè)繪、面積管理

各地的房產(chǎn)測(cè)繪大多為住建（房產(chǎn)管理）部門的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，主要為房產(chǎn)管理服務(wù)。房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪分為預(yù)測(cè)繪、實(shí)測(cè)繪（竣工測(cè)繪）。房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪報(bào)告書主要用于在房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理信息平臺(tái)中建立樓盤表，并按照房屋基本單元建立房屋唯一代碼，通過樓盤表對(duì)房屋交易與產(chǎn)權(quán)各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行管理。主要用于辦理商品房預(yù)售許可，可以對(duì)商品房合同的網(wǎng)簽備案、在建工程和預(yù)購(gòu)商品房抵押管理、商品房預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行有效的管理。實(shí)測(cè)繪（竣工測(cè)繪）是建設(shè)工程項(xiàng)目完工后，在交付使用前，由有資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，生成房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪報(bào)告，由房產(chǎn)管理部門將預(yù)測(cè)繪數(shù)據(jù)和實(shí)測(cè)繪數(shù)據(jù)對(duì)接，并將有關(guān)信息關(guān)聯(lián)到樓盤表中。房產(chǎn)測(cè)繪的主要程序和依據(jù)有：

（1）采集規(guī)劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質(zhì)等信息；

（2）根據(jù)《房屋代碼編碼標(biāo)準(zhǔn)》（JCJ/T246-2012）編制房屋代碼；

（3）根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）按預(yù)測(cè)繪、實(shí)測(cè)繪要求，測(cè)算分?jǐn)偢鳟a(chǎn)權(quán)單元的面積；

（4）形成房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪（實(shí)測(cè)繪）成果報(bào)告。

當(dāng)事人提交房產(chǎn)測(cè)繪成果資料后，由管理部門對(duì)符合規(guī)劃、房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理規(guī)定的房產(chǎn)測(cè)繪成果資料予以備案，并將經(jīng)過備案的房產(chǎn)測(cè)繪成果的書面資料和電子數(shù)據(jù)資料歸檔、入庫(kù)。

2.不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作的主要內(nèi)容包括控制測(cè)量、界址測(cè)量、宗地（海）圖和分戶房產(chǎn)圖的測(cè)繪、面積計(jì)算、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告的撰寫等。主要技術(shù)依據(jù)有：地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T 1001）、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 （GB/ T17986.1）。其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)還包括《中華人民共和國(guó)行政區(qū)劃代碼》（GB/T 2260）、《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T 7027）、《標(biāo)準(zhǔn)編寫規(guī)則第3部分：信息分類編碼》（GB/T 20001.3）、《房屋代碼編碼標(biāo)準(zhǔn)》 （JGJ/T 246）等。形成的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告涵蓋了土地、房屋等方面的內(nèi)容，對(duì)于建筑物類的不動(dòng)產(chǎn)，是綜合了地籍測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪等方面的測(cè)量報(bào)告書，主要為土地管理、房產(chǎn)管理以及不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。

3.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后的變化

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，作為與普通百姓日常生活聯(lián)系最為緊密的房地產(chǎn)登記，原來(lái)由住建（房產(chǎn)管理）部門、國(guó)土部門分別辦理房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證。根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記。即原來(lái)由房產(chǎn)管理部門辦理的交易登記一體化流程被劃分成交易、登記兩塊，分別由不同的部門辦理。房產(chǎn)測(cè)繪成果資料不僅要滿足房產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)管理的需要，同時(shí)也要適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)登記的需要。

三、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后房產(chǎn)測(cè)繪工作的對(duì)策研究

1.認(rèn)真學(xué)習(xí)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)

在目前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記形勢(shì)下，要形成一份多用途的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告用于房產(chǎn)交易管理和不動(dòng)產(chǎn)登記，可以由國(guó)土測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)隊(duì)伍根據(jù)專業(yè)化分工，分別完成地籍測(cè)量、房產(chǎn)測(cè)繪，再整合成不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告，也可以由一個(gè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)獨(dú)自完成一份完整的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告。對(duì)于專業(yè)性的房產(chǎn)測(cè)繪、國(guó)土測(cè)繪機(jī)構(gòu)來(lái)說，需要認(rèn)真學(xué)習(xí)房產(chǎn)測(cè)繪、地籍測(cè)量方面的知識(shí)，全面掌握不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量所需要的技能，以應(yīng)對(duì)房產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記的需要。

2.統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)

按照國(guó)家測(cè)繪管理部門規(guī)定，各地應(yīng)適時(shí)建立與2000國(guó)家大地坐標(biāo)系和1985國(guó)家高程基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換關(guān)系。最終測(cè)量成果須轉(zhuǎn)換到2000國(guó)家大地坐標(biāo)系和1985國(guó)家高程基準(zhǔn)。目前我市的國(guó)土資源、房產(chǎn)、規(guī)劃等專業(yè)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)，均獨(dú)自承擔(dān)所需要的控制測(cè)量、地形圖測(cè)繪等，造成重復(fù)測(cè)繪，浪費(fèi)了大量的人力、物力、財(cái)力資源。房產(chǎn)部門采用的是1954北京坐標(biāo)系，而國(guó)土部門采用的是1980西安坐標(biāo)系且目前已大部分轉(zhuǎn)換為2000國(guó)家大地坐標(biāo)系。為了保證坐標(biāo)系統(tǒng)的統(tǒng)一，需要將房產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換到2000國(guó)家大地坐標(biāo)系，以便房產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的測(cè)繪數(shù)據(jù)統(tǒng)一。

3.建立測(cè)繪地理信息數(shù)據(jù)庫(kù)

根據(jù)《湖南省國(guó)土資源“十三五”發(fā)展規(guī)劃綱要》，要建立完善地理空間信息數(shù)據(jù)交換共享平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不同部門之間多源異構(gòu)數(shù)據(jù)的交換共享，加快自然資源與空間地理基礎(chǔ)信息庫(kù)和國(guó)土資源數(shù)據(jù)云平臺(tái)建設(shè)。我市已經(jīng)對(duì)于加強(qiáng)測(cè)繪地理信息工作達(dá)成一致，由市測(cè)繪管理部門負(fù)責(zé)建立測(cè)繪地理信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理和維護(hù)，實(shí)現(xiàn)測(cè)繪地理信息數(shù)據(jù)共享。各測(cè)繪機(jī)構(gòu)共享測(cè)繪成果，利用測(cè)繪數(shù)據(jù)“云平臺(tái)”，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可以互相利用，避免重復(fù)測(cè)繪。

4.測(cè)繪成果整合利用，全面適應(yīng)房產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的需要

根據(jù)《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》，測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)在采集規(guī)范劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質(zhì)等信息后，根據(jù)《房屋代碼編碼規(guī)則》（JCJ/T246-2012）、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）形成房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪成果報(bào)告。房產(chǎn)測(cè)繪成果實(shí)行備案管理，只有經(jīng)過備案的房產(chǎn)測(cè)繪成果信息才能記載至樓盤表中。房產(chǎn)測(cè)繪成果資料包括書面資料和電子數(shù)據(jù)資料。房產(chǎn)測(cè)繪成果資料內(nèi)容和形式，應(yīng)符合房產(chǎn)管理部門備案要求。房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性負(fù)責(zé)。

5.加強(qiáng)控制測(cè)量、界址測(cè)量、其他要素測(cè)量等工作，從單一房產(chǎn)測(cè)繪向全面不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪轉(zhuǎn)變

根據(jù)《測(cè)繪資質(zhì)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪包括地籍測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪、行政區(qū)域界線測(cè)繪、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)理四個(gè)子項(xiàng)。由于不動(dòng)產(chǎn)登記需要土地、房屋、界址等各方面的要素。因此，服務(wù)于房產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記的測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)成為“全能型”選手，滿足各方面的需求。

6.做好房屋代碼與不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的編制工作

2012年，住建部頒布了《房屋代碼編碼標(biāo)準(zhǔn)》（JCJ/T246-2012），國(guó)土資源部頒布了《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T 1001）?！斗课荽a編碼標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：房屋登記單元代碼由26位阿拉伯?dāng)?shù)字組成，前25位為本體碼，其中行政區(qū)劃代碼為9位，基本單元代碼由12位基本單元幢代碼和4位戶代碼組成，最后一位為識(shí)別碼?！恫粍?dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》則依據(jù)《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T 7027）、《地籍調(diào)查規(guī)程》，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)，由宗地（宗海）代碼與定著物代碼構(gòu)成。為滿足房產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記等各方面的需要，房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)出具適合房產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告書。

7.圖幅號(hào)與宗地代碼宜暫時(shí)并存

鑒于房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期以來(lái)使用的是圖幅號(hào)、丘號(hào)、幢號(hào)來(lái)確定房屋的唯一性，目前我市稅務(wù)部門征收契稅、個(gè)人所得稅等稅種確定基準(zhǔn)價(jià)的參考數(shù)據(jù)均關(guān)聯(lián)到圖幅號(hào)、丘號(hào)、幢號(hào)，尚未建立與宗地代碼與定著物代碼相關(guān)聯(lián)的的稅務(wù)征收評(píng)估系統(tǒng)。因此，房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪報(bào)告書除生成不動(dòng)產(chǎn)單元代碼外，可以備注圖幅號(hào)、丘號(hào)、幢號(hào)，待時(shí)機(jī)成熟后再統(tǒng)一采用不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。