淺析新時期下舊城改造的措施

李姍姍+++南希++關曉翼+++孫詩遠

摘 要：近年來在我國，隨著土地價格的飆升以及耕地保護政策的出臺，大多數城市將建設內容的核心轉向舊城改造以及城中村的拆遷與治理。舊城改造工程的涉及面較廣，在工作開展過程中需考慮的因素較多，因此新時期的舊城改造需結合當地的實際狀況量力而為，只有這樣，才能將此工作落到實處。

關鍵詞：新時期；舊城改造；措施

0 引言

舊城改造不僅能夠拓展城市的發展空間，提供更多的商機，提升城市整體品位，還能夠合理節約土地，為城市居民創建干凈舒適的生活以及工作環境，從而促進社會的和諧發展。但從實際工作來看，當前大多數舊城改造工程中還存在許多的問題，還需得到進一步的優化。

1 關于舊城改造

舊城改造主要是指對舊城區進行開發以及再利用，將舊城區中無法與新時期下社會經濟發展相適應的區域進行全面的改造，使該城區的價值以及使用功能能夠得到有效的提升。舊城改造具有以下幾方面的作用：（1）提升居民的生活質量；（2）增強政府部門美化城市形象的決心；（3）充分滿足城市調整經濟結構以及產業結構的需求；（4）與現代化城市的快速發展趨勢相符合；（5）實現城市土地的有償使用[1]。

2 當前存在的主要問題

2.1 缺乏深刻的認識

當前舊城改造建設中對其復雜性的認識以及了解還不夠深刻，舊城改造建設過于簡單化，在改造過程中未結合當地的實際情況，大多使用推倒重建的方式進行開發，如此一來，改造過程中造成了大量的財力以及物力的浪費，并且對城市的空間結構也造成了一定的破壞。另外，大多數舊城改造均是采用市場化運作的形式，通常將追求高回報率作為主要目的，因此經常會出現因利益問題而違反規定要求的現象，致使城市的傳統風貌以及格局肌理都受到不同程度影響。

2.2 過于追求經濟效益

在舊城改造建設中，部分開發商將獲取利潤作為主要目標，過于追求經濟效益，將建筑之間的距離縮短，從而加大了建筑的密度。而這一做法則會造成土地的濫用以及開發密度過大，最終導致建設環境的惡化。例如，某城市舊城區在2008年度獲得批準的用地面積約為9萬平方米，與2007年同期相比減少了約4/5，而獲得批準的建筑面積約為90萬平方米，與2007年同期相比增長了約80%。用地面積逐漸減少，而建筑工程面積卻快速的增長，如此一來，則會導致建筑容積率的大面積提升。另外，隨著城市房價以及地價的飆升，舊城改造的建設成本也逐漸增高，部分城市在進行舊城改造時通常會呈現出兩種不同的趨勢。一類開發商為使項目能夠盡快得到開發建設，通常會選擇開發城鄉結合地段，因為該地段的拆遷難度相對較低，從而降低了項目的開發難度，在此模式下，項目開發的成本變低，因此改造后的商品房具有較大的升值空間。而另一類開發商則會選擇黃金地段進行快速的改造以及開發，以期獲得更大的經濟效益。

2.3 嚴重破壞歷史文化

在當前舊城改造實際工作過程中，大多數舊城改造通常是以開發單位為主進行建設改造，部分企業出于自身利益等因素考慮，會選擇對舊城區域中的歷史文化區進行改造建設，而多數情況下會將部分歷史建筑拆除，因此對城市的歷史風貌以及傳統文化特色造成了傷害。例如，上海的劉家老宅，因為建筑所在區域要進行開發，所以被迫拆除。這座建筑的歷史可以追溯到19世紀后期，可以說擁有豐富的歷史文化內涵，但是因為既有開發計劃，不得不進行拆除。所以在上海存有歷史記憶的建筑已經越來越少，大多數建筑都是新建的。此外，從我國各地頻頻出現仿古建筑等可以看出，因為改造因為開發，導致許多的具有時代特性的建筑都被拆毀了。

3 舊城改造的有效措施

3.1 遵循發展規律

舊城改造工程的實施，必須遵循該地區的發展規律，保持城市發展的可持續性，促使城市的面貌能夠實現有機的更新。而有機更新主要是指落實合理的改造規模，根據舊城改造的內容以及相關要求，妥善處理當前與未來之間的關系。同時，舊城改造還應堅持以下幾項原則：（1）統一管理；（2）統一規劃；（3）統一配套；（4）統一征地；（5）統一設計[2]，并且工程的實施必須嚴格按照改造計劃以及正確步驟進行。

3.2 實現綜合開發

舊城改造必須堅持綜合開發的原則，在黃金地段盡量建造經營性的房屋，例如娛樂休閑類以及辦公服務類等房屋。如此一來，房屋的開發價值能夠得到進一步的提升，而收回的投資成本則可貼補于經濟效益較弱的地段，從而使得舊城改造工程能夠順利的實施。

3.3 加強宏觀調控

在舊城改造建設中，政府機構以及相關部門需制定工程技術標準以及相關法規，并對工程提出相應的要求，避免改造過程中出現投機化以及盲目化。另外，還應制定科學有效的獎懲措施，能夠充分的調動各環節的工作積極性。針對工程建設的基礎設施，政府部門還需加大相關投資力度，使舊城區能夠得到有效的改造。

3.4 注重規劃引導

在舊城改造工程規劃過程中，規劃部門需加強引導，對舊城改造工作進行深入的探究，并且制定出科學合理的改造規劃，對存在的各種市政問題進行有效的協調以及解決。同時，在制定規劃時，必須嚴格遵守經濟發展的規律以及具備城市經營的理念，如此一來，才能夠有效的實施舊城改造規劃。除此之外，舊城改造工程的所有項目，都需從兩方面著手，第一是土地分級；第二是土地評估[3]。還應對土地市場以及土地增值進行合理的測算，對成本以及效益進行仔細的分析，最終確保舊城改造規劃能夠順利進行。

3.5 堅持民主改造

在城市建設工作中，舊城改造工作具有較強的復雜性，并且涉及面相對較廣，其與社會公眾的切身利益有著密切的聯系。因此在改造過程中，必須堅持民主化改造，并采取積極有效的措施，吸引更多的民眾主動參與到建設工作當中。

3.6 完善工程管理

工程管理在舊城改造建設中有著至關重要的意義。舊城改造規劃在根據正常程序得到制定，并且得到政府機構以及相關部門批準后，就會產生法律效力，因此在改造過程中相關人員必須嚴格遵守。一旦發現建設單位或者其他人員不遵循規劃進行建設，管理部門必須對其進行嚴厲的處分，以確保舊城改造建設能夠執法而行。

4 結語

舊城改造能夠有效促進城市的良好發展，但舊城改造并不是簡單的對舊城進行重建，而是在滿足城市發展需求的前提下進行合理的改造。因此，舊城改造建設必須充分結合實際發展情況，并且過程中必須嚴格按照相關規定以及要求執法而行，以此確保舊城改造的合法性以及合理性。