售后返租模式的現(xiàn)實(shí)意義、理解誤區(qū)與糾偏

周 濟(jì),孫旭東

(1.中交房地產(chǎn)集團(tuán),北京 100000；2.江蘇哥倫布商業(yè)管理股份有限公司,上海 200335)

售后返租模式的現(xiàn)實(shí)意義、理解誤區(qū)與糾偏

周 濟(jì)1,孫旭東2

(1.中交房地產(chǎn)集團(tuán),北京 100000；2.江蘇哥倫布商業(yè)管理股份有限公司,上海 200335)

售后返租是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的全新模式,它讓現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)跨入了一個(gè)全新的階段。但由于模式尚未成熟,交易市場(chǎng)魚龍混雜,業(yè)界對(duì)售后返租模式存在司法、金融、開(kāi)發(fā)銷售以及金融層面等的理解誤區(qū),爭(zhēng)議與謠傳致使這種先進(jìn)的模式備受質(zhì)疑,為售后返租正名的行動(dòng)已經(jīng)刻不容緩。

售后返租；司法誤區(qū)；金融誤區(qū)；開(kāi)發(fā)銷售誤區(qū)；招商經(jīng)營(yíng)誤區(qū)

近些年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展迅速,萬(wàn)千投資者無(wú)一不想在房地產(chǎn)盛宴中分一杯羹。社會(huì)游資發(fā)現(xiàn)了商鋪投資這塊蛋糕,一些小型開(kāi)發(fā)商也紛紛加入其中,開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目分割成小面積產(chǎn)權(quán)商鋪售與小業(yè)主,并與小業(yè)主簽訂返租合同,給予其一定租金,這種雙贏互惠的模式被命名為“售后返租模式”。

1 售后返租的現(xiàn)實(shí)意義

售后返租模式在理論層面具有重大的可實(shí)施性與可操作性,然而,理想豐滿,現(xiàn)實(shí)骨感。由于市場(chǎng)上一些開(kāi)發(fā)商的不規(guī)范操作和一些法律界限的不明朗,導(dǎo)致售后返租的池水越來(lái)越渾濁,不少投資者只敢隔岸觀望,不敢以身試水,白白錯(cuò)失了大好契機(jī)。其實(shí),售后返租本身并不是洪水猛獸,反而有著巨大的現(xiàn)實(shí)價(jià)值,其先進(jìn)的商業(yè)模式預(yù)示著其將會(huì)成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的冉冉新星。

售后返租可謂是商業(yè)地產(chǎn)的一大創(chuàng)舉。售后返租也被稱為售后包租、售后回租或售后承租,即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商業(yè)項(xiàng)目分割成眾多小面積的產(chǎn)權(quán)商鋪,出售給投資人,再同其簽訂返租合同,承諾在一定時(shí)期內(nèi)支付給投資人一定數(shù)額的租金(一般情況年返租4%～12%)。承租期間,產(chǎn)權(quán)商鋪由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,其經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)和使用權(quán)全部歸開(kāi)發(fā)商所有。

售后返租構(gòu)成了兩對(duì)主體關(guān)系：購(gòu)買者與出售人,出租人與承租人。涉及的主體包括了開(kāi)發(fā)商、投資人運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)營(yíng)商等。其中購(gòu)買人或投資人即為業(yè)主,它可能是個(gè)人也可能是投資機(jī)構(gòu)；出售人即為開(kāi)發(fā)商；承租人可能是開(kāi)發(fā)商也可能是運(yùn)營(yíng)商；而經(jīng)營(yíng)商是所有主體利益實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)者。主體間關(guān)系圖如下(如圖1所示)。

圖1 售后返租模式主體關(guān)系

售后返租模式的運(yùn)作有兩種情況：一是開(kāi)發(fā)商將商鋪銷售給投資人就會(huì)撤出整個(gè)價(jià)值鏈條,運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)支付投資人承諾的售后返租收益,經(jīng)營(yíng)商負(fù)責(zé)支付運(yùn)營(yíng)商物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)和定額的租金。二是開(kāi)發(fā)商完成銷售仍然處在價(jià)值鏈中,并委托運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行整個(gè)商鋪的運(yùn)營(yíng)管理并支付費(fèi)用,此時(shí),投資人的售后返租收益由開(kāi)發(fā)商支付,經(jīng)營(yíng)商將租金以及物業(yè)費(fèi)和各項(xiàng)管理費(fèi)支付給開(kāi)發(fā)商。售后返租模式降低了投資人與承租商的風(fēng)險(xiǎn),在很大程度上起到興旺整個(gè)商場(chǎng)的作用。

售后返租屬于較為規(guī)范的銷售加委托經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式,它由開(kāi)發(fā)商建造、銷售產(chǎn)權(quán)商鋪,然后由投資人購(gòu)買該商鋪,再由開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人同時(shí)選擇運(yùn)營(yíng)商,經(jīng)投資人認(rèn)可后由開(kāi)發(fā)商將商鋪委托給經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行管理。換而言之,售后返租模式中,開(kāi)發(fā)商不但要進(jìn)行銷售、做出定位規(guī)劃設(shè)計(jì)前期的選擇,還要在投資人購(gòu)買階段得到其認(rèn)可。投資人在認(rèn)購(gòu)過(guò)程中享有絕對(duì)的決定權(quán),只有其真正滿意商鋪,才會(huì)進(jìn)行購(gòu)買。

售后返租在國(guó)外有著成熟的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和清晰的法理界定,但在國(guó)內(nèi)尚處于萌芽階段,發(fā)展時(shí)日尚淺,存在各種不規(guī)范操作,因而受到一些地產(chǎn)商與投資人的詬病與質(zhì)疑。但也正因其不成熟,才未被太多的地產(chǎn)商加以青睞,此模式尚處于不飽和階段,存在巨大的可開(kāi)發(fā)空間。

2 售后返租的司法糾偏

雖然售后返租的現(xiàn)實(shí)意義重大,但由于其模式的稚嫩與不健全,導(dǎo)致許多地方的投資人與執(zhí)法部門聞“虎”色變,甚至一些地方政府明令禁止開(kāi)發(fā)商采用售后返租的銷售模式。這種做法不但制約了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展,也限制了國(guó)民生活水平的提高,我們不能因?yàn)榭赡艹霈F(xiàn)的障礙,而因噎廢食,拖慢自己前進(jìn)的步伐。

售后返租的銷售模式從法理層面上分析,是開(kāi)發(fā)商在商鋪銷售掉以后,通過(guò)租賃的方式,獲得該商鋪一定年限的使用權(quán)和收益權(quán),僅僅是一種“銷售+租賃”的組合營(yíng)銷模式,它與普通單一的銷售模式?jīng)]有本質(zhì)上的區(qū)別,并不存在法理層面的致命弊端。但仍有不少投資人將售后返租的銷售折讓行為與偷稅漏稅行為混淆。

2.1 售后返租的稅收誤解

國(guó)內(nèi)不少中小投資人認(rèn)為售后返租模式涉及偷稅漏稅行為,但實(shí)則不然,售后返租僅僅是一種在雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上進(jìn)行的價(jià)格讓渡行為。我們以一個(gè)簡(jiǎn)單的例子加以說(shuō)明：

比如,房屋產(chǎn)權(quán)擁有人A原定以每年50萬(wàn)元人民幣的價(jià)格將其房屋出租給承租人B,供其經(jīng)營(yíng)飯店使用。為方便解決自己的一日三餐問(wèn)題與B協(xié)商約定：承租人B負(fù)責(zé)提供房主A的一日三餐以抵銷2個(gè)月份的房租。這種做法,A、B方都沒(méi)有繳納足夠金額的稅款,屬于漏稅行為；但若A要求飯店負(fù)責(zé)他的一日三餐,同時(shí)同意在租金上給予B一定的優(yōu)惠,因?yàn)闆](méi)有具體的抵扣金額,稅務(wù)部門不會(huì)認(rèn)為其為漏稅行為,這便只是一種有附加條件的銷售折讓。

同樣,在售后返租模式中,若開(kāi)發(fā)商與投資人在銷售合同中,規(guī)定開(kāi)發(fā)商直接以減扣返租年限的租金后的金額作為銷售金額銷售給投資人,則構(gòu)成漏稅行為；但若開(kāi)發(fā)商在銷售價(jià)格上打折,投資人把商鋪前3～5年的經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)統(tǒng)一讓渡給開(kāi)發(fā)商,由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一招商,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,確保3～5年后,投資人可以有一個(gè)穩(wěn)定的租金回報(bào)。這種做法僅僅屬于降低投資人風(fēng)險(xiǎn)的“養(yǎng)市”手段,不屬于偷稅漏稅行為。

2.2 售后返租的司法問(wèn)題

既然售后返租模式具有重大現(xiàn)實(shí)意義,又在法理與稅務(wù)方面都不存在紕漏,那么為何部分政府部門如此不提倡這種互惠共贏的先進(jìn)模式呢？仔細(xì)分析,以下三方面原因可能會(huì)成為眾多投資人的投資顧慮：

(1)經(jīng)營(yíng)狀況難預(yù)測(cè)。投資人將產(chǎn)權(quán)商鋪承租給開(kāi)發(fā)商,所獲得租金回報(bào)與開(kāi)發(fā)商自行經(jīng)營(yíng)或委托經(jīng)營(yíng)的收益總額成正比。而如今的市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變,沒(méi)有任何企業(yè)可以保證自己未來(lái)一定可以盈利。投資人擔(dān)心開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)不善,導(dǎo)致自己血本無(wú)歸并產(chǎn)生法律糾紛。

(2)產(chǎn)品質(zhì)量無(wú)保障。開(kāi)發(fā)商為盡快回籠資金,避免積壓?jiǎn)栴},一般會(huì)直接將較大的產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目進(jìn)行分割銷售,但通常情況下產(chǎn)權(quán)商鋪的建造只是套用了普通住宅項(xiàng)目的建造標(biāo)準(zhǔn),沒(méi)有真正考慮到其作為營(yíng)業(yè)店面應(yīng)具備的條件及設(shè)施,極有可能導(dǎo)致其在實(shí)際使用過(guò)程中出現(xiàn)不可避免的麻煩或使很多業(yè)態(tài)的租賃受到限制。

(3)虛擬商鋪有風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí),是將分割后的小面積商鋪,銷售給多個(gè)投資人,而進(jìn)行租賃時(shí)卻是將其作為一個(gè)大商鋪進(jìn)行出租的。因此,投資人所購(gòu)買投資的商鋪是一個(gè)“虛擬”意義上的商鋪,僅有其名而無(wú)其實(shí),無(wú)法單獨(dú)進(jìn)行驗(yàn)房交房。在返租期結(jié)束后,也極有可能會(huì)出現(xiàn)租金分配、租賃決策等多種糾紛問(wèn)題。

對(duì)于以上司法問(wèn)題與其說(shuō)是應(yīng)對(duì),不如說(shuō)是防患于未然。投資人在選擇開(kāi)發(fā)商和欲購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)商鋪時(shí),一定要三思而后行。第一,要選擇有誠(chéng)信,有實(shí)力,有規(guī)模,有保障的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作；第二,要選擇值得投資的地段購(gòu)買。投資人認(rèn)購(gòu)商鋪過(guò)程中要加強(qiáng)對(duì)投資區(qū)域經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的分析,選擇未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)強(qiáng)勁、穩(wěn)健的地段。除此之外,相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)該盡快制定并出臺(tái)商鋪的基本質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與虛擬商鋪相關(guān)法律條例,加強(qiáng)在預(yù)售許可證審核階段的審核力度與監(jiān)管控制,最大限度地防止司法問(wèn)題的發(fā)生。

售后返租模式雖然不夠成熟健全,可能會(huì)帶來(lái)一定的問(wèn)題與糾紛,卻有著重大的現(xiàn)實(shí)價(jià)值,是眼下中國(guó)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商可以采用的一種較為可靠的盈利模式。相關(guān)監(jiān)管部門不應(yīng)因噎廢食,簡(jiǎn)單粗暴地叫停相關(guān)項(xiàng)目,而是要完善自身職責(zé),因勢(shì)利導(dǎo),引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展,從而讓廣大開(kāi)發(fā)商與投資人摒棄錯(cuò)誤觀念,走出司法誤區(qū)。

3 售后返租的金融糾偏

近年來(lái),非法集資行為亂象叢生,即使政府部門加大力度嚴(yán)厲打擊,但此等惡劣現(xiàn)象依然層出不窮,致使不少投資人杯弓蛇影。投資有風(fēng)險(xiǎn),的確需謹(jǐn)慎,但有時(shí)過(guò)度地謹(jǐn)小慎微、優(yōu)柔寡斷只會(huì)讓機(jī)會(huì)擦肩而過(guò)。售后返租作為新生的先進(jìn)的商業(yè)模式,走進(jìn)廣大投資人的視線的時(shí)間尚短,受到非議爭(zhēng)論在所難免,就如不少的業(yè)界聲音謠傳售后返租模式同樣是一種非法集資手段。但若我們深入了解非法集資含義與售后返租的實(shí)質(zhì),則可以撥亂反正,走出售后返租的金融誤區(qū)。

3.1 非法集資的概念與特點(diǎn)

所謂非法集資是指單位或者個(gè)人未依照法定程序經(jīng)有關(guān)部門的批準(zhǔn),通過(guò)股票、債券、彩票、投資基金證券或者其他債權(quán)憑證的方式向社會(huì)公眾籌集資金,并承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物以及其他方式向出資人還本付息或給予回報(bào)的行為。

非法集資的特點(diǎn)主要表現(xiàn)為以下四個(gè)：

(1)集資者不具備集資權(quán)限。其包括未獲得有關(guān)部門批準(zhǔn)、批準(zhǔn)其集資部門沒(méi)有批準(zhǔn)權(quán)限、批準(zhǔn)其集資部門超越批準(zhǔn)權(quán)限三種情況。

(2)承諾在一定期限內(nèi)給出資人還本付息。還本付息的方式包括貨幣、實(shí)物等多種方式。

(3)向社會(huì)不特定的對(duì)象籌集資金。不特定對(duì)象是指全體社會(huì)公眾,而不是特定的一小部分人群。

(4)以合法的形式掩蓋其非法的實(shí)質(zhì)。比如集資者與被集資者簽訂合同,騙取其信任,以便最大程度地騙取資金。

3.2 售后返租與非法集資的區(qū)別

為什么有些觀點(diǎn)認(rèn)為售后返租模式是一種非法集資融資行為呢？原因多為以下兩種：

(1)與部分開(kāi)發(fā)商為了招攬投資人而過(guò)度宣傳有關(guān)。類似“十年回租,十年返本”等的夸大廣告語(yǔ)在售后返租的宣傳上隨處可見(jiàn),但是往往由于經(jīng)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)不善等原因,導(dǎo)致中小投資人得不到應(yīng)有數(shù)額的租金回報(bào)。

(2)與某些開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信度有關(guān)。有些投資人為得眼前之惠,與一些不正規(guī)、不可靠的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交易,貪小利而吃大虧,小則矛盾糾紛不斷,費(fèi)心費(fèi)力,大則面臨開(kāi)發(fā)商攜款跑路的局面,導(dǎo)致中小投資人血本無(wú)歸。

非法集資者是社會(huì)的害群之馬,非法集資、非法融資也必須受到嚴(yán)厲有效的打擊壓制,但售后返租與非法集資有著本質(zhì)上的區(qū)別。售后返租模式是商鋪銷售后的統(tǒng)一租賃行為,返租是一種固定租金的租賃。售后返租是由開(kāi)發(fā)商銷售購(gòu)買,開(kāi)發(fā)商在前期階段選擇,在定位規(guī)劃設(shè)計(jì)前期選擇,購(gòu)房人在購(gòu)買階段認(rèn)可的一種經(jīng)營(yíng)模式。商鋪的購(gòu)買與否,僅僅由投資人個(gè)人決定,任何人不得以任何行為干涉或者強(qiáng)迫投資人與某一開(kāi)發(fā)商交易或者購(gòu)買某一產(chǎn)權(quán)商鋪,所以說(shuō),售后返租模式是一種你情我愿的“銷售+租賃”的組合銷售模式,不存在所謂的非法集資之嫌。

售后返租模式本是利于國(guó)計(jì)民生的先進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式,卻因交易操作不規(guī)范、法律條例界定不明等原因而蒙塵。投資人學(xué)會(huì)謹(jǐn)慎投資,分辨真假僅僅是“治標(biāo)”行為,相關(guān)監(jiān)管部門盡快制定出臺(tái)相關(guān)法律,分清界明非法集資與售后返租的楚河漢界,對(duì)售后返租產(chǎn)權(quán)商鋪的售出價(jià)格進(jìn)行管理,以及設(shè)定售后返租項(xiàng)目的準(zhǔn)入條件等,為廣大中小投資人吃一顆定心丸,才是治本匡正的行為,才能讓售后返租模式發(fā)揮其真正的效力。

4 售后返租開(kāi)發(fā)銷售環(huán)節(jié)糾偏

人們?cè)谑酆蠓底夥矫娴恼`區(qū)不但存在于司法與金融層面,對(duì)其開(kāi)發(fā)銷售環(huán)節(jié)存在很深的誤解。不少投資人之所以對(duì)售后返租模式持觀望或者反對(duì)態(tài)度,一大部分原因要?dú)w結(jié)為其認(rèn)為開(kāi)發(fā)商存在虛假宣傳或者說(shuō)是欺騙性銷售的可能。

比如,北京地區(qū)相關(guān)機(jī)構(gòu)曾經(jīng)對(duì)100位中小投資人進(jìn)行抽樣調(diào)查,詢問(wèn)投資者對(duì)售后返租模式的看法。大多數(shù)的投資者表示,他們都曾被售后返租模式宣傳上承諾的高額利潤(rùn)所吸引,但是又因?yàn)槭袌?chǎng)上售后返租模式的評(píng)價(jià)負(fù)面大于正面,導(dǎo)致投資人們十分擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。尤其是在售后返租模式的廣告宣傳上,大多數(shù)人認(rèn)為所謂的高額回報(bào)僅僅是商家造勢(shì)宣傳的噱頭,僅僅是一種虛假宣傳的手段。

其實(shí),大多數(shù)投資人走入了銷售環(huán)節(jié)的誤區(qū),售后返租模式是一種十分可靠的“銷售+租賃”的組合營(yíng)銷模式,甚至比起直接銷售模式,售后返租反而更加值得信任。因?yàn)?在售后返租模式中,開(kāi)發(fā)商會(huì)與投資人簽訂具有法律效力的返租合同,并且合同中會(huì)明確清楚地寫出開(kāi)發(fā)商定期需向投資人支付的租金回報(bào)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)售后返租模式,從投資人手中租賃產(chǎn)權(quán)商鋪,再委托給運(yùn)營(yíng)商和經(jīng)營(yíng)商運(yùn)作,并獲取部分回報(bào)。如果實(shí)際經(jīng)營(yíng)的租金收入低于應(yīng)支付業(yè)主租金,則開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在利潤(rùn)中給予補(bǔ)齊。除非開(kāi)發(fā)商宣告破產(chǎn),否則,開(kāi)發(fā)商所持有的物業(yè)收益足以確保租金的準(zhǔn)時(shí)支付。

如此看來(lái),在售后返租模式中,開(kāi)發(fā)商將大部分的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)攬于自身,投資人需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)小之又小。開(kāi)發(fā)商幫助投資人“養(yǎng)市”的做法,理應(yīng)足夠促使投資人入市投資,謀取利潤(rùn)。我們?cè)儆靡粋€(gè)案例來(lái)支撐此論點(diǎn)。

2015年8月,家住深圳的張女士購(gòu)買了華潤(rùn)置地地產(chǎn)公司“悅府”小區(qū)的分割商鋪并與該公司簽訂售后返租合同。合同中明確規(guī)定,售后返租的年限為3年,開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)按時(shí)支付張女士商鋪的租金。返租期開(kāi)始時(shí),商鋪新業(yè)開(kāi)張,大力宣傳為商鋪招徠不少生意,張女士也因此獲得了超出預(yù)期的回報(bào),然而好景不長(zhǎng),消費(fèi)者漸漸對(duì)商鋪失去興趣,營(yíng)業(yè)額也大幅度下滑,張女士為此十分擔(dān)心,害怕得不到應(yīng)得的利潤(rùn),然而華潤(rùn)開(kāi)發(fā)商盡職盡責(zé)地履行了合同,動(dòng)用企業(yè)內(nèi)部資金按時(shí)按額支付了張女士租金。

盡管商鋪經(jīng)營(yíng)不善,無(wú)法支付張女士應(yīng)得的租金,但開(kāi)發(fā)商依然遵守承諾,履行了其應(yīng)盡的義務(wù)。所以說(shuō),眾多投資人所擔(dān)心的“虛假宣傳”問(wèn)題,并不是絕對(duì)的現(xiàn)象,甚至只是由于一些惡劣商家所犯的嚴(yán)重錯(cuò)誤。但惡性事件與良性事件相比,其傳播速度更快,波及面也更廣,因此造成了投資人對(duì)售后返租的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。

商家為在競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)平臺(tái)上吸引更多客戶的注意,在其行業(yè)站穩(wěn)腳跟,往往會(huì)在宣傳造勢(shì)方面苦下功夫。售后返租模式在其開(kāi)發(fā)銷售環(huán)節(jié)宣傳效果的確十分可觀,我們經(jīng)常會(huì)看到“穩(wěn)賺不賠”“買到賺到”等宣傳廣告語(yǔ)。此類宣傳雖有過(guò)于樂(lè)觀之嫌,但絕對(duì)不構(gòu)成虛假宣傳。投資人在選擇進(jìn)行交易合作的開(kāi)發(fā)商時(shí),要嚴(yán)格考察其能力、誠(chéng)信度等硬項(xiàng)指標(biāo),選擇認(rèn)購(gòu)的產(chǎn)權(quán)商鋪時(shí)也要多重考慮,不要因個(gè)別商家的個(gè)別事件影響自己對(duì)事物的判斷力,以偏概全,使售后返租這種先進(jìn)的銷售模式蒙受不白之冤,讓自己白白錯(cuò)失投資盈利的機(jī)會(huì)。

5 售后返租招商經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)糾偏

當(dāng)前,商業(yè)社會(huì)正在經(jīng)歷著翻天覆地的變化,作為萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn),房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,沒(méi)有任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商能夠確保自己一定實(shí)現(xiàn)盈利預(yù)期,也沒(méi)有任何一名投資人可以夸口自己的投資眼光百分百精準(zhǔn)到位。售后返租模式的招商經(jīng)營(yíng)問(wèn)題自然成為眾多中小投資人擔(dān)憂的重點(diǎn)。

大多中小投資人擔(dān)心其認(rèn)購(gòu)的商鋪無(wú)法做旺,致使自己無(wú)法獲取應(yīng)得的利潤(rùn)回報(bào)。其實(shí),投資人的此類擔(dān)心實(shí)屬多慮,售后返租的經(jīng)營(yíng)模式自成系統(tǒng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也綜合考慮多重因素,已為售后返租商鋪未來(lái)的經(jīng)營(yíng)鋪好道路。我們以江蘇哥倫布商業(yè)管理股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱哥倫布商業(yè))售后返租的招商經(jīng)營(yíng)模式為例：

哥倫布商業(yè)對(duì)售后返租模式的招商經(jīng)營(yíng)頗有研究,并取得一定成績(jī)。哥倫布商業(yè)的招商經(jīng)營(yíng)模式如圖2所示。

圖2 哥倫布商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)模型

在招商期,哥倫布商業(yè)招商模式有四大特點(diǎn)：

(1)社區(qū)商業(yè)的定位。社區(qū)商業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)偏小,可降低售后返租模式的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)商業(yè)規(guī)劃與主力店先行。將商業(yè)規(guī)劃實(shí)施于建筑規(guī)劃之前,可以最大限度地減少商鋪無(wú)人經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象,使返租的商鋪盡快運(yùn)營(yíng),盡快盈利。

(3)匹配銷售政策。將招商租賃與銷售政策相匹配,不容易產(chǎn)生業(yè)主因不滿意租金而和商家產(chǎn)生租賃違約的事件,可以減少商鋪在銷售商的阻力,降低招商的難度。

(4)分開(kāi)收取租金與管理費(fèi)用,減少不必要糾紛。在經(jīng)營(yíng)期,哥倫布商業(yè)會(huì)做好商業(yè)定位,在項(xiàng)目區(qū)域充分了解消費(fèi)市場(chǎng),找出未被滿足的需求,回答“需要什么商業(yè)”的問(wèn)題；并在提煉商業(yè)主題的同時(shí),充分整合商家資源,回答“可以做成什么商業(yè)”的問(wèn)題；考慮銷售部分的建筑形態(tài),適合做什么商業(yè),還要設(shè)計(jì)出一套符合商業(yè)整體營(yíng)運(yùn)的銷售投資方法,回答“用多少錢來(lái)做”這個(gè)問(wèn)題。通過(guò)解決商業(yè)市場(chǎng)需求和供給的平衡問(wèn)題,使其經(jīng)營(yíng)的商鋪可以在最短的時(shí)間內(nèi)獲取最大的利潤(rùn)。

哥倫布商業(yè)的售后返租模式在招商與經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)做足了前期準(zhǔn)備,保障其售后返租商鋪的未來(lái)收益。所以說(shuō),售后返租商鋪無(wú)法做大做旺實(shí)屬無(wú)稽之談,做足做好前期工作可以很大程度上規(guī)避售后返租在招商經(jīng)營(yíng)層面的風(fēng)險(xiǎn)。

為規(guī)避售后返租模式風(fēng)險(xiǎn),廣大開(kāi)發(fā)商可參考哥倫布模式,保留部分主力商鋪,臨街、主入口商鋪控制在手中,避免商場(chǎng)“臉面”受制于人；并與核心主力零售店合資或合作經(jīng)營(yíng),甚至盡量自營(yíng)一部分。這樣既可以增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)物中心的整體控制力度,有利于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng),又可增強(qiáng)其他經(jīng)營(yíng)商家與之合作的信心；同時(shí)以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁,構(gòu)建起合理的委托經(jīng)營(yíng)機(jī)制,走中介專業(yè)化、規(guī)模化的道路,以此使商業(yè)管理公司承擔(dān)起物業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任,大大降低售后返租模式風(fēng)險(xiǎn)。

售后返租模式并非洪水猛獸,開(kāi)發(fā)商既然承諾投資人固定收益并與其簽訂相關(guān)合同,就必須履行其義務(wù)。且售后返租的經(jīng)營(yíng)前景十分可觀,做好前期準(zhǔn)備的開(kāi)發(fā)商有極大的信心與足夠的能力去面對(duì)市場(chǎng)上的激烈競(jìng)爭(zhēng)。即使部分商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的前期存在入不敷出的現(xiàn)象,但開(kāi)發(fā)商在其開(kāi)發(fā)階段會(huì)給予投資人一定的補(bǔ)貼,投資人不需要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)方面的風(fēng)險(xiǎn)。所以說(shuō),售后返租模式在經(jīng)營(yíng)方式上合理合法,需要廣大投資人慧眼識(shí)珠,走出售后返租模式的經(jīng)營(yíng)誤區(qū)。

6 售后返租的發(fā)展前景

如今,中國(guó)投資者對(duì)商鋪投資情有獨(dú)鐘,愿意購(gòu)買商鋪?zhàn)鳛殚L(zhǎng)期投資品。售后返租的出現(xiàn)不但為投資人提供了成本更低的投資途徑,也滿足了開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商甚至是全社會(huì)消費(fèi)者的需求。

6.1 滿足中小投資人的投資需求

如今,房地產(chǎn)投資熱度高居不下,但房產(chǎn)價(jià)格年年高走,不少中小投資人因缺少足夠資金而不得不眼看機(jī)會(huì)溜走。但售后返租的出現(xiàn),劃小了物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位,豐富了投資渠道,讓中小投資人擁有了足夠的支付能力。

6.2 幫助開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式的運(yùn)作

通過(guò)售后返租,開(kāi)發(fā)商可以將一時(shí)難以整體銷售或被迫持有的產(chǎn)權(quán)商鋪分割銷售,快速回籠資金,緩解壓力。

6.3 降低品牌經(jīng)營(yíng)商的進(jìn)入門檻

售后返租模式將龐大難以運(yùn)轉(zhuǎn)的物業(yè)劃分為小單位,以便招攬眾多品牌經(jīng)營(yíng)商的進(jìn)入。此種做法不但解決了商鋪閑置導(dǎo)致的資源浪費(fèi)問(wèn)題,還為經(jīng)營(yíng)商提供了產(chǎn)地、空間和物業(yè)服務(wù),促進(jìn)了商業(yè)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。

綜上所述,售后返租模式不但可以幫助大部分普通開(kāi)發(fā)商快速銷售回籠資金更為中小投資人開(kāi)辟了一條投資蹊徑。此模式合理合法,利國(guó)利民,不失為興盛經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定社會(huì)的好方法。但由于模式在中國(guó)尚不成熟,難免存在誤區(qū)與風(fēng)險(xiǎn),因此必須嚴(yán)格規(guī)范其操作流程,嚴(yán)厲禁止各方的投機(jī)行為,肅清市場(chǎng)。如此,售后返租模式必定可以在角逐激烈的房地產(chǎn)行業(yè)大放異彩,幫助交易多方實(shí)現(xiàn)其的利益最大化。

售后返租模式是一種較為先進(jìn)可靠、合理合法的經(jīng)營(yíng)模式,卻因各種原因、誤解而備受詬病。大多數(shù)人對(duì)售后返租的偏見(jiàn)屬于隨波逐流、人云亦云的盲從,希望本文可以正本清源,為售后返租洗刷惡名,促使大部分投資人給予售后返租的經(jīng)營(yíng)模式正確的認(rèn)識(shí),意識(shí)到售后返租模式的可行意義,使其不至于明珠蒙塵,為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)充分發(fā)揮光與熱,帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展,永生不息。

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10.13939/j.cnki.zgsc.2016.49.117

周濟(jì)(1966—),男,山東蓬萊人,現(xiàn)任中交房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理,分管營(yíng)銷和商業(yè)地產(chǎn)等工作,高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。先后畢業(yè)于東北財(cái)經(jīng)大學(xué)、香港中文大學(xué),金融MBA。先后供職于中國(guó)建筑工程總公司、北京大柵欄投資公司、北京市宣武區(qū)建委、中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)、中交房地產(chǎn)集團(tuán)等單位。研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的合作并購(gòu)、資本運(yùn)營(yíng)、投資拓展、商業(yè)地產(chǎn)；孫旭東(1966—),男,江蘇無(wú)錫人,南京理工大學(xué)學(xué)士學(xué)位,全經(jīng)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)副主任、哥倫布商業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng),同時(shí)被聘為全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院創(chuàng)新講師。研究方向：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式,擁有豐富的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),其獨(dú)創(chuàng)的租售型商業(yè)地產(chǎn)模式在業(yè)內(nèi)受到了廣泛關(guān)注,并在哥倫布項(xiàng)目中得到了成功實(shí)踐。