淺析目標成本編制和管理方法

丁文超

【摘要】編制目標成本是大型房地產企業成本控制的利器，是實現大型房地產企業經營目標的有力工具。如何更好的編制切實可行，偏差較小的目標成本和很好地進行管理和控制成為重點。為充分發揮目標成本對投資控制的固有效用，本文從目標成本編制的內涵環節入手，分析編制方法，通過方法和管控措施進一步綜合分析表明，目標成本的編制和管理是實現大型房地產企業經營目標、利潤目標的成本工具。 （本文針對大型房地產的標準化住宅項目而編寫）

【關鍵詞】目標成本；方法；控制；措施；后評估

1. 前言

每開一個新項目，大型房地產企業都會為新開項目進行目標成本編制，這已經成為每個房地產企業的成本重點工作。但如何編制以及后期管控評估的方法值得所有成本人員去探討。

2. 目標成本編制工作方法和步驟

2.1目標成本是對項目建設預期造價所進行的優化、計算與核定，也是設計文件的主要組成部分。它直接反映建設項目從立項、可行性研究、設計、施工、試運行到竣工驗收等全部建設項目投資額度，是合理確定項目投資和編制基本建設計劃，控制投資與撥款，反映建設項目的投資規模和投資構成的重要依據。其主要包括靜態投資、動態投資、鋪底流動資金。靜態投資主要包括建筑安裝工程費用、設備購置費用、關稅，其他費用和基本預備費。動態投資主要包括建設期利息、價差預備費、匯率變動部分。鋪底流動資金按流動資金需要量的一定比值計算。

2.2目標成本的編制主要方法有如下三種：

（1）利用概算定額編制建筑工程目標成本。當建設項目初步設計有一定的深度，建筑和結構設計內容及要求比較明確，有關工程量等數據基本上能滿足目標成本編制的要求時，就可以根據概算定額或綜合預算定額編制目標成本。

（2）利用概算指標編制建筑工程目標成本。概算指標是一種用建筑面積、建筑體積或萬元為單位，以整幢建筑物或整個項目為對象而編制的指標，其數據來自各種已竣工的建筑物預算或決算資料，即用單項預估費用除建筑面積（或體積）或其他指標而得出。

（3）類似工程預算法。指擬建工程初步設計與已完工程或在建工程的設計相類似又沒有可用的概算指標的情況，用已完工程或在建工程的相關造價資料來編制擬建工程概算。

2.3第二種方法比較直觀有效，后期使用對照考核方便。輔以第一種和第三種方法配合效果更好。第一種方法用于沒有經驗數據的單項成本，可作為補充，第三種方法類似工程預算法因為采集的數據經過檢驗，結合實際工程情況相應調整即可使用，簡單有效。

（1）首先收集項目地塊的設計前期所需的資料，包括但不僅限于政府土地出讓條件書、當地政府規劃管理技術規定、用地紅線圖、地形圖（包含豎向高程）、周邊道路、城市管線圖（含高程），己建、擬建狀況（照片）、當地消防、節能設計方面的特殊要求、當地政府容積率計算規則等。落實設計單位修改規劃概念方案，并將概念方案與政府進行充分溝通，取得初步認可或相關原則性意見。原則上要求新項目規劃方案在取得土地后30天內通過政府評審。內部評審重點針對影響項目經濟效益的內容，包括但不僅限于戶型結構、地下室單位車位面積、產品標準配置、外立面效果、業態布局等。

（2）其次確定目標成本測算的前置依據和條件，成本測算的依據包括可研階段項目方案設計文件（概念方案）、關于項目定位的《市場調查報告》、《土地規劃指標》及相關土地狀況資料、公司既定目標成本數據等。前期數據收集和數據來源的準確與否直接決定了后期目標成本的準確性和可實施性。結合項目實際情況，對影響項目成本的因素進行全面調研，才能準確合理編制項目目標成本。很多成本人員做事呆板，坐等其他部門提供數據，而不自己主動調研和咨詢，要知道主動參與進去才能更好的發現和了解目標成本制定和執行中可能存在的問題和解決辦法。

（3）然后填寫編制說明：包括“項目經濟效益測算表”、“財務成本”、“面積匯總表”、“土地成本匯總表”、“可售產品成本”、“配套物業分攤”、“住宅主體成本”、“商業主體成本”、“地下室主體成本”、“配套物業主體成本”、“項目整體銷售計劃匯總表”等。結合項目的定位、規劃指標、建筑物的設計配置等，確定建安成本中各個項目的成本指標取值。根據政府相關規定和以往工程經驗制定前期費用、開發間接費，與公司以往目標成本進行對比明確相關取費。有多方案需要比較的項目，應對各方案成本差異性進行分析說明，比較后提出成本建議。

（4）另外目標成本一個重要附件是主要材料信息價，把影響目標成本大的大宗主要材料列為信息價材料，定期調研修正，可有效進行動態管理。

3. 目標成本過程執行和管理控制方法

目標成本管理是一個貫穿項目實施全過程的一項成本管理工作，那些為做目標成本而做目標成本，做完后甩在一邊不管的做法是短視而缺乏全局觀的。

3.1必須依據已批準的項目目標成本，對項目開發過程中各階段的業務活動進行動態監控，制定控制成本的措施方案。控制所有影響項目成本的業務活動，包括但不限于：設計方案優化、限價設計、材料設備采購比價、限價、合同簽訂、設計變更及現場簽證、合同付款、結算等。

3.2把《項目經濟效益測算表》中的項目目標成本數據錄入公司ERP作為內控目標，并根據《項目經濟效益測算表》中的項目目標成本編制本項目的《合約規劃》及《動態成本暨合約規劃執行情況一覽表》。負責跟蹤監督及匯總反饋《合約規劃》的執行情況。

3.3必須按《動態成本暨合約規劃執行情況一覽表》的內容，每月進行項目成本核算和經濟活動分析，對成本指標的執行情況進行階段性的檢查和總結，分析成本發生的增減動態和趨勢，并通過分析超成本分項的原因，及時采取控制成本的措施。

3.4《目標成本》的材料價格附件所發布的價格是上限，是進行材料設備的采購、價格談判、比價、合同簽訂、支付、結算的依據。公司要對實際的采購價每月進行統計并建立數據庫，報公司備案，作為公司發布及修正內控價格的參考依據。

3.5施工單位申請支付節點款時，上報流程必須包含施工單位提供的與目標成本分項對應的支付明細成本控制部負責將支付明細與項目目標成本分項目標是否符合進行核對并提出審核意見。

3.6負責建立動態成本臺賬（包括合同臺帳及現場簽證臺帳），負責建立管理費用支出及貸款利息成本臺賬，建立銷售費用臺帳，登記、審核實際發生成本是否在成本控制指標規定范圍內。還需按季度總結項目動態成本、成本超支情況及處理意見。

3.7超項目目標成本處理。項目目標成本實行總額控制的原則，實施中須對項目目標分項按細化要求進行動態管理，在過程中不得突破。超項目成本的處理措施必須說明情況進行分析和應對后方可調整，詳見以下幾種方法：

（1）不使用不可預見費，擬采取降低成本措施補救。

（2）擬使用不可預見費彌補，調整分項成本，須明確不可預見費的動態調整情況。

（3）需突破項目分項目標的，須明確如何在項目組團其他分項成本中平衡，在過程中要做好動態成本的記錄和備案，根據備案情況不定期進行抽查審核。

（4）在項目實施過程中，因經營計劃調整引起成本分項目標成本增加的，組織召開評審會評審通過后方可調整。

4. 目標成本總結和后評估

（1）所有項目結算（總包和分包）的組成分為：工程實物量結算、合同履約結算和工程結算后評估。成本人員負責審核合同的履約情況和項目結算后評估工作。

（2）當項目交付后，需在規定的時限內完成所有合同的結算工作。

（3）根據項目大小不同，房產公司可分組團進行清算。

（4）待項目全部開發結束、財務決算完成后，公司內部進行分析研究，與當地同行（兩個以上）的成本情況同行比較分析，找出差距，總結成本控制的經驗教訓，提出進一步降低成本的方法，形成項目成本評估報告備案，為下一個項目的目標成本制定提供參考依據。

5. 結論

綜上所述，目標成本管理的方法有多種，但上述三個重要環節必不可少。只要平時重視成本數據積累和沉淀，勤于市場調研，利用現代企業的管理數據庫系統加以分析，再加上有效動態控制，就能更好的做好目標成本管理工作。