2016年，房地產這盤棋風起云涌

宋慧芳

從2015年年底中央經濟工作會議中，中央提出“三去一降一補”開始，今年的房地產可謂用“風起云涌”來形容。中央到地方，各地政策從“去庫存”到限購、限貸，樓市銷售從量價齊升到交易量“腰斬”，土地拍賣從高價地此起彼伏到“解套”之憂……構成今年房地產市場全景圖。樓市“盛宴”也讓住宅金融屬性愈發凸顯。面對經濟“脫實向虛”，中央首提抑制資產泡沫，多地調控不斷升級，市場博弈進入“白熱化”。

站在年末的時間節點上，回顧過去展望未來，短期房價漲幅過大及需求過度透支、熱點城市調控持續加碼、寬松貨幣環境疊加、人民幣貶值預期，未來房地產業如何健康穩定持續發展，已經成為整個行業必須共同面對的課題。

房價：扶搖直上，區域分化

根據西南財大經管學院的研究顯示，2014年房地產占我國市民總資產的66%，遠高于美國的35%，可以說房價的任何一個細微波動均牽動著普羅大眾的心。2015年在“330”新政及多輪降準降息催化下，以深圳為代表的一線城市房價快速攀升，部分樓盤不到一年漲幅超過100%。2016年春節后，合肥、廈門等熱點城市逐步接過一線城市上漲的接力棒，開啟房價瘋漲模式。截止到2016年9月，全國70個大中城市房價同比上漲9.3%，北京（30.4%）、深圳（34.5%）、上海（39.5%）、南京（43.0%）、廈門（47.0%）等城市房價同比漲幅均超過30%。從7月末國務院常務會議提出抑制資產泡沫，到國慶期間21城調控密集出臺，調控持續加碼為高溫樓市降溫。據中原地產統計，截止到12月首周，整體房價恢復平穩。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，對于今年出現的房價瘋漲的問題主要由三方面構成。第一，房價的漲速過快或漲幅過大，隨著人們把房地產的過度金融化，使得今年各類投資投機炒房需求比較多；第二，上漲持續時間長，基本上上漲態勢貫穿了全年；第三，上漲的原因有多樣性，比如說首付貸等違規的做法。

一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調控政策以來，房價過快上漲勢頭得到遏制，房價走勢明顯趨穩。根據國家統計局發布的15個一線和熱點二線城市10月下半月的新建商品住宅價格變動情況數據，與10月上半月比，10月下半月新建商品住宅價格除深圳和成都2個城市繼續下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；廣州新建商品住宅價格環比持平；其余7個城市新建商品住宅價格環比漲幅進一步回落，回落幅度在0.4至3.3個百分點之間。

房價有所回落，但是否會一直持續下去？在中國房地產數據研究院院長陳晟看來，房價成螺旋式上升發展的趨勢，還可以持續十年?！澳壳暗碾A段只是針對小周期內抑制風險、土地泡沫等狂躁局面的一種調控措施，不會成為拐點?！?/p>

“相信隨著城鎮化和城市的落差以及特色小鎮的發展，房地產行業仍會存在前進動力和機遇?！标愱上颉吨袊洕畔ⅰ酚浾呓忉尩馈Ｎ覈擎偦试?015年時達到56.1%，據招商證券分析，在城鎮化率到達70-75%的區間以后，房地產業才能切換成為經濟的滯后指標，也即，意味著在突破切換區間之前，房地產仍然是拉動經濟的支柱，經濟的變化有其內在的規律，城鎮化的水平決定了地產作為經濟支柱的持續性。

隨著一線城市轉移成本提高以及二線城市配套基礎設施的完善，部分二線城市也成為勞動力轉移的重要選擇。以天津、廈門、福州、鄭州為例，自2005年以來，這四個城市的城鎮常住人口均呈現持續上漲的趨勢。其中，天津上漲幅度最大，截至2015年，城鎮常住人口達1278萬人，年均增長率4.5%。未來熱點二線城市仍將繼續吸納轉移勞動力，住房需求基礎較為堅實。

地價：供不應求，高溢價拿地不斷

根據克爾瑞統計，至2016年8月底，單價、總價地王數量已有194幅之多，創歷史新高。僅8月全國密集成交48宗單價、總價地王，其中溢價率主要集中在100%-200%的區間范圍內，占比多達54%；其次為200%-500%和50%-100%，占比分別為21%和15%。

與此同時，財政部數據也顯示，今年前10個月，國有土地使用權出讓收入2.65萬億元人民幣，同比增長15.2%，而去年同期降幅超過25%。國土資源部門數據顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%，凸顯地價漲幅之快。

10月份熱點城市相繼出臺調控政策之后，土地市場明顯降溫，一二三線城市土地溢價率在調控政策出臺后均下滑明顯。據民生證券數據顯示，100個大中城市成交土地規劃建筑面積環比下滑27%，土地溢價率回落37.25個百分點；一線城市成交土地規劃建筑面積逆市上升，環比增長20%，二線城市則大幅下滑，環比下降38%；三線城市略有上升，環比增長6%。但到了11月，局勢大不同。

11月末的兩天，廣州賣地吸金309億元，龍湖首開以32億元競得的白云新城宅地，刷新了廣州單價地王紀錄。很多人感嘆“熟悉的地王又回來了”。“之前的政策都比較溫和，加碼也是必然的。房價、地價還沒控住，新的政策才陸續出臺?！眹儡S進表示，從本輪行業調控視角看，土拍持續高燒還是大大超出了政策預期。為了真正達成2016年的調控目標，防止飆漲的地價再一次成為房價上漲的推手，不排除地方政府將進一步出臺加碼政策，以期土地調控必須取得預期效果。這已經在部分城市有所體現。長沙11月地王拍出兩天后，長沙市便宣布即時實施7條調控措施，正式加入全國樓市調控的行列；11月28日，天津和上海也相繼加碼調控，全面收緊信貸。

“地價問題，對于我國房地產來說是一個比較特殊的問題，比如說地價實際上在今年資產泡沫問題中占有很重要的地位，對于此類問題，相比過去來說，說明房企拿地層面有各類違規資金進入?！眹儡S進表示。

今年，“地王”拍地的瘋狂再次刺激了人們的眼球，“面粉”超過“面包”竟成常態（成交樓面價高于周圍小區當時的參考房價）。中原地產統計顯示，截至9月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價同比上漲72.2%，二線城市漲幅達到86.7%，遠超房價上漲幅度。

從經濟增長的角度看，房價隨經濟平穩增長是合理的，但是在中國房地產被賦予了更多的意義，其作為經濟增長支柱地位并未改變，土地財政直接關系到地方政府的財政經濟增長。地方政府對于房價的管理必然直接影響到土地出讓金的收入，所以出現了調控政策的執行情況的不確定性，政府也期望土地價格能隨房價水漲船高。

除此之外，嚴躍進也表示調控城市供不應求的基本面并沒有發生改變。土地市場的供需不平衡，導致土地價格難以下降、地王頻出，尤其是一線城市。

對此種問題，陳晟建議到，針對特大型城市必須要在沒有新增土地的情況下，突破政策激活存量。畢竟特大型城市的需求很旺盛，必須要把低效的土地變成適合大家生活居住的空間，在政策上政府當有所作為，不能懶政和惰政，不愿意做存量土地激活的政策或改變。比如深圳，從2012年開始，進入以“存量二次開發為主”的土地利用階段。直至近日，深圳正式印發《深圳市2016年度城市建設與土地利用實施計劃》，開啟通過圍填海計劃來拓展城市用地的意圖。也正是深圳這樣在存量土地尋求改革的城市，才敢于放開戶籍容納人口。

去庫存：整體有效，分化嚴重

2014年初開始，房地產投資增速持續下滑，庫存不斷攀升，銷售增長出現疲態，土地出讓收入也開始下滑，地方政府風險積累，房地產投資成為拖累固定資產投資乃至宏觀經濟增長的痛點。在此背景下，政府出臺一系列刺激政策。2014年11月起央行連續六次降息，維持資金的寬松格局；2015年央行聯合多個部委出臺“330”新政，降低貸款首付比例，營業稅改為滿二即免稅，隨后各地紛紛出臺配套政策；2015年11月10日，中央財經領導小組第十一次會議上，習近平總書記首次表態要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。隨后中央經濟工作會議上，“去庫存”被定位為中國2016年的五個主要任務之一。

多重政策疊加的效果不斷釋放，一線城市房地產市場率先復蘇，而二三線城市市場表現差強人意，造成了嚴重的分化格局。從價格來看，據民生證券數據顯示，2015年3月起，一線城市連續保持了近20個月環比連續正增長，累計漲幅高達40.74%，二三線城市價格環比漲幅轉正，但是仍遠遠低于一線城市漲幅，一線城市和二三線城市價格差距不斷加大。相對價格來看，二三線城市相對價格基本保持同幅變化，一線城市與二三線城市價格比不斷攀升，2016年9月，一線城市與二線城市價格比達到3.5，與三線城市價格比值達到5.51。

對此，嚴躍進也向《中國經濟信息》記者表示，對于國情復雜、經濟發展極度不平衡的我國來說，去庫存的問題需要通過市場分化的前提來進行分析。部分三四線城市尤其是經濟落后的三四線城市以及沿海的一些三四線城市，庫存規模非常高，去庫存壓力當然也非常大。而熱點城市主要是補庫存的導向。此類城市部分郊區市場還是存在一定的去庫存壓力，但顯然壓力相對較小。

據民生證券表示，多數一線城市及熱點二線城市的庫存去化周期在2015年4月前后達到近期高點，之后一路下行。這得益于寬松的貨幣政策，以及房地產去庫存政策。截止到12月2日，南京、上海、惠州、南昌等熱點城市庫存去化周期均不足5個月，供求關系依舊緊張。

與此相對應的是，相比經濟比較發達、人口涌入量較大的二線城市，絕大多數三四線城市樓市的去化速度一直比較遲緩。聯辦財經研究院院長、國家稅務總局原副局長許善達日前也在《財經》年會上表示：實際上一、二線房地產去庫存的壓力并不大，主要是一部分三線城市或者四線城市過剩的情況比較嚴重。

面對高企的庫存，三四線城市也一直在積極推出樓市利好政策，刺激購房需求，加快去化進程。不少三四線城市紛紛祭出大招：調整住房供應結構，鼓勵農民工進城購房，發放購房補貼，提高貸款額度，降低首付比例等。除了上述傳統方式外，內蒙古鄂爾多斯、湖南寧鄉等三四線城市還推出了“房票制”，既解決了拆遷安置問題，又促進了樓市庫存消化。

除了三四線城市，一些發展較緩慢和地域特點稍差的的二線城市也面臨著去庫存的難題。東三省一直是樓市庫存的“深水區”，為了消化高企的庫存，東三省一直積極嘗試各種措施鼓勵購買、加快去化。面臨庫存壓力的二線城市不止東三省城市，太原市日前也出臺了16條政策為樓市“去庫存”。

然而隨著針對部分一二線城市調控政策的大潮來襲，去庫存也進入了緩慢階段。盡管大部分高庫存城市都在積極地為去化做著努力，但“冰凍三尺非一日之寒”，高庫存現狀的形成不是一時的單因素結果，因此要想“解凍”也不可能在短時間內僅靠政策推動購買來簡單地完成。

趨穩：調控風起，建立長效機制

在前三季度中不管是房價還是地價，都呈現出一種瘋漲態勢。據民生證券數據顯示，2016年前三季度，房地產行業受益于寬松貨幣政策與去庫存政策，銷量大幅上行，價格高企，帶動房地產企業業績大幅改善。2016年前三季度房地產行業板塊整體營業收入合計達9089億元、同比上漲36.68%，房地產行業板塊凈利潤合計達830億元，同比上漲30.87%。因房地產結算往往滯后于實際銷售，預計業績增長將會在明年得到進一步體現。然而這么漂亮的業績背后卻是房價地價上漲的壓力越來越大。

為遏制熱點城市商品房價格過快上漲和土地價格的高溢價現象，2016年9月30日在北京的帶動下，國慶假期一、二線城市密集出臺了調控政策，這些政策主要以限貸、限購、增加土地供給和規范市場秩序為主線，預示著本輪樓市調控窗口正式開啟。前期熱門樓市銷售和土地出售回落幅度較大，但房價地價尚未出現明顯調整，11月以來，杭州、武漢、上海等相繼在原先的調控政策基礎上加碼。

對于未來房價的預估，12月11日，清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵在2016央視財經論壇上預測，總的來講一線城市房價上升壓力還是非常大，周期一般是三年，今年9月30日開始進入一個新的階段，估計未來兩年房價全國來看將溫和上升，交易量有所下降，因為進入了調控周期。

“如果對于此次調控用一個關鍵詞來形容，那就是因地因城施策?！标愱稍诮邮堋吨袊洕畔ⅰ酚浾卟稍L時表示。和歷史相比，政策高度差異化，基本沒有任何全國性的措施。2016年3月起，各地開始出臺一些限制市場需求、增加供給的政策。但是，我們沒有見到全國基準利率的上行，沒有見到全國范圍最低首付比例要求的提升，沒有全國范圍內交易稅率的調控。這說明了當前市場冰火兩重天，不具備在全國范圍內收緊調控政策的條件。

此次調控政策均是一城一策，在整體貨幣繼續寬松的政策不動、稅收政策還沒有出臺的情況下，僅僅針對各地政府出現的由于資金現象可能導致土地價格或者房產價格快速上漲而形成的泡沫現象，以及因地價上漲而導致房價上漲過快形成的不匹配泡沫問題而出臺的。

嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，此次調控最大的特點是嚴厲。過去的調控應該說可以理解為從緊，而現在的“嚴厲”一說背后則體現了中央管控房地產市場的權威，以及對于房地產市場輿論的管控，力度都是比過去要大的。當然有一點是沒有變化的，即目前還沒有加息，因此貨幣政策還是寬松的，所以房貸政策收緊并不是嚴格意義上的收緊，因為利率沒有變。

不管此次調控政策是嚴厲還是因城施策差異化對待，其最終目的都是希望房地產業能夠長期平穩健康地發展?！啊畡x車不能踩太久，光靠需求側調控也遠遠不夠?！痹谌f科總裁郁亮看來，房地產業要實現長期健康發展，關鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時機，建立長效機制、增加有效供給。

在2016年12月9日召開的中共中央政治局會議中，分析研究2017年經濟工作會議時，對于備受關注的2017年房地產市場動向，更是明確提出明年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。