基于新常態下的勝利油田物業管理經營發展研究

摘 要：面對油價一直處于低迷、經濟持續下滑的嚴重局勢，央企“深水區”改革步伐在不斷加速，油田社區物業管理經營圍繞建設“五型”社區的目標要敢于破除過去等、靠、要的傳統方式，運用SWOT理論細分居民個性化市場，轉方式、調結構，優化服務流程，精準發力服務，提升服務質量，培育公私混營物業經營市場主體，優化服務模式，利用占據的地理、人和、資產等優勢，創新物業新業態，著力推進物業管理與服務經營供給側結構性改革，實現新常態下社區物業經營快速持續發展。

關鍵詞：經營發展；精準服務；物業供給側結構；公私混營，“互聯網+養老”

當前，勝利油田由于受國際石油價格的影響，油價一直低迷、效益持續下滑，面臨著多重困難與挑戰，企業經濟運行受到嚴峻考驗，使得社區經營也走向困境。因此，新常態下的勝利油田社區要樹立由“管理物業”向“經營物業”轉變的理念。

一、勝利油田社區管理經營發展存在的主要問題

1.從思想觀念上，油田新常態下物業管理經營發展自我生存的困境缺乏足夠的認識

勝利油田至今有50多年的開發歷史，物業管理屬于鉆井、采油前線開發的生活后勤保障服務單位，在背靠央企這棵枝繁葉茂大樹乘涼以及原油銷售高油價市場極為經濟優越條件的呵護下日子可以說過得無憂無慮。近幾年，油價的持續低迷、經濟的持續下滑在很大的層面上波及到社區物業管理。央企“深水區”改革步伐的正在不斷加速，移交地方管理的時間在一步一步地逼近，給社區帶來巨大的生存發展壓力。能不能擺脫目前的困境，闖出一條經營新思路，不僅關系到社區物業管理今后的長期發展，也關系到每一名職工的切身利益。

2.從外部生存環境上，油田新常態下面臨同城物業市場競爭壓力愈加激烈

勝利油田社區主要位于東營市，小區區域分布點多、線長、面廣。隨著東營地區經濟的快速發展，地方加大了城建小區住宅建設力度，繼而配套的設施以及吸引外來的物業管理單位異軍突起，物業管理水平也在持續增進，使得被人羨慕的油田物業管理領頭羊行業在一定的程度上面臨著“僧多粥少”的競爭局面。隨著央企“四供一業”逐漸移交地方時間表的確定，勝利油田物業管理與服務歸東營市期限即將到來，必將給勝利油田物業管理與服務經營市場帶來體制改革后的內部競爭對手壓力，甚至有可能被地方物業管理市場競爭對手吞噬的危險。因此，勝利油田物業管理由自己按照區片劃分且行政指定的不容許其他物業管理單位入進的“服務禁區”的藩籬將被無情的現實推到，小區業主管委會競標選擇物業管理服務企業的權利將要實質性地走進油田各社區，必然形成“同城物業”市場競爭壓力愈加激烈的殘酷格局。

二、勝利油田物業管理經營發展策略

1.著力構建油田社區物業管理“混改經營”新體制，激發物業管理經營新動能

2015年10月29日中國共產黨第十八屆中央委員會第五次全體會議通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》提出了“培育發展新動力，鼓勵民營企業依法進入更多領域”的要求。要想“戰寒冬、求生存、謀發展“，油田物業要轉變發展方式，創新搞活油田物業管理市場體制機制，鼓勵民營物業企業依法進入油田社區物業領域，成立具有獨立法人資格的民營物業管理有限公司，推行專業化管理、市場化經營、社會化共營，超前構建油田社區物業公私混改經營體系，并迅速擴張私營物業管理公司規模，讓勝利油田物業管理在市場中占領舞臺、唱起主角，營造競爭激烈的物業管理經營開放新格局，社區物業管理經營的新體制產生新動能。

2.積極推進社區供給側結構改革，大力調整產業結構，發展新業態

2017年的中央經濟工作會議于2016年12月14日至16日在京舉行，中央強調2017年是供給側結構性改革的深化之年。供給側結構性改革，最終目的是滿足需求，主攻方向是提高供給質量，根本途徑是深化改革。對社區來講，油田社區經營理念是要以惠民生為主線，固基礎、補短板、化風險、求發展，供給側結構性改革就是要掌握居民的現實需求和潛在需求，更好地滿足人民群眾日益增長的物質文化需要。因此，社區進行科學合理的產業結構、業態結構、組織結構以及服務結構調整是當前乃至“十三五”時期物業經營發展的的一個極其重要的問題導向。

一是經營立體車庫，實現“車有住房”。針對近幾年居民私家車劇增的實際情況，可以在多層樓房老舊小區選址建立立體自動大眾停車庫，這樣相當于高層建筑的地下（上）停車庫（位），居民花八、九萬錢在新建高層建筑小區捆綁式買個車位，而居住在老舊小區的居民也讓他們花四、五萬元就能實現“車有住房”的夢想。

二是構建超市品牌集群，實現雙方共贏。要不斷延伸客戶服務觸角，致遠規劃沿街商品房、購買居民閑置住宅房用途，形成餐飲、果品、物流、電商、銀行、蔬菜、服裝、車輛維修、文明娛樂等超市品牌規模集群，真正實現小區業主“不出家門口，需啥啥都有”。占領居民這個消費不敗的恒久大市場是社區經營發展的主要途徑。

三是創新養老新產業，提升老年人的幸福指數。“十三五”時期養老行業將呈現老齡化、高齡化、空巢化加速發展的新特征。人口老齡化加劇，政府養老資金缺口較大，社會養老院設施配套簡陋，專業服務人員短缺，覆蓋面極小，規模也小，供需矛盾十分突出。服務質量不高，有的還存在安全隱患，不能滿足老人安心、順心、樂心，家人放心的質量需求。2015年的廣州恐怖保姆等事件的發生，老人及其他們的子女更渴盼油田自己的社區創建自己的養老產業。2015年11月，十八屆五中全會公報提出了“積極應對人口老齡化行動的戰略決定，全面放開養老服務市場”的要求，為油田社區物業創建養老產業帶來了新機遇。油田社區物業要充分利用石油人50多年厚積的人脈優勢和優越的地理市場位置，采用IPM和PPP管建模式，加強養老細分市場，把老年人分為失能、半失能、空巢、獨居老人等A、B、C、D類，按照分類量身定做諸如全日制照護、工作時間照護、節假日節點照護、定人盯養照護、醫養結合健康照護等靈活多樣的居家養老方式，合理收費，抓實抓好老人的吃、喝、玩、樂、護，創新家人遠程監護“陽光養老”模式，推行社區“互聯網+養老”，打造“智慧養老”服務品牌。

參考文獻

[1] 宋薇，李娟，陸文豪，等. 河北產業結構與經濟增長關系的實證分析[J].經濟論壇，2011，4

（作者單位：中石化勝利油田勝中社區管理中心）